Logement

Alerte rouge sur le logement, des propositions pour relancer la construction

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Logement social

 » Alerte rouge sur le logement « , tel était le thème de la matinée d’échanges avec les professionnels organisée le 24 janvier par le président de l’Assemblée nationale, Claude Bartolone, à laquelle Le Moniteur a assisté. Ce dernier leur a demandé de confronter leurs visions et d’émettre des propositions permettant une relance de l’activité à court et moyen terme. Compte-rendu exclusif.

« L’heure est grave », a estimé Claude Bartolone, président de l’Assemblée nationale, en introduisant la matinée d’échanges organisée le 24 janvier avec les professionnels du secteur du logement. « Nous avons atteint un niveau de construction historiquement bas, du jamais vu depuis 20 ans, a-t-il déploré. Or les besoins en logements sont énormes (voir encadré ci-dessous). Et ce secteur pèse lourd dans l’économie. A peine commencée, l’année 2013 ne doit pas être rayée d’un trait de plume. Des mesures ont déjà été prises par le gouvernement et ou votées par le Parlement (décret sur l’encadrement des loyers, loi sur le foncier public, dispositif Duflot pour l’investissement locatif dans le logement intermédiaire…). D’autres dispositions plus structurelles sont en gestation (loi cadre logement et urbanisme, loi sur la décentralisation). Mais tout ne passe pas par le législatif », a averti le président de l’Assemblée.

Les résistances politiques des maires sont souvent très fortes, de l’avis des opérateurs et même de certains responsables de communautés d’agglomérations. Le consensus politique au sein d’une agglomération comme à Lyon ou à Lille facilite donc grandement les réalisations et les innovations (aménagement, démolition, remembrement, nue-propriété et usufruit locatif social, partenariats public-privé, bail emphytéotique, clauses anti-spéculation). « Le moment est venu d’innover, de retrousser nos manches pour réussir, tous ensemble, à inverser la tendance dès cette année », a expliqué Claude Bartolone qui a invité les participants à parler franc et à fédérer leurs énergies. De ces échanges sont ressorties un certain nombre de propositions à mettre en œuvre à court ou moyen terme.

 

Des mesures d’urgence

 

– Accélérer la mise à disposition des terrains publics au profit de la construction de logements, notamment en zone urbaine pour éviter le déménagement des logements vers la périphérie et faire ainsi baisser la pression sur les prix. Plusieurs opérateurs ont appelé la ministre à veiller à l’application de la loi qui vient d’entrer en vigueur afin que les administrations s’inscrivent dans la même dynamique.

– Recourir à des mesures d’exception (de type traitement prioritaire) pour juguler l’encombrement actuel dans les tribunaux et le blocage des projets pendant plusieurs années (25 000 logements seraient ainsi en stand-by et 70% au moins des permis contestés).

– Relancer l’investissement locatif dans les zones tendues grâce au nouveau dispositif Duflot.

– Faire revenir les investisseurs institutionnels dans le champ du logement intermédiaire pour financer la construction de plusieurs dizaines de milliers de logements dans les marchés tendus. Ces derniers estiment qu’un rendement locatif net à 3,5% est probablement acceptable (contre moins de 3% aujourd’hui dans le résidentiel libre). En dépit des messages négatifs adressés aux bailleurs ces derniers mois (encadrement des loyers, réquisitions), la mise en place d’une fiscalité adaptée – voire symétrique à celle proposée aux particuliers – pourrait changer la donne, d’autant que cette classe d’actifs est intéressante pour eux (rendements stables et récurrents, diversification du portefeuille, risque de vacance limité, garantie physique). Pourraient également y contribuer des opérateurs de type HLM, moins tenus par un retour sur investissement à moyen terme, voire des fonds d’épargne (type épargne salariale).

– Faire aboutir la réflexion sur la TVA réduite : le groupe de travail copiloté par Thomas Thévenoud et Christian Eckert, doit classer les secteurs d’activités en trois catégories de taux de TVA (5, 10 et 20%) instaurés par la loi de finances rectificative pour 2012 et applicable au 1er janvier 2014 pour générer 10 milliards de nouvelles recettes (TVA et fiscalité écologique) et contribuer ainsi au financement du crédit d’impôt compétitivité emploi. A ce stade, les députés souhaiteraient que le logement social (« un bien de première nécessité »), voire les travaux de rénovation énergétique, bénéficient d’une TVA à 5%. Mais pour valider ces choix, qui doivent être en cohérence avec les objectifs globaux du gouvernement, des calculs restent à faire et la fiscalité écologique devrait être renforcée en conséquence pour équilibrer l’équation.

 

Des mesures plus structurelles

 

– Simplifier et stabiliser les règles de gouvernance du logement : mutualiser les politiques d’urbanisme et de logement dans les grandes agglomérations, a minima en prévoyant l’adoption d’un Plan  local d’urbanisme à l’échelle intercommunale (ôter la responsabilité du permis de construire au maire semblant pour l’instant difficilement recevable) 

– Améliorer les documents d’urbanisme pour les rendre plus compréhensibles par tous (dessins, plans, etc.), les mettre en cohérence véritablement, voire proposer des projets de développement territorial solidaire;

– Inciter  les maires à libérer du foncier constructible, voire les obliger à densifier dans les zones urbaines bien équipées;

– Mettre en place des mécanismes de régulation des prix au niveau local comme à Nanterre, Saint-Ouen, etc.

– Desserrer les contraintes normatives (PPRI, contrainte générale d’accessibilité);

– Ne pas faire de la non artificialisation des sols un dogme, car il faut activer sur tous les leviers de construction (40% de la croissance démographique s’opère en zones péri-urbaines et rurales);

– Renforcer la concertation pour impliquer et faire adhérer les habitants et gagner du temps dans la phase de mise en œuvre des projets;

– Mieux connaître les besoins et la production pour pouvoir démassifier l’offre et différenciation les politiques selon les territoires,

 

Une ministre qui se veut volontaire

 

Cécile Duflot n’a pas dit autre chose en concluant cette matinée : « L’alerte est donnée. C’est pourquoi depuis ma nomination au gouvernement, je travaille sur deux fronts: au-delà des mesures d’urgence déjà adoptées, pour que la construction reparte, nous devons donner aux opérateurs de la lisibilité et un cadre d’action durable». Ce sera notamment la vocation de la loi-cadre sur le logement et l’urbanisme qui sera présentée en juin.

La ministre du Logement a d’abord rappelé sa volonté de clarifier le droit de l’urbanisme (« il n’y aura pas de nouvelles normes ») en articulant mieux les documents d’urbanisme et en plaçant l’intercommunalité au-dessus de la mêlée (« il n’y a pas de solution plus intéressante pour l’instant »). Elle a également indiqué qu’elle suivait personnellement la mise en œuvre de la loi sur le foncier public (« les décrets d’application sont en cours de rédaction et je fais le point très régulièrement avec les préfets de région »). Dans le cadre de la future loi-cadre, elle entend aussi favoriser les établissements publics fonciers et apporter des solutions favorisant le réemploi et la mutation du bâti. La ministre a l’intention de fixer dans la loi un délai réaliste de traitement des recours et est convaincue de l’intérêt d’une concertation formalisée en amont pour déminer les contentieux. Elle a toutefois promis d’avancer avec la ministre de la Justice sur la possibilité de mettre en place un traitement accéléré.

Si la vacance dans les logements privés a été traitée sur le plan fiscal, la ministre entend instaurer des dispositifs incitant les propriétaires à mettre leur bien en le faisant gérer par exemple par un opérateur conventionné. Mais pour les investisseurs institutionnels, la ministre a prévenu : « J’entends qu’il faut trouver un certain nombre de dispositifs incitatifs pour améliorer la rentabilité de leurs opérations, mais cela ne peut pas aller au-delà du raisonnable dans un monde où la rentabilité du marché résidentiel est une forme de sécurisation».

Au final, Claude Bartolone a résumé en insistant sur l’importance du triptyque « innovation, stabilité, confiance ». Les propositions issues de cette matinée de dialogue seront consolidées dans un livret et transmises au gouvernement. Autant dire que les 12-18 prochains mois seront décisifs.

 

Focus

Les besoins en logement neuf

L’objectif des 500 000 logements du gouvernement n’a jamais été atteint (150 000 logements sociaux, 150 000 maisons en diffus, et 200 000 logements collectifs en centre urbain)

Il correspond à 400 000 logements pour répondre à la demande et 100 000 pour rattraper le retard accumulé. A comparer à environ 300 000 logements neufs construits au total en 2012 et autant prévus pour 2013 (dont 100 000 logements sociaux et 70 000 logements en promotion).

Pour atteindre ces objectifs (correspondant à un taux de construction de 19 pour mille), des zones en déficit notoire comme la région Paca mais surtout l’Ile de France ou partent de très loin avec des taux respectivement de 17 et 9 pour mille.

Pour Alain Dinin, P-DG de Nexity, 65% des 45% de Français non propriétaires ne sont pas en capacité aujourd’hui d’acheter un appartement de 65 m² en centre urbain (correspondant à 1068 euros par mois de mensualité)

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    alerte aux logements

    Ont-ils oublié la modification de loi sur les plus-values immobilères. Les investisseurs dans l’immobilier ont tous passé 40 ans. Faut-il attendre 70 ans pour récolter le fruit de ses efforts? JPP
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