«Aujourd’hui, on atteint les niveaux historiques de production de logements dans la métropole toulousaine», Raphaël Catonnet, directeur général d’Europolia

En 2018, vous misez sur la création de 2 084 logements. Quelle progression cela représente-t-il par rapport à 2017 et quelles sont les perspectives pour 2019 ?

Raphaël Catonnet: On a franchi la barre des 2 000 en 2017 avec la commercialisation de 2 300 logements. En 2018, on va commercialiser 2 100 logements et pour 2019, on dépassera les 2 000 logements. Sur la période 2013-2016, on se situait autour des 1 300. Aujourd’hui, on atteint les niveaux historiques de production de logements dans la métropole toulousaine et Oppidea participe à cette dynamique à hauteur de 25 %.

Comment cette étape des 2 000 logements commercialisés a-t-elle été franchie ?

R. C.: Notre portefeuille d’opérations est à maturité, ce qui nous permet de délivrer du foncier aménagé et le contexte fait que les clients sont là. Nous avons 57 promoteurs privés et 11 bailleurs sociaux qui ont candidaté cette année. Le fait de mettre beaucoup de foncier sur le marché, nous permet de contenir l’augmentation de prix, Toulouse reste stable.

Vous envisagiez également de nouvelles procédures pour créer une relation entre aménageur et promoteur. Où en êtes-vous ?

R. C.: Nous présentons notre programme annuel des lots aux promoteurs en début d’année. Ils peuvent choisir les secteurs qui leur correspondent le mieux, situation géographique, taille de produits, caractéristiques techniques et programmatiques, etc. Cela permet d’être transparent sur nos attributions et de donner une chance à tout le monde. C’est également l’occasion d’expliquer nos attentes et ambitions et d’ouvrir les champs de coopération avec les promoteurs et il devient plus simple de retenir les meilleurs projets et de tirer vers le haut les opérations, d’un point de vue qualité paysagère, environnemental et de d’usage.

Quels sont les résultats ?

R. C.: Depuis deux ans, on constate une augmentation des productions de haute qualité environnementale qui atteignent 100 %. Cette année, on a plus de 50 % des candidats qui ont proposé spontanément une démarche E+C-, résolument orientée vers un immeuble à énergie positive et analyse du cycle de vie des matériaux. C’est une étape importante qui a été franchie. Nous aidons les opérateurs à avancer sur cette qualité.

Depuis votre arrivée à la SEM Oppidea en juin 2016, êtes-vous parvenu à atteindre les objectifs que vous vous étiez fixés (qualité d’usage et de construction, mutualisation des services, innovation, rapport à la nature, etc.) ?

R. C.: Les projets se sont enrichis, on voit les caractéristiques des nouveaux projets dans le cadre des permis de construire, mais ils ne sont pas encore livrés. Les postures des opérateurs ont beaucoup évolué sur le niveau d’engagement NF habitat HQE et on voit une attention plus grande portée à la qualité d’usage. On se projette vraiment dans la qualité de l’immeuble: les parties communes, la qualité intérieure des logements, etc. Pour toutes nos opérations, nous imposons 50 % de T3 et plus et nous nous attachons au confort d’été.

On bute tout de même sur une difficulté qui est la taille moyenne. On a mis un plancher bas selon les opérations, entre 62 et 65 m² habitables, mais c’est un ratio difficile à tenir. Il y a une pression forte sur la compacité des logements car une part du marché qui répond à une demande d’investisseurs et le but reste de contenir le prix au logement. Il y a une vigilance importante à avoir.

En quoi votre démarche d’attribution des lots traduit-elle une montée en gamme des programmes neufs ?

R. C.: Notre stratégie repose sur le choix d’un axe afin de montrer que c’est possible et d’ouvrir la voie. C’est une transformation progressive. Ainsi, dans le quartier Andromède, BPD Marignan développe un projet à charge 0: l’immeuble — dont le permis a été déposé — produit plus d’électricité qu’il n’en consomme; la performance est de RT 2012 -60 % et E3C1 (BBC Effinergie). Pousser les curseurs dans ce sens nécessite d’avoir un maître d’ouvrage qui s’engage, un maître d’œuvre qui cherche les solutions avec le bureau d’études et derrière des mises en œuvre techniques de la part des entreprises. Il faut apporter encore plus de soin que pour les autres projets. On réfléchit également à l’échelle des quartiers, sur la mutualisation des services notamment comme à la Cartoucherie, avec la création d’une conciergerie de quartier par exemple.

Il y a une forte demande des utilisateurs; à nous de trouver des solutions qui ne pèsent pas trop sur les bilans. Le foisonnement des parkings en est un exemple: cela permet de réduire la demande globale de places, donc on met moins d’argent dans les parkings, le terrassement, on libère l’espace public au profit des habitants et on réduit les coûts de construction. On ne peut le faire que dans des zones denses avec une programmation mixte bureaux-logements. Et il faut un portage politique fort.

Une autre politique forte dans la Métropole est celle liée à la réduction de consommation de nouveaux espaces: 1 200 ha/an entre 2007 et 2010, contre 300 aujourd’hui (chiffres de l’agence d’urbanisme et d’aménagement Toulouse aire métropolitaine - AUAT). Comment Oppidea contribue-t-elle à ce résultat ?

R. C.: C’est un enjeu extrêmement important pointé dans le Scot et le PLUIH. Cela implique un travail de reconquête de friches industrielles comme à la Cartoucherie ou à Toulouse Aerospace, l’emprise de l’ancien aéroport de Montaudran. C’est aussi intensifier les faubourgs, comme à Malepère: on vient compléter et organiser la trame urbaine avec les équipements publics nécessaires. Rééquilibrer et intensifier la programmation des opérations non achevées, comme à Saint-Martin où l’on avait initialement beaucoup de bureaux, de locaux d’activité, etc. Cela donne une idée différente et plus valorisante. Enfin, via les opérations de rénovation urbaine, comme à Empalot où 1 200 logements sont démolis et 1 700 reconstruits. On réussit à construire plus en apportant une mixité dans le quartier et en améliorant la qualité urbaine. Les premières phases sont en cours de livraison.

Quelles sont les échéances importantes pour Oppidea dans les prochains mois ?

R. C.: L’année 2018 est importante pour Toulouse Aerospace. Nous avons mis en service l’immeuble B612 et nous avons engagé la construction des logements sur la partie nord et les activités culturelles vont être déployées avec l’arrivée de la compagnie La Machine dans les Halles et l’ouverture, en décembre, du musée de l’aéropostale.

A la Cartoucherie, nous déposons le permis de construire en juin pour la réhabilitation des Halles sur 7 000 m². Nous développons dans et autour de la halle 13 000 m² dédiés à la restauration, au sport, à la santé, au coworking et à la culture. Nous avons signé un protocole avec un opérateur pour cela. On démarre également le programme Nexity. Cette année, nous avons remis deux lots en consultation. C’est un quartier sur lequel on vend 200 à 300 logements par an.

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