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Barbara Kiraly |  le 06/03/2015  |  Alpes-MaritimesBouches-du-RhôneGirondeMoselleParis

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Immobilier -

Les promoteurs ont-ils le moral ? A l’occasion du Mipim, les professionnels annoncent une embellie sur le marché. Passage en revue d’une année 2014 difficile et des points de vigilance pour 2015.

Hier très inquiets pour leur avenir, les promoteurs immobiliers affichent depuis le début de l’année 2015 un sourire timide. Il faut dire qu’au 4e trimestre 2014, 23 900 logements neufs ont été réservés, soit 3,4 % de plus qu’un an plus tôt, selon les chiffres du Commissariat général au développement durable (CGDD) publiés le 24 février. « C’est presque une nouvelle tendance qui s’annonce », voulait croire François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) lors de sa conférence de presse de rentrée. Et même si 2014 reste une année de repli (- 13,3 % de mises en vente), la FPI table sur une augmentation des ventes de 10 % pour 2015, à 310 000 unités.

Sur le terrain, les promoteurs annoncent l’embellie. « L’année 2014 a été difficile commercialement, mais depuis décembre, on sent un frémissement. La morosité s’éloigne grâce aux perspectives de croissance et au dispositif Pinel qui attire les investisseurs », juge Arnault Libersart, directeur de l’agence Seger, à Paris.

10 % d’annulation en 2014

Si les promoteurs font preuve d’un optimisme mesuré, les établissements bancaires continuent d’assurer leurs arrières au détriment des primo-accédants (près d’un tiers des acheteurs en 2014). « Bien sûr, les taux d’intérêts ont reculé, mais c’est le rallongement de la durée d’emprunt qui permet d’obtenir un effet solvabilisateur important. Or les banques resserrent les délais », assure Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta. En conséquence, 10 % des réservations ont fait l’objet d’une annulation l’an passé selon le CGDD. « Dans trois cas sur quatre, elle est liée à un problème de financement », assure Yoann Joubert, dirigeant de Réalités. Celui-ci pointe un autre effet lié à la frilosité des banques : « Il faut compter en moyenne 110 jours pour signer un acte authentique de vente contre 90 jours en 2013. J’ai 20 jours de trésorerie dehors. » Pour limiter l’impact sur son activité, le chef d’entreprise a étoffé ses équipes, « pour mieux relancer les courtiers, les notaires, les clients, les banquiers… » Dernier point d’inquiétude, la refonte de l’APL Accession, à l’étude pour le 1er janvier 2016. Aujourd’hui accordée systématiquement aux ménages percevant entre 2 et 2,5 SMIC, elle est prise en compte par les banquiers dans le calcul du taux d’endettement maximal. L’an prochain, cette aide pourrait devenir un filet de sécurité, pour se déclencher seulement en cas de baisse des revenus d’au moins 30 %. L’adoption d’une telle mesure mettrait en danger le financement de 10 000 à 23 000 logements neufs.

Des nouveaux maires « moins pro »

« Avec les municipales, on a perdu quatre mois », évalue Hervé Legros, cofondateur d’Alila. Avant les élections, les équipes ont mis en stand-by certains projets par peur d’alimenter l’opposition. Une fois les résultats connus, les nouvelles équipes ont bien souvent remis à plat la politique d’urbanisation. « Les nouveaux maires sont parfois moins professionnels, ils s’entourent d’architectes et d’urbanistes qui mettent leur grain de sel dans l’instruction de permis de construire », signale Christian-Louis Victor, président de l’Union des maisons françaises (UMF). Forcément, les délais se rallongent. Et lorsque François Hollande annonce vouloir limiter à cinq mois les délais d’attribution d’un permis de construire, certains professionnels s’affolent. « Ce n’est pas une bonne nouvelle, les services municipaux sont souvent en sous-effectif et débordés. Si l’on réduit les délais, ils se montreront plus enclins à refuser les permis de construire », craint Hervé Legros.

Manque de foncier renforcé pour 2015

« Oui, il y a des maires qui font de la rétention de permis de construire, mais ils ne sont pas majoritaires, estime Alain Dinin, président-directeur général de Nexity, promoteur leader en France (voir notre classement ci-contre). Le vrai souci, c’est le financement de l’équipement public par la collectivité, alors que l’Etat a annoncé une baisse de la dotation globale d’investissement de 11 milliards d’euros sur trois ans. Du coup, les prix résistent à la baisse, car les collectivités locales ont besoin de financements. » En moyenne, le coût du foncier représente entre 15 et 30 % du coût d’une opération. Mais le taux grimpe en flèche dans les zones tendues. « Dans le centre de Paris, il dépasse les 50 % », assurait Guy Nafilyan, l’ex-P-DG de Kaufman & Broad et fondateur de Nafilyan & Partners lors de la présentation de sa nouvelle entreprise. Et d’ajouter : « il y a beaucoup de terrains, mais des parcelles administrativement constructibles, il y en a peu. » Ce phénomène de rareté met la pression sur les prix et cela ne va pas s’arranger avec l’entrée en vigueur, au 1er juillet 2015, de l’article 139 de la loi Alur. Ce document fait basculer automatiquement en zone naturelle les parcelles classées en 2AU, c’est-à-dire, les terrains destinés à être ouverts à l’urbanisation à moyen terme, depuis plus de neuf ans. « Cela va être un prétexte supplémentaire pour bloquer la construction », prévoit Norbert Fanchon.

Le recours, toujours « un sport national »

L’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux d’urbanisme n’a pas limité le nombre de recours. « C’est même un sport national », affirme Patrick Saint-Agne, président de la FPI Midi-Pyrénées. Cette ordonnance s’applique aux permis de construire déposés après sa publication au JO, le 19 juillet 2013, et propose de réduire le nombre de recours infondés. Problème, « le temps que le juge se prononce sur la recevabilité du recours, le projet est suspendu, rappelle Arnault Libersart. Une opération à Neuilly-sur-Seine a été bloquée durant 18 mois, finalement, on s’en est sorti à l’amiable ». L’ordonnance donne également la possibilité aux juges de condamner les auteurs d’un recours malveillant. « Mais tant qu’il n’y aura pas d’amendes fortes à l’encontre des personnes déposant des recours abusifs, rien ne changera », s’agace Hervé Legros.

Transition énergétique : « choc de complexification »

Dernier point d’inquiétude en date : le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte, actuellement en débat au Parlement. Ce texte prévoit d’intégrer la performance énergétique à la garantie décennale. « On aimerait être associé à la discussion », tonne François Payelle. Sur le terrain, on s’inquiète surtout du coût de la mesure. « Il faut revenir à la RT 2005, estime Yoann Joubert. En France, on se crée des contraintes pour gérer des risques quasi inexistants. Le gouvernement veut un choc de simplification, mais depuis 2005, on nous rajoute sans cesse des normes. C’est plutôt un choc de complexification. »

57 %

C’est la part des professionnels anticipant une baisse des prix dans le neuf en 2015.

39 %

C’est la part des professionnels estimant que le nombre de transactions va reculer dans le neuf en 2015.

Source : baromètre Crédit Logement/CSA de janvier 2015
L'expert - « Il faut se remettre en cause »

L’année 2014 a été la meilleure année de mon entreprise spécialisée dans le logement conventionné depuis 2007. Les ventes aux particuliers investisseurs fluctuent en fonction des dispositifs d’investissement locatif, alors que la demande des bailleurs sociaux reste constante année après année. De fait, je reste très optimiste.
Les grosses structures ont plus de mal à s’adapter car leurs processus décisionnels sont longs, Alila est plus flexible. Si l’immobilier est malade, c’est parce que les promoteurs n’ont pas réussi à se remettre en cause. Vendre à des prix bas, c’est possible, on sait faire. Par exemple, à Paris, nos programmes affichent des prix moyens avoisinant les 2 600 euros du m2, et à Bordeaux, 2 100 euros.

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PHOTO - 837086.BR.jpg - © CB ONE/idem
L'expert « Innover dans un marché difficile »

Depuis 2010, on a quintuplé notre chiffre d’affaires, car un marché difficile donne des opportunités pour gagner des parts de marché. Pour ma part, les difficultés rencontrées me poussent à innover sur nos modes de financement, de commercialisation, de management, de communication, etc. Je reste vigilant, mais le moral est plutôt bon. L’immobilier est au cœur des enjeux politiques, on a l’impression d’être un cas d’école de l’industrie française. Le discours politique est plus rassurant depuis septembre 2014, mais pour aller vraiment mieux, il faudrait que l’on puisse augmenter nos prix de vente et je sais que l’on ne pourra pas le faire. Cela risque encore d’être compliqué pendant un à deux ans. Car pour redonner du peps à l’immobilier, il faut faire baisser le prix de revient d’une opération, et cela passe par le coût du foncier…

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PHOTO - 837106.BR.jpg - © Franck GALLEN/Pix Machine
A Metz, le commerce sert la mixité sur un plateau

La mixité est inscrite dans l’ADN du quartier de l’Amphithéâtre, qui se construit au pied du Centre Pompidou-Metz, en Moselle. Le centre commercial Muse, dont la construction a débuté en octobre 2014, juste en face du musée, n’est donc pas qu’un projet marchand. Les 37 000 m² de surfaces commerciales utiles développées par Apsys et qui devraient être livrées à l’automne 2017 formeront le socle d’un important programme de 400 logements et 10 000 m² de bureaux. Cette opération d’une complexité inhabituelle en termes de montage, implique pas moins de cinq maîtres d’ouvrage : Apsys donc, qui a confié à l’architecte Jean-Paul Viguier la réalisation du centre et d’un des programmes de logements, mais aussi Adim, Batigère, Claude Rizzon et Lazard Groupe.

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PHOTO - 836984.BR.jpg - © Jean-Paul Viguier et Associés
A Paris, les logements neufs reprennent de la hauteur

Habité depuis quelques jours, Home est l’immeuble résidentiel le plus haut construit dans la capitale depuis les années 1970. Il culmine à 50 mètres au-dessus de l’avenue de France, dans un secteur du XIIIe arrondissement où la Ville de Paris a autorisé un déplafonnement des hauteurs de construction maximum en 2011. « Nous pouvions concevoir deux tours d’habitation sur les lots M6A2 et M6A3, mais nous avons fait le choix de n’en réaliser qu’une seule afin de travailler sur la densité en cœur d’îlot avec un immeuble à gradins et un jardin », expliquent les agences Hamonic + Masson & Associés (architecte mandataire) et Comte Vollenweider (architecte associé). Cette opération de 24,5 millions d’euros, menée par Bouygues Immobilier, comprend 96 logements en accession, 92 logements sociaux construits en Vefa pour la Régie immobilière de la Ville de Paris, ainsi qu’un restaurant de chef étoilé et une boulangerie, qui ouvriront au rez-de-chaussée à l’été 2015. Portfolio à retrouver sur www.lemoniteur.fr/home

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PHOTO - 836983.BR.jpg - © Takuji_Sjhimmura
A Marseille aussi, bureaux et commerces s’entichent du bois massif

Avec sa façade joliment arrondie et ses oriels ornés de lattis, cet immeuble de près de 4 000 m2 est signé de l’architecte Roland Carta. Réalisé par Ywood Business, entité dédiée de Nexity pour la construction en bois massif de bureaux et commerces, il prend place au cœur du quartier des Docks libres de Marseille (Bouches-du-Rhône), à la jonction d’Euromed 1 et 2. Réalisé en panneaux d’épicéa (avec isolant en fibres de bois et parement en mélèze), il reprend le système déjà expérimenté à Aix-en-Provence sur l’opération Aix-l’Ensoleillée (7 000 m2, Tangram Architectes). Dotée d’équipements techniques performants (luminaires à LED, VMC double flux, brise-soleil orientables, etc.), cette solution constructive assure des délais d’assemblage réduits sur chantier et permet de maîtriser les charges, tout en procurant confort acoustique, thermique et lumineux.

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PHOTO - 836985.BR.jpg - © Yann Bouvier
Top 20 des promoteurs immobiliers (par chiffre d’affaires)

Entreprise

Groupe

Chiffre d’affaires 2013 (en milliers d’euros)

Variation sur 1 an (en %)

1

Nexity

2 737 200

-3,32

2

Bouygues Immobilier

Bouygues

2 510 000

4,54

3

Groupe SNI

CDC

1 358 000

2,21

4

BNP Paribas Real Estate

BNP Paribas

1 340 000

16,12

5

Immobilière 3F (Pôle Immobilier)

Solendi

1 275 500

2,4

6

Kaufman et Broad

PAI Partners

1 026 000

-0,39

7

Sogeprom

Sociéte générale

880 000

63,87

8

Vinci Immobilier

Vinci

816 000

0,62

9

Eiffage Immobilier

Eiffage Construction

662 000

10,52

10

Les Nouveaux Constructeurs

Premier Investissement

626 100

9,5

11

HLM Coopérer pour habiter

503 499*

5,51

12

Groupe Pichet

Financière Pichet

450 000

-10,6

13

Polylogis

419 000

4,75

14

Groupe Logement français

Axa France Vie

401 000

3,91

15

Sodearif

Bouygues Bâtiment IDF

365 000

12,88

16

Efidis

SNI

349 000

2,9

17

Adoma

336 800

1,3

18

Vilogia

Vilogia SA

335 918

-8,12

19

Nacarat

Rabot Dutilleul

281 000*

-20,62

20

France-Habitation

Astria

238 843

2,78

Top 10 des foncières par revenus locatifs

1

Unibail-Rodamco

1 465 000

8,4

2

Klépierre

745 200

-13,39

3

Gecina

571 000*

-3,14

4

Icade

518 000

19,29

5

Foncières des régions

507 300

4,91

6

Altarea Cogedim

NC

NC

7

Société foncière lyonnaise

151 500

1,45

8

Mercialys

143 104

2,70

9

Foncière de Paris

79 390*

-0,03

10

Terreïs

71 923*

16,4

Malgré un chiffre d’affaires en baisse,Nexity trône toujours à la tête du classement des promoteurs immobiliers, mais affiche « un optimisme mesuré pour 2015 », selon l’expression d’Alain Dinin, P-DG de l’entreprise. D’ici à la fin de l’année, le leader estime vendre entre 90 000 et 95 000 logements en France, un niveau toujours inférieur à sa moyenne décennale (107 000 unités). Du côté des foncières, Unibail-Rodamco reste à la première marche du podium. La foncière franco-néerlandaisese montre optimiste pour la fin 2015.Lors de la présentation de ses résultats 2014, elle relevait ses objectifs et visait une croissance annuelle de son résultatannuel net courant compris entre 6 et 8 % (contre 5 à 7 % auparavant).

Crédit agricole Immobilier, Promogim et Procivis Immobilier ne nous ont pas communiqué leur chiffre d’affaires (CA) 2013 à temps, ils ne figurent donc pas dans ce classement. *CA non validé par les promoteurs concernés. Le comparatif est réalisé sur les CA 2013 car l’ensemble des promoteurs n’ont pas publié leurs résultats 2014.
Du 10 au 13 mars, rendez-vous à Cannes pour le Mipim

Pour sa 26e édition, le Mipim se penchera sur la révolution digitale. Quelque 250 conférences permettront de faire le point sur l’impact du « big » et de l’« open data », du « crowdfunding », du BIM, ou encore de l’économie du partage sur l’immobilier. L’occasion de s’interroger sur la capacité de l’industrie immobilière à s’adapter aux grands mouvements de société.
Durant quatre jours, 2 200 exposants accueilleront les 21 000 visiteurs attendus au Palais des Festivals de Cannes.

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