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Baux d’habitation et mixtes Baux d’habitation : fixation du loyer dans le secteur privé

Par Pascal Derrez, rédacteur juridique |  le 10/02/2015  |  ImmobilierRéglementationDroit immobilierTechniqueBâtiment

Gestion et Professions -

Suite aux nouvelles mesures issues de la loi Alur du 24 mars 2014, la fixation du loyer, en cas de nouvelle location (nue ou meublée) ou de renouvellement de bail, est régie par des règles plus ou moins contraignantes selon que le logement est situé ou non dans une zone dite « tendue ». En pratique, trois réglementations distinctes sont appelées à s’appliquer. Présentation.

1. Un dispositif destiné aux zones tendues

Les communes concernées

Il s’agit de zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant notamment un niveau élevé des loyers. Plus précisément, sont visées les communes mentionnées sur une liste annexée au décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe sur les logements vacants et qui font partie par exemple des agglomérations de Bordeaux, de Genève-Annemasse, de Grenoble, de La Rochelle, de Lille ou encore de Lyon.

L’encadrement réglementaire des loyers

La loi du 6 juillet 1989, telle qu’elle a été modifiée par la loi Alur, prévoit deux dispositifs d’encadrement des loyers dans les zones tendues :
- un encadrement par décret annuel (article 18 de la loi), comme cela était déjà le cas auparavant ;
- un encadrement fondé sur des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, selon la catégorie du logement, à partir de références fiables fournies par des observatoires locaux agréés (articles16, 17 [I et II] et 17-2 [I] de la loi). En fait, ce dispositif n’est pas encore entré en vigueur. Selon les dernières annonces gouvernementales, son application devrait se limiter, dans un premier temps et à titre expérimental, à Paris intra-muros (voir page 15 de ce numéro).
Actuellement, les loyers des logements situés en zones tendues sont donc soumis au seul dispositif d’encadrement fixé par décret annuel (voir ci-dessous § 3).

2. Les logements situés hors des zones tendues

Loyer du bail initial

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer.

Loyer du bail renouvelé

Soit le bailleur considère que le loyer du bail arrivé à échéance n’est pas manifestement sous-évalué. Le bail est alors tacitement reconduit aux conditions antérieures de loyer, révisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) si une telle clause a été initialement prévue, ce qui est généralement le cas.
Soit le bailleur considère que le loyer est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, il peut proposer au [...]

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