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Achèvement et conformité des travaux : une déclaration lourde de conséquences

Par Laure Camus, responsable du service juridique, Ordre des architectes d'Ile-de-France et Marie Knittel, responsable du pôle droit public immobilier, étude notariale Lacourte |  le 20/07/2018

Construction -

Avec le dépôt de la DAACT, le déclarant s'engage sur la régularité du bâti ou de l'aménagement.

Sa réception par l'autorité compétente fait courir le délai de recours contentieux et la prescription.

L'achèvement des travaux de construction ou d'aménagement est acté par un document à caractère administratif qui atteste également la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable ainsi qu'aux règlements d'urbanisme. Il traduit le moment où l'immeuble peut être affecté à l'usage auquel il est destiné.

Une procédure bien réglée

Le Code de l'urbanisme fixe les règles applicables à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), sans préciser toutefois le délai dans lequel cette démarche doit être effectuée.

Signature. La déclaration est signée par le bénéficiaire du permis de construire (PC), d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable (DP). Par exception, l'architecte ou l'agréé en architecture qui a dirigé les travaux est autorisé à la signer (art. R. 462-1 du Code de l'urbanisme). Ledit code ne vise pas l'architecte qui a établi le projet architectural, mais uniquement celui qui a « dirigé les travaux ». L'architecte signataire de la DAACT peut ainsi être différent de l'architecte auteur du projet.

L'architecte qui accepte une mission de direction de l'exécution des contrats de travaux (DET) devra donc signer la DAACT, peu importe que les travaux aient donné lieu ou non à une autorisation d'urbanisme ou à une décision de non-opposition à déclaration préalable.

Cependant, l'obligation de signature de la déclaration revient au bénéficiaire de l'autorisation ou de la déclaration préalable si le contrat d'architecte (mission complète) est résilié ou si l'architecte met fin à son exercice professionnel durant la mission DET.

Contenu. La DAACT est établie conformément au formulaire enregistré sous le numéro Cerfa 13408. Elle est soit adressée au maire de la commune sous pli recommandé avec demande d'avis de réception postal ou par voie électronique, soit déposée en mairie contre décharge. Lorsque la décision de non- opposition à la déclaration préalable ou le permis de construire est pris au nom de l'Etat ou d'un établissement public de coopération inter communale (EPCI), le maire transmet cette déclaration respectivement au préfet et au président de l'EPCI. La déclaration précise en outre si l'achèvement concerne la totalité des travaux ou l'une de ses tranches, et, le cas échéant, si les travaux de finition des voiries par l'aménageur font l'objet d'un différé de réalisation.

La conformité attestée

Responsabilisation. Cette procédure, en vigueur depuis le 1er octobre 2007 et la réforme du Code de l'urbanisme (ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007), confère une certaine importance à la DAACT. Elle responsabilise la personne qui, en signant ce document, garantit que les travaux ont été exécutés en conformité avec l'autorisation ou avec la décision de non-opposition à la DP délivrée.

La conformité s'apprécie non au regard de la validité intrinsèque de celle-ci mais en considération de la décision d'autorisation d'urbanisme ou de non- opposition (art. L. 462-1 du C. urb. ).

Aucun délai à compter de l'achèvement des travaux n'est prévu pour déclarer les travaux achevés.

Ainsi un arrêt du 9 février 1996 du Conseil d'Etat a-t-il considéré que le refus de délivrer une attestation de conformité ne peut être motivé par la circonstance que le permis de construire aurait été obtenu par fraude (CE, 9 février 1996, n° 111966). A contrario, une attestation certifiant la conformité de la construction est sans influence sur la légalité du PC : « La double circonstance que le projet avait recueilli préalablement tous les avis favorables nécessaires à sa réalisation et a donné lieu, postérieurement à son achèvement, à la délivrance le 17 mai 2001 d'un certificat de conformité n'est pas de nature à purger ledit permis de l'illégalité dont il est entaché au regard du plan d'occupation des sols » (CE, 3 mai 2004, n° 253524).

Réaction. Depuis 2007, l'autorité compétente en matière d'urbanisme n'intervient plus qu'en réaction à une éventuelle non-conformité des travaux. Il lui appartient dès lors de contester, dans le délai de trois mois à compter de la réception de la DAACT, la conformité des travaux au permis ou à la DP. Ce délai est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux, c'est-à-dire la vérification matérielle sur place de l'achèvement et de la conformité des travaux, est obligatoire (art. R. 462-6 et R. 462-7 du C. urb. ). Si elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation, l'autorité compétente met en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal ou par échange électronique, le maître d'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de rendre les travaux conformes à l'autorisation accordée (art. R. 462-9, R. 423-48 du C. urb.).

Les sanctions encourues sont mentionnées dans ce courrier. Lorsque l'autorité compétente n'a pas réagi dans le délai imparti, une attestation, certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire ou d'aménager ou la déclaration préalable n'a pas été contestée, est délivrée par l'administration au bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme ou à ses ayants droit, sous quinzaine et sur simple requête de ces derniers. En cas de refus ou de silence de l'autorité compétente, cette attestation est fournie par le préfet, à la demande du bénéficiaire du permis ou de ses ayants droit.

Les impacts en matière de contentieux

Sanction. La réception, par l'autorité compétente, de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux fait courir le délai d'un an à l'expiration duquel aucune action devant les tribunaux administratifs, en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable, n'est recevable (art. R. 600-3 du C. urb. ).

Le Code de l'urbanisme ne prévoit pas de sanction spécifique à l'encontre du pétitionnaire ou de l'architecte qui omet de déposer la DAACT ou en dépose une incomplète. Mais le juge administratif sanctionne indirectement la négligence du bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme dans le dépôt de la déclaration. En effet, un arrêt du Conseil d'Etat (CE, 6 décembre 2013, n° 358843) précise qu'en l'absence de déclaration, le pétitionnaire ne peut plus se prévaloir de la prescription de l'action contentieuse. Cette interprétation rigoureuse du juge administratif conditionne ainsi le bénéfice de la prescription de l'action contentieuse à l'exécution des formalités fixées à l'article R. 600-3 du Code de l'urbanisme.

Risques. L'action civile, que la commune ou l'EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme peut intenter devant le tribunal de grande instance (TGI) en vue de la démolition ou de la mise en conformité d'un ouvrage édifié sans autorisation ou en méconnaissance d'une autorisation dans un secteur soumis à des risques naturels prévisibles, se prescrit par dix ans à compter de l'achèvement des travaux (art. L. 480-14 du C. urb. ). Cette notion d'achèvement se comprend, au sens du code, comme la date de la réception de la DAACT par l'autorité compétente, sauf preuve contraire (art. R. 600-3 du C. urb. ). En conséquence, l'action civile ne peut se prescrire tant que la DAACT n'est pas déposée.

En matière pénale, la commune ou l'EPCI compétent en matière d'urbanisme peut exercer les droits de la partie civile, pour des faits commis sur leur territoire et constituant une infraction. Lorsque le maire ou le président de l'EPCI compétent a connaissance d'une infraction aux règles d'urbanisme, il en dresse un procès-verbal et le transmet sans délai au procureur de la République. L'action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l'infraction est réputée commise (art. 8 du Code de procédure pénale), c'est-à-dire à compter de l'achèvement effectif de l'ouvrage qui est non conforme à l'autorisation initiale (Cass. crim. , 10 décembre 1985, n° 84-92105).

Les enjeux juridico-économiques

Dans son rapport de 1992 relatif à l'ancien certificat de conformité, le Conseil d'Etat soulignait l'utilité de l'obtention de ce document. Pour les constructeurs, il constitue une preuve de la régularité de la construction qu'ils proposent à leurs clients ; pour l'administration, c'est une occasion de constater des infractions qui resteraient encore inconnues.

Même après l'entrée en vigueur de la réforme de 2007, l'importance pratique de l'attestation de la conformité, quel que soit son mode de délivrance, reste intacte et conditionne la réalisation de bon nombre de transactions immobilières.

Délai raisonnable. L'achèvement des travaux constaté depuis le 1er octobre 2007 et leur conformité aux autorisations délivrées ne s'établissent, sauf preuve contraire, que par la réception de la DAACT en mairie. Cette exigence fragilise les opérations en l'absence de déclaration ou en cas de déclaration incomplète ; elle insécurise au plan juridique les professionnels de l'immobilier, le délai de recours des tiers ou le délai de prescription attaché aux actions civile et pénale ne pouvant commencer à courir. Aussi est-il conseillé en pratique de déposer la DAACT dans un délai raisonnable. Plus tôt ce dépôt sera effectué, plus tôt interviendra la délivrance d'une attestation de non- opposition à conformité par les autorités compétentes et plus tôt les transactions immobilières seront juridiquement sûres.

La DAACT ouvre aux tiers un délai d'un an pour contester l'autorisation d'urbanisme délivrée.

Au cas où la DAACT ne serait pas déposée dans un délai raisonnable, son dépôt tardif n'est pas interdit : aucun délai n'est imposé par les textes.

Vente. Antérieurement à la réforme de 2007, le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme pouvait établir devant le juge la date d'achèvement des travaux par tous moyens, notamment par une déclaration (CAA Bordeaux, 16 octobre 2014, n° 14BX00091), par un certificat d'achèvement, par une décision judiciaire, par une facture (CAA Marseille, 23 février 2012, n° 10MA01543), par un titre d'imposition ou encore par des témoignages. En outre, sous réserve de l'appréciation du juge, la preuve de la conformité des travaux aux autorisations accordées avant 2007 se rapportait par tous moyens.

La constatation de l'achèvement et le formalisme particulier lié à la conformité du bâti revêtent une importance significative à l'occasion de la vente d'un bien immobilier, notamment d'un bien relativement ancien, pour lequel il sera souvent difficile d'apprécier les conséquences d'une absence d'autorisation administrative ou d'une non-conformité de la construction. Afin de sécuriser les intérêts de leurs clients, les professionnels de l'immobilier, notamment les notaires, examinent attentivement l'intégralité des pièces du dossier de construction du bien : demande d'autorisation d'urbanisme et annexes, autorisation d'urbanisme, attestations d'affichage, DAACT, attestation de non-opposition à la conformité, attestation de non-recours et de non-retrait de l'administration.

Blocage. Lorsque la construction apparaît non conforme ou que l'un des documents manque, la transaction peut être bloquée en raison des risques alors encourus par l'acquéreur. La situation s'avère ainsi délicate pour l'ensemble des constructions achevées avant le 1er octobre 2007, qui n'ont pas fait l'objet de la délivrance d'une attestation de conformité faute de déclaration d'achèvement, et qui arrivent sur le marché immobilier. Même s'il a été antérieurement admis par le Conseil d'Etat qu'un certificat de conformité puisse être délivré alors même qu'aucune déclaration d'achèvement n'a été effectuée (CE, 30 janvier 1995, n° 138907), il semble douteux qu'une commune accepte de délivrer un tel certificat pour des travaux achevés depuis plus de quinze ans, et pour lesquels une attestation de non-opposition à conformité serait demandée aujourd'hui. Aucune règle ne l'y oblige et il paraît difficile d'engager sa responsabilité sur ce fondement. D'autant que l'arrêté du 11 septembre 2007 relatif au document d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et modifiant le Code de l'urbanisme limite le recours à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux aux constructions achevées à compter du 1er octobre 2007 (art. 5).

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Ce qu'il faut retenir

La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), en vigueur depuis le 1er octobre 2007, marque l'achèvement des travaux et engage son signataire sur la conformité des travaux. Sa réception en mairie fait courir les délais de recours et de prescription.

Il appartient à l'autorité compétente de contester la conformité des travaux dans un délai donné (de trois à cinq mois selon les cas) à compter de la réception de cette déclaration. A défaut, les travaux sont réputés conformes.

La vente d'un bien immobilier achevé avant 2007 et pour lequel aucune conformité n'a été attestée peut échouer en raison du risque juridique encouru par l'acquéreur.

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