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A partir du 14 juillet, la révolution du bail vert se fait à la carte
Annexe verte - © © wordle.net

A partir du 14 juillet, la révolution du bail vert se fait à la carte

Nathalie Levray |  le 12/07/2013  |  ImmobilierEnergieFrance entièreRéglementation

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Obligatoire pour les contrats signés depuis début 2012, l’annexe environnementale concerne tous les baux de bureaux et commerces de plus de 2 000 m² à partir du 14 juillet 2013. Pour les opérateurs, elle est à géométrie variable.

«Tous les baux de bureaux ou de commerces d’une surface supérieure à 2 000 m², signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012, contiennent une annexe environnementale », précise Loïs Moulas, président de l’Observatoire de l’immobilier durable. Cette annexe décrit les équipements communs et privatifs, les consommations réelles d’eau et d’énergie, la quantité de déchets générée et un engagement sur un bilan périodique suivi d’un plan d’actions. Certains bailleurs vont déjà au-delà. « Une trentaine d’annexes est déjà signée. Notre objectif est de l’appliquer à l’échelle d’un bâtiment, notamment pour les surfaces inférieures à 2 000 m² dans nos immeubles HQE », explique Henri Chapouthier, responsable de projets environnement et énergie d’Icade (Caisse des dépôts). Idem pour Gecina, qui a choisi d’inscrire sa démarche dans un accord contractuel avec ses clients-partenaires et intègre dans ses baux (29 signés) un article « Respect de l’environnement et développement durable ». « Pour nous, le bail vert doit permettre d’exploiter les locaux loués de l’immeuble de façon durable, en impliquant le client, avec de la lisibilité sur les dépenses et les consommations, et en nous préoccupant du confort des salariés », précise Jacques Craveia, directeur des opérations Immobilier d’entreprise. Maxime Lanquetuit, directeur du développement durable d’Altarea Cogedim, souligne que l’engagement est assuré « dès le premier m² en raison de la cohérence énergétique globale d’un centre commercial. Près de 40 % de nos 1 395 baux sont déjà couverts par un bail vert ».

La dynamique est enclenchée

Pour assurer le verdissement de 36 % de surfaces de bureaux loués - 25 baux régularisés avant mi-juillet -, GE Capital Real Estate France s’appuie sur Sintéo. « L’ingénieriste-conseil est chargé de la récolte des informations jusqu’au pilotage annuel », indique Maurice Carteron, responsable du développement durable. Pour Altarea, c’est encore un peu plus de 70 baux de plus de 2 000 m² à mettre en conformité. Maxime Lanquetuit est confiant : « Le délai est court, mais pas insurmontable. Nous sommes à l’aise avec le contenu de l’annexe environnementale. Nous envoyons des courriers à nos locataires en expliquant l’enjeu et en listant nos équipements techniques. A eux de préciser leurs équipements privatifs. » Henri Chapouthier prévoit « 10 % de retardataires sur 75 baux concernés ». Ainsi, chez Gecina, le 14 juillet n’est pas une date butoir. La première foncière de France se donne jusqu’à fin 2013 pour signer 59 avenants.
Ce qui donne raison à Loïs Moulas, qui estime que « beaucoup d’acteurs seront en retard ». De fait, pas de mouvement d’anticipation comme en 2010. « Le décret du 30 décembre 2011 a contribué à mettre des freins et a démotivé les parties par son côté très administratif », estime l’avocate Marie-Odile Vaissié. Ceux qui ont des parcs importants sont contraints par l’ampleur du travail en amont. Les opérateurs plus modestes n’ont pas les moyens, notamment humains. « Ils se contentent d’une annexe juridique, sans cadre technique ni organisation, pour atteindre l’efficacité énergétique », regrette Loïs Moulas. Pierre Popesco, avocat associé chez Herbert Smith Freehills, parie que nombre de baux vivront après le 14 juillet sans annexe. « En l’absence de sanctions et de demande des locataires, il n’y a pas de moteur pour avancer. Le verdissement interviendra au renouvellement du bail », prévoit-il.

Zéro budget

Si le manque d’enthousiasme des locataires s’explique par un enjeu financier réduit ou en raison d’une méfiance à l’égard des propriétaires et si le bailleur craint la rediscussion des clauses du bail, les deux sont à égalité sur un point : la crise contraint la dépense. Le plan d’actions porte donc sur des points qui ne nécessitent pas de budget. Sont visés les gains faciles et le comportemental : éteindre les lumières, diminuer la puissance des ampoules, favoriser les escaliers, régler le chauffage, la climatisation et l’éclairage en fonction de l’occupation, promouvoir le tri des déchets, optimiser le choix du matériel à remplacer. Des actions de bon sens ; pas de travaux. Les opérateurs manquent d’autant plus de visibilité qu’ils attendent toujours le décret sur l’obligation de travaux dans l’existant, lequel était censé exiger de nouveaux investissements.

Loïs Moulas, directeur de l’Observatoire de l’immobilier durable (OID) - « C’est un socle pour une exploitation vertueuse »

« L’annexe environnementale est une contrainte juridique supplémentaire. Les grands acteurs, généralement plus matures sur ces sujets, en retirent des bénéfices. Cependant les barrières sont multiples, notamment opérationnelles. Curieusement, à l’heure du numérique, il reste difficile et lourd de récupérer des informations fiables et utilisables. La collecte des factures s’avère plus ou moins aisée. Quant aux déchets, c’est encore, sauf exception, la préhistoire. Question d’interlocuteurs, de périodicité, de capacité de traitement technique, et surtout, de volonté réelle. Le bail vert exige une remise en question des acteurs, la modification des pratiques et des contrats. L’annexe est un socle pour une démarche d’exploitation vertueuse, avec la rencontre annuelle des trois protagonistes de la performance énergétique : l’exploitant, le locataire et le propriétaire. Peut venir s’y greffer la volonté d’une certification en exploitation - Breeam ou HQE. Il s’agira ensuite d’effectuer un suivi en temps réel des consommations usage par usage et de reporting extra-financier. »

Maxime Lanquetuit, directeur du développement durable d’Altarea Cogedim - « Les gains se trouvent d’abord dans le pilotage »

« Le décret du 30 décembre 2011 sur le contenu du bail vert laisse le champ des possibilités très ouvert. Cette souplesse permet d’atteindre un certain équilibre dans les relations entre le preneur et le bailleur, et de gérer librement l’annexe, immeuble par immeuble. Il est impossible d’agir de la même façon dans un centre commercial loué avec des « coques » vides et où près de 80 % de la consommation énergétique est à la charge des locataires, dans un immeuble de bureaux occupé 24 h/24 par une banque d’affaires ou loués à une entreprise qui pratique les 35 heures. Le périmètre d’intervention varie selon les priorités et les problématiques de chacun. Pour atteindre une réduction conséquente, il faut avancer à son rythme, en tenant compte des habitudes du personnel, de l’agencement ou du concept marketing d’une boutique… Il faut user de pédagogie et augmenter progressivement le niveau de maturité des acteurs. Pour les commerces, le potentiel de gain énergétique se trouve plus dans le pilotage que dans des équipements techniques révolutionnaires. »

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