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Accroître la stabilité juridique des constructions achevées

le 03/08/2018  |  France entière

Chapitre III -

Le sort des constructions achevées, même irrégulières, a une incidence évidente sur la perception par les constructeurs du risque s'attachant à la réalisation de travaux même en cas de contestation du permis. Ainsi que le relevait le rapport Pelletier, il y a un équilibre à maintenir entre deux préoccupations également légitimes, assurer le respect du droit tout en consacrant une stabilisation juridique de certaines situations de fait au-delà d'un délai raisonnable pendant lequel l'action publique et les actions des tiers ont dû pouvoir normalement s'exercer.

Le groupe de travail avait envisagé plusieurs mesures pour renforcer la stabilité juridique des constructions achevées. Il n'a finalement retenu que deux d'entre elles.

3.1 Clarifier les règles de la prescription administrative de 10 ans

La loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, reprenant une préconisation du rapport Pelletier, a créé une prescription administrative de dix ans. Inscrite à l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme, cette mesure, aujourd'hui reprise à l'article L. 421-9 du code, fait obstacle à ce que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux puisse être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.

Adoptée à la suite d'une discussion parlementaire difficile, cette mesure est assortie d'une série d'exceptions destinées à ce que la mesure ne puisse favoriser la construction sans autorisation d'urbanisme. Ainsi, aux termes du e) de cet article, la prescription administrative ne s'applique pas « lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire » (alors qu'un permis de construire aurait été nécessaire au moment de sa réalisation).

Le groupe a estimé nécessaire d'apporter une précision sur la signification des termes « construction sans permis ». Ces termes ne visent que les constructions réalisées en l'absence de permis initial, et non celles construites sur le fondement d'un permis annulé par la suite.

Des débats ont eu lieu au sein du groupe pour savoir s'il ne devait pas être proposé d'élargir l'exception au bénéfice de la prescription de dix ans au cas des constructions réalisées sans déclarations préalables, étant donné la place qu'ont prise les déclarations préalables par rapport aux permis de construire. En l'état actuel des textes, les travaux réalisés sans déclaration préalable alors que celle-ci était requise peuvent en effet bénéficier de cette prescription 26, ce qui peut être regardé comme choquant. Mais eu égard à la difficulté d'adoption de cette mesure de la loi de 2006, aux divergences de position des membres du groupe sur cette question et au fait que, plus fondamentalement, le groupe n'avait pas de mandat pour travailler sur ce sujet touchant à des règles de fond, les membres du groupe ont préféré y renoncer.

Mesure 19 : Clarifier les règles de la prescription administrative en précisant la portée des termes « construction sans permis de construire ».

L. 421-9 code de l'urbanisme : « Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : 1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ; 2° Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ; 3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l'environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ; 4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ; 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis ; permis de construire ; 6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement. »

3.2 Donner un droit particulier au préfet en ce qui concerne l'action en démolition

Le champ d'application de l'action civile en démolition a été substantiellement restreint à la suite du rapport La-betoulle : l'action en démolition n'est possible que si l'ouvrage est situé dans l'une des quinze [...]

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