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À la recherche de solutions pour l'après-« Pinel »

L. D. |  le 21/11/2018  |  Bouches-du-RhôneGirondeHaute-GaronneHéraultRhône

Pour répondre aux attentes en matière de logements neufs, les promoteurs immobiliers se rapprochent de nouveaux acteurs tout en opérant de profondes transformations internes.

C'est l'arrêt annoncé qui les a peut-être fait sortir du bois. C du dispositif « Pinel » Le temps de la défiscalisation facile est terminé, chacun l'a compris. « Avec la fin du “ Pinel ” tout ce qui ne s'adapte pas est voué à disparaître, estime Michaël Lalande, cofondateur d'Idéalys, start-up spécialisée en logements innovants. Désormais, le promoteur doit pouvoir proposer une valeur ajoutée à son client. » Celui qui est aussi vice-président en charge des promoteurs au sein de French Proptech, association rassemblant 150 start-up fait ainsi référence à ces nouveaux concepts qui fleurissent un peu partout en France.

Du bien à l'usage. « Nous sommes sortis de la notion de bien pour aborder celle d'usage, explique Pas cal Brunel, dirigeant associé de Cirrus Pégase Immobilier (Montpellier, Hérault), qui produit 300 logements par an. Nous réalisons des résidences évolutives pour sédentariser les habitants, proposer des espaces partagés, fournir des lieux connectés en association avec des start-up. » Le promoteur s'est rapproché d'Idéalys pour proposer aux acquéreurs des services numériques via une application en marque blanche pour une opération en Zac à Montpellier.

« Déployée depuis 2018, l'application équipe les occupants de l'immeuble via leur smartphone pour créer une microcommunauté autour du transport, de la gestion des dysfonctionnements, d'un réseau social, voire du pilotage d'énergie. C'est un argument commercial pour le promoteur, et nous assurons le suivi une fois le bâtiment livré », indique Michaël Lalande.

Les exemples vont se multiplier. À Bordeaux (Gironde), ID&AL Groupe (700 réservations par an, pour un chiffre d'affaires de 150 M€) s'est lancé aussi dans le développement de nouveaux concepts. « Longtemps, la profession a été dans une logique financière orientée sur la défiscalisation, note Pierre Vital, son dirigeant. L'évolution nous amène à inaugurer le nouveau métier de développeur de projets d'usage - comme les résidences seniors ou les auberges de jeunesse en milieu urbain. » Pour son opération Imagin'o à Bordeaux, ID&AL teste des services avec les acteurs Show You, plate-forme interactive de coconception en direct des plans et devis, ou MyNotary, pour réaliser des contrats de réservation en ligne. Bientôt, il veut s'appuyer sur l'application habx, grâce à laquelle les futurs acquéreurs peuvent chercher et personnaliser leur logement.

Nouveaux concepts, nouveaux acteurs. Les promoteurs savent qu'ils n'ont plus le choix, poussés par les collectivités à rivaliser d'imagination et d'innovation. Ainsi, Alain Duret, dirigeant de Duret Immobilier à Montaigu (Vendée), qui construit 200 logements par an, s'est-il rapproché d'un bureau d'études ingénierie environnementale du bâtiment de la ville durable : « Wigwam Conseil est spécialisé en maîtrise d'usage, nouveau métier qui traite les habitants et les riverains avec une démarche très spécifique. »

Parce que ce n'est pas leur métier d'origine, les promoteurs s'associent ou se rapprochent de nouveaux intervenants comme Babel Community (groupe Axis), qui réalise des résidences hybrides, mêlant notamment coliving et coworking, que l'on peut résumer par « habiter au-dessus de son travail ». « Nous sommes à la fois investisseurs, promoteurs et exploitants de ce concept qui vise les 10 métropoles de plus de 200 000 habitants en France », explique Caroline Dubois, en charge du développement de Babel Community.

À Marseille (Bouches-du-Rhône), une première opération propose des logements meublés et câblés ainsi que des bureaux. « Ce produit intéresse les jeunes actifs et les étrangers en mission », ajoute Caroline Dubois. Les promoteurs traditionnels tentés peuvent démarcher Babel Community pour réaliser des opérations en copromotion. « Notre concept leur permet de proposer aux collectivités une offre différenciée dans les secteurs du PLU où il convient de développer du tertiaire, les logements étant classés en résidence hôtelière. Notre intérêt est de nous appuyer sur le promoteur pour sa connaissance du marché. » Résidences Services Entreprises de Duret Immobilier, colocations, habitations partagées avec le concept BiHome d'Icade à Lyon, résidences intergénérationnelles… Seuls ou accompagnés, les promoteurs immobiliers n'ont finalement que l'alternative d'innover.

Le défi de la technique. En se rapprochant d'acteurs extérieurs, les promoteurs traversent une mutation interne amorcée depuis plusieurs années. C'est le cas de la partie conception. « Notre métier est devenu technique avec l'évolution des normes et des réglementations, note Stéphane Aubay, président de Green City Immobilier à Toulouse (Haute-Garonne, 1 500 logements par an pour un chiffre d'affaires de 300 M€). La réglementation thermique a une incidence sur la conception d'un bâtiment en fonction de la région et des savoir-faire constructifs. [...]

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