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À quand le droit de l'urbanisme au service d'un immobilier réversible et durable ?

David Guillot, avocat associé, DS avocats |  le 29/11/2018  |  GirondeParisFrance entièreLogement socialMaîtrise d'ouvrage

Développement durable et croissance urbaine sont deux notions qui semblent contradictoires. En effet, comment faire pour que l'immeuble par nature irréversible se réinvente pour être perpétuellement en phase avec les attentes des utilisateurs ? Les récentes réformes législatives tentent de prendre en compte voire d'encourager le maître d'ouvrage à penser la réversibilité de l'immeuble. Cependant, des obstacles tant juridiques que politiques persistent.

De nombreux bâtiments, loin d’être vétustes, ne sont plus adaptés aux besoins des utilisateurs. Réinventer l’immeuble en relation avec le territoire tout au long de son cycle de vie devient une réflexion vitale. Ainsi les nouvelles logiques territoriales, notamment la métropolisation, mais aussi les nouveaux modes de travail ou encore les nécessités imposées par la rénovation énergétique des bâtiments et plus largement la réglementation, accélèrent l’obsolescence des immeubles de bureaux. Ce phénomène, théorisé par Jean Carassus, est particulièrement alarmant en Île-de-France où l’obsolescence guète entre 2,8 et 4,5 millions de mètres carrés de bureaux à l’horizon 2030, selon les données de l’observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (Orie) parue en février 2016. Au regard des forts besoins en logement, la reconversion des immeubles tertiaires en immeubles résidentiels devient singulièrement une opportunité, pour l’ensemble des acteurs publics et privés des territoires. Pour les élus, la réversibilité est un gisement potentiel de logements dans un contexte de tension foncière. Pour les propriétaires et les investisseurs, la réversibilité devient un atout en termes de valorisation des actifs.

Mais de quoi parle-t-on ? La réversibilité est tout à la fois l'adaptation d'un immeuble désaffecté à un nouvel usage, même s'il n'a pas été conçu à cette fin, mais également – et c'est tout l'enjeu de ce nouveau mode de production – la capacité ab initio d'un programme neuf à changer aisément d'usage, à court, moyen ou long terme. Cela suppose, sur le plan technique, de rendre compatibles et interchangeables les principes constructifs applicables à chaque destination. Il peut également s'agir d'immeubles démontables, le foncier retrouvant alors son usage d'origine (voir pour un exemple concret, l'interview de Monsieur Christian Terrassoux, promoteur du projet du bastion de Bercy, Paris 12 e ). Au-delà des contraintes de conception, surmontables, le principal frein à la réversibilité se trouve être le cadre juridique et réglementaire inadapté.

Celui-ci va évoluer en faveur de la récente loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan). Cependant des freins juridiques persistent.

La mobilisation pour le logement est l'affaire de tous les gouvernements qui se succèdent, sans pour autant créer le choc attendu. Mais cette fois l'affaire serait entendue, avec comme mot d'ordre : « construire plus, mieux et moins cher » et un axe fort : « favoriser la transformation de bureaux en logements », ainsi que cela ressort du titre Ier et du chapitre III de la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) 1 . Comme laboratoire pour cette expérimentation : l'Île-de-France. Il faut dire que le terrain est propice. Le territoire est dopé par le Grand Paris Express. Le foncier y est devenu rare et le taux d'inoccupation des bureaux serait de 10 %, autant dire un gisement considérable. Le marché de la conversion devrait y être fleurissant, pour autant les changements de destination restent rares, tant les obstacles économiques, techniques et juridiques sont nombreux. Ce constat est partagé à la fois par l'État et les professionnels de l'immobilier qui, dans une charte signée le 28 mars [...]

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