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Habitat indigne - Après l'émotion, les actions
Madame Gu, âgée de 56 ans, vit dans un deux-pièces de 19 m2 sans fenêtre, avec sa fille et son petit-fils. Le logement a été déclaré impropre à l’habitation le 19 décembre 2016. - © JULIEN FALSIMAGNE / LE MONITEUR

Habitat indigne - Après l'émotion, les actions

Sophie Vincelot |  le 17/01/2019  |  Collectivités localesAménagementUrbanismeBouches-du-RhôneAnah

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Suite à l'effondrement de deux immeubles à Marseille, pouvoirs publics et professionnels se mobilisent pour éradiquer ce fléau difficilement quantifiable.

 

A première vue, rien ne laisse entrevoir la détresse dans laquelle vit Madame Gu. L'immeuble du quartier République (Paris IIIe ) où réside cette Chinoise de 56 ans affiche une façade en pierre de taille. A peine quelques fissures altèrent sa couleur beige. Mais, une fois passé la porte du logement, une tout autre réalité se révèle aux visiteurs. Dans son deux-pièces de 19 m², où elle vit depuis 1999 et qu'elle partage avec sa fille et son petit-fils, aucune fenêtre ne laisse entrer la lumière. Seule une petite lucarne à la vitre cassée lui permet d'entrevoir un coin de ciel bleu.

Les conséquences de cette fenêtre manquante sont lourdes pour Madame Gu : « J'ai du mal à respirer. En été, il n'y a tellement pas d'air que nous sommes obligés d'ouvrir la porte d'entrée. » Le manque d'aération a favorisé l'apparition de moisissures à divers endroits et lui provoque des toux régulières. Le service technique de l'habitat de la Ville de Paris a donc déclaré son logement impropre à l'habitation le 19 décembre 2016 Comble du paradoxe : son propriétaire l'a assignée en justice. Il l'accuse en effet de refuser les travaux, ce qui l'empêche de les effectuer. Or, l'appartement ne peut accueillir l'installation d'une fenêtre puisqu'il ne donne sur aucune façade extérieure. Depuis, Madame Gu attend le rendu du jugement en février prochain, dans l'espoir d'être relogée.

Habitat indigne
- © JULIEN FALSIMAGNE/LE MONITEUR

Selon les chiffres officiels, 420 000 logements du parc privé sont « potentiellement » indignes en France métropolitaine, 70 000 en outre-mer. Pour la Fondation Abbé-Pierre, le phénomène serait plus important. « Nous tablons plutôt sur 600 000 logements en métropole potentiellement touchés », souligne Julia Faure, responsable du programme « SOS Taudis » et de l'habitat indigne à la Fondation. Une hypothèse qui semble se vérifier au vu des réactions suscitées par l'effondrement de deux immeubles à Marseille, survenu en novembre dernier (lire p. 14 ).

Ce phénomène pandémique toucherait les villages dans la moitié des cas.

Ravages en Ile-de-France. Parfois difficile à appréhender, la notion d'habitat indigne vise les locaux mis à disposition alors qu'ils sont par nature impropres à un usage d'habitation et ceux présentant des risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé de leurs occupants ou de tiers. Manquement aux obligations sanitaires, insalubrité, péril…

« Cela peut-être lié à la dangerosité des installations électriques, à de graves problèmes d'humidité avec un développement de moisissures pouvant être responsable de maladies respiratoires, à la présence de peintures au plomb ou à un plancher qui menace de s'effondrer », détaille Roselyne Conan, directrice générale de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). Outre les copropriétés dégradées, la division pavillonnaire (transformation d'une maison individuelle en plusieurs micrologements par des marchands de sommeil) fait au-jourd'hui des ravages en région francilienne.

Selon l'Institut d'aménagement et d'urbanisme d'Ile-de-France (IAU-IDF), le territoire compte 157 000 logements « privés potentiellement indignes », soit 4 % du parc privé. La capitale n'est pas épargnée, avec 61 000 logements concernés (6,5 % du parc). A Marseille, plus de 40 000 logements (13 % des résidences principales) présenteraient un risque pour la santé ou la sécurité.

Habitat indigne
- © JULIEN FALSIMAGNE/LE MONITEUR

Le fléau est pandémique au point que « de nombreux petits villages et villes moyennes sont touchés. Ils représenteraient la moitié des cas », estime Julia Faure. Touchant à parts égales les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs, l'habitat indigne s'est peu résorbé au cours des dernières années. Pour exemple, l'Agence nationale de l'habitat (Anah), l'un des principaux financeurs de travaux, n'a pu aider à la rénovation que de 11 290 logements indignes en 2017, selon son rapport d'activité.

« Les difficultés méthodologiques d'identification, de qualification et de repérage […] restent récurrentes malgré d'importants efforts entrepris par les pouvoirs publics pour améliorer la connaissance et la localisation des processus de dégradation de l'habitat », soulignait l'IAU-IDF dans un rapport rendu en 2018. En outre, de nombreuses personnes vivant dans des appartements délabrés n'osent pas témoigner par honte ou par peur, tandis que les travailleurs sociaux restent encore peu formés à l'identification de tels cas.

Pour remédier à ces difficultés, le Premier ministre, Edouard Philippe, a missionné les députés LREM Guillaume Vuilletet et Alexandra Louis afin d'auditionner des acteurs, publics et privés. Leur mission : rédiger un rapport, à rendre courant mai, pour proposer des solutions visant à simplifier les procédures concernant le repérage et la lutte contre l'habitat indigne. « Il existe aujourd'hui pas moins de 13 polices administratives dans le domaine. Ce qui peut provoquer des blocages », dénonce Guillaume Vuilletet.

Cette situation génère des procédures administratives lourdes et complexes, dont les collectivités territoriales ont du mal à se saisir, notamment dans leur combat contre les marchands de sommeil. D'autres problèmes s'ajoutent, comme l'incapacité des pouvoirs publics à reloger les personnes concernées. Ou l'embarras des propriétaires à se saisir de dispositifs financiers d'aide aux travaux jugés trop contraignants. Et pour ceux qui y parviennent, le reste à charge demeure souvent trop important car le coût des opérations peut s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Appel à la mobilisation. Face à ces enjeux, la Fondation Abbé-Pierre appelle à un grand plan national. « Certes, il existe des dispositifs mais nous observons une insuffisance dramatique de la mobilisation collective pour sortir les personnes de cette situation », accuse Christophe Robert, son délégué général. La Fondation veut fixer un objectif minimum de 60 000 logements indignes rénovés chaque année, pour résorber en dix ans l'ensemble du parc privé potentiellement touché.

Pourtant, du côté des collectivités, la lutte s'organise. La métropole du Grand Paris a récemment déclaré l'habitat indigne « d'intérêt métropolitain » (lire p. 27) . En Seine-Saint-Denis, les propriétaires doivent désormais demander à la mairie un « permis de louer » pour signer un nouveau bail dans le centre de Saint-Denis et d'Aubervilliers, ainsi que dans un quartier du nord de Stains. Clichy-sous-Bois a lancé en 2015 la première opération de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national (Orcod-IN).

Le gouvernement affirme être conscient de l'ampleur du phénomène. Nouveau Programme national de renouvellement urbain (Anru 2), plan « Initiative copropriétés », plan « Action cœur de Ville » sont autant de programmes qui ont intégré la notion d'habitat indigne. La loi Elan renforce la lutte contre les marchands de sommeil et prévoit la simplification des procédures de lutte contre l'habitat indigne. Autant d'initiatives que Christophe Robert juge insuffisantes. « Nous ne voulons pas seulement un Etat accompagnateur, mais également un Etat pilote. » Début janvier, Action Logement a annoncé un grand plan d'investissement de 9 Mds € alloués au logement des salariés. Un milliard de cette enveloppe sera fléché vers les copropriétés dégradées et la lutte contre l'habitat indigne. Pour une lutte enfin efficace ?

5 outils à prendre en main

 

Le programme d'intérêt général (PIG) charge un opérateur de repérer les logements concernés et de proposer un suivi gratuit des propriétaires pour le montage du projet.

L'opération programmée d'amélioration de l'habitat (Opah) couvre un champ plus large que le PIG. Elle intègre des actions d'accompagnement destinées à revaloriser ou à requalifier l'habitat à une échelle resserrée.

Le plan de sauvegarde des copropriétés vise à résoudre divers problèmes, dont ceux liés à la dégradation de l'immeuble.

Le programme opérationnel préventif d'accompagnement des copropriétés (Popac) intervient sur leur gouvernance et aide les propriétaires à résorber leurs dettes.

L'opération de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national (Orcod-IN) vise des sites avec une forte densité d'habitat dégradé et mobilise des ressources importantes sur le long terme.

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Marseille affronte un défi de taille

L'effondrement, le 5 novembre dernier, de deux immeubles de la rue d'Aubagne dans le centre-ville de Marseille, qui avait provoqué la mort de huit personnes, continue de produire ses effets avec 113 arrêtés de péril grave et imminent pris par la Ville suite au millier de signalements d'habitants en panique. Début janvier, seules 18 % des plus de 1 500 personnes évacuées avaient réintégré leur logement dans un tiers des 154 immeubles concernés. Faute de solutions pérennes, les Marseillais hébergés par la Ville dans des hôtels sont encore nombreux. Et la facture totale s'élèverait à 8 millions d'euros.

Dans ce contexte, le relogement est la première urgence. Pour accélérer la procédure, l'Etat et la Ville ont confié à Soliha Provence une mission de maîtrise d'œuvre urbaine et sociale (3 M€ HT sur un an). L'association, spécialisée dans l'intermédiation locative, a ainsi signé des baux ou conventions d'occupation temporaire permettant de reloger 104 personnes dans le parc HLM. Il s'agit aussi de comprendre les causes de l'effondrement d'un bâti construit à 40 % avant 1948.

L'autre urgence est le repérage. Missionné par la municipalité pour étudier les immeubles situés dans un périmètre de sécurité, le collège d'experts (bureaux d'études structures, géotechnique, architecte, bureaux de contrôle, coordination sécurité, CSTB, Cerema) a constaté des hétérogénéités de sol importantes dans la rue. « Un affaissement depuis au moins dix ans d'un des immeubles expliquerait l'effondrement. Il serait lié à une inondation dans une cave suite à un défaut du réseau d'assainissement. Ce phénomène aurait fragilisé ces immeubles construits à la fin du XVIIIe siècle, sans fondations et tenus par leur poids », précise Jean-Philippe D'Issernio, directeur départemental des territoires et de la mer des Bouches-du-Rhône (DDTM 13).

D'ici à mars, la métropole Aix-Marseille-Provence confiera la réalisation d'un audit de 4 000 bâtiments anciens à Marseille à des prestataires privés. « Les marchés seront cofinancés par l'Etat. L'idée consiste à faire un repérage en étudiant l'état extérieur des immeubles. Cet état des lieux pourra être suivi par un audit structurel plus poussé afin d'éviter d'autres effondrements », poursuit Jean-Philippe D'Issernio. De son côté, la Ville a écrit aux syndicats de copropriétaires leur demandant la réalisation d'un diagnostic de sécurité et de salubrité des parties communes et privatives. A la clé : une subvention de 1 500 € maximum par diagnostic.

Traitement en urgence. Compétente en matière d'habitat, la métropole a dévoilé le 13 décembre sa « stratégie territoriale durable et intégrée de lutte contre l'habitat indigne et dégradé ». Doté d'un budget de 600 M€, dont près de la moitié financée par l'Etat via ses agences nationales, ce plan vise à traiter en dix ans les logements privés les plus dégradés. Dans une logique de resserrement du partenariat avec l'Etat, il est proposé de créer une société publique locale d'aménagement d'intérêt national (SPLA-IN) et une grande opération d'urbanisme (GOU). En attendant, les premières mesures urgentes ont été prises, à l'instar de l'opération programmée d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain (OPAH-RU) sur un périmètre d'environ 500 ha au centre-ville. « L'Anah financera à 100 % les travaux (HT) d'urgence pérennes, tels que la réfection de la cage d'escalier. La métropole prendra en charge le delta de la TVA. Si l'incitatif ne marche pas, nous passerons au coercitif », prévient Domnin Rauscher, directeur général des services à la métropole. Cela prendra la forme de déclarations d'utilité publique (DUP) : DUP restauration immobilière et DUP pour la production de HLM.

Des actions bienvenues alors que nombreux sont ceux pointant l'inertie de la municipalité. « A Marseille, les politiques publiques auraient dû faire deux fois plus qu'ailleurs. Et elles ont fait trois fois moins », martèle Florent Houdmon, directeur régional de la Fondation Abbé-Pierre qui va se constituer partie civile dans le cadre de l'information judiciaire ouverte contre X suite au drame de la rue d'Aubagne. Tout en rappelant la lourdeur des procédures, des élus commencent à admettre qu'à l'évidence, la politique mise en œuvre depuis longtemps n'a pas été suffisante.

« L'étude de repérage est un préalable pour prioriser les actions »

 

Pourquoi certaines collectivités locales peinent à récupérer des informations sur les habitations indignes ?

Pour lutter contre l'habitat indigne, il faut avoir une bonne connaissance de son territoire. Cette dernière repose sur des exploitations de bases de données, des plaintes d'occupants de logements et des signalements par des personnes extérieures, à savoir des médecins, des travailleurs sociaux, des pompiers qui alertent sur des situations préoccupantes après intervention. La source des signalements n'est pas pas exhaustive.

De ce fait, les études de repérage restent essentielles à la connaissance des situations d'habitat indigne.

 

En quoi consistent ces études de repérage ?

Elles permettent d'identifier des zones pour lesquelles des situations d'habitat indigne peuvent apparaître. Elles constituent une étape avant d'évaluer globalement la situation, prioriser les actions nécessaires et mobiliser les moyens adéquats.

Elles rendent notamment possible la définition des territoires spécifiques où des visites de repérage seront organisées à travers des opérations de type programmes d'intérêt général (PIG), menées par des collectivités locales et subventionnées par l'Anah.

 

Comment les professionnels du bâtiment, que ce soit les entreprises, les bureaux d'études ou les architectes, peuvent intervenir ?

Les travaux à réaliser ne demandent pas nécessairement des compétences particulières, et toute entreprise du bâtiment peut intervenir au titre de la lutte contre l'habitat indigne.

Pour les bureaux d'études ou les architectes, il y a un intérêt à bien connaître les dispositifs de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et les aspects juridiques liés à cette thématique.

Plus largement, les bureaux d'études et les architectes doivent intégrer la notion d'habitat indigne dans leurs projets, aussi bien dans leurs diagnostics que pour proposer des scénarios d'aménagement.

 

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Pascal Vivier, chef du département aménagement des territoires au sein de Cerema Méditerranée - © CEREMA

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Des initiatives locales originales qui fonctionnent

Partenariat avec les soldats du feu à Rennes
Avec 21 000 habitants, le centre-ville de Rennes est le quartier le plus dense de la ville. Constitué à 80 % de copropriétés, dont une majorité de propriétaires bailleurs, le patrimoine bâti y est fortement dégradé. Dans le cadre des opérations de réhabilitation, la question de la sécurité incendie a été prise en compte. Depuis 2011, toutes les opérations sont ainsi soumises à l'avis du service départemental d'incendie et de secours (SDIS) à chaque stade du projet : visites d'îlots, diagnostic, étude de l'avant-projet, permis de construire, chantier et réception des travaux. Plus de 150 immeubles ont été réhabilités et 150 autres le seront d'ici à 2023, ce qui portera à 3 000 le nombre de logements qui bénéficieront de cette mise aux normes en matière de prévention incendie.

Convention avec la CAF à Mulhouse
Depuis dix ans, Mulhouse joue la carte de la prévention, que ce soit au niveau des différentes opérations d'amélioration programmées de l'habitat (Opah) ou encore du programme de rénovation urbaine (PRU) lancé en 2006. « Nous entretenons une culture de la vigilance et de l'alerte préalable auprès des structures qui se confrontent quotidiennement à l'habitat indigne », souligne Paul Quin, adjoint à la sécurité.

Depuis la signature d'une convention en 2008, les agents de la Caisse d'allocations familiales (CAF) sont invités à signaler des situations pour déclencher le plus en amont la visite des services municipaux d'habitat et d'hygiène. « Leur retour d'informations aide à distinguer les propriétaires de bonne foi des marchands de sommeil », expose Alain Couchot, adjoint au logement. Les services ont recensé 385 signalements l'an dernier pour 31 procédures de péril ou d'insalubrité entre 2017 et 2018. Dernier recours : la coercition. La Ville est ainsi prête à instaurer le permis de louer sur un périmètre du centre-ville.

Unité spéciale à la métropole de Lyon
Les pouvoirs de police spéciale en matière d'habitat des maires des 59 communes de la métropole de Lyon ont été transférés à son président dès sa création le 1er janvier 2015.

L'unité « habitat indigne et péril » suit ainsi 250 dossiers « sensibles » depuis cette date. « Dans le parc privé, nous avons référencé 12 000 logements potentiellement indignes.

Un travail de repérage effectué grâce à des signalements, des remontées d'information et des échanges avec nos partenaires - services de l'Etat, communes, associations… », indique Michel le Faou, vice-président délégué à l'urbanisme et à l'habitat.

Cette unité reçoit 120 signalements chaque année et prend une soixantaine d'arrêtés prescrivant des mesures d'évacuation temporaire ou définitive, des suspensions de baux et de loyers, des mesures de travaux de remise en état, voire de démolition. « Si les propriétaires n'agissent pas dans les délais impartis, la métropole agit en leurs noms et leurs frais », précise-t-il.

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Les travaux dans le centre ancien de Rennes suite aux avis du SDIS ont permis ici la remise à l’air libre d’escaliers et de coursives. - © CYRIL FOLLIOT / TERRITOIRES PUBLICS

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