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+ 30% de droits à construire : accueil mitigé des professionnels
Conférence de presse de Nathalie Kosciusko-Morizet le 30 janvier 2012 au lendemain des annonces de Nicolas Sarkozy sur le logement - © © LeMoniteur.fr

+ 30% de droits à construire : accueil mitigé des professionnels

Julien Beideler, Thais Brouck, Eric Leysens, Frédérique Vergne |  le 30/01/2012  |  Paris

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Dans son  intervention le 29 janvier, Nicolas Sarkozy a annoncé  que «pour les trois ans qui viennent, tout terrain, toute maison, tout immeuble, verra ses possibilités de construction augmenter de 30 %». Des mesures diversement appréciées par les professionnels du BTP.

Nicolas Sarkozy entend libérer des possibilités de construction. « Nous avons donc décidé que pour les trois ans qui viennent, et l'application se fera dès que le Parlement aura voté ce texte, tout terrain, toute maison, tout immeuble verra sa possibilité de construction augmenter de 30%", a-t-il expliqué lors de son intervention de dimanche 29 janvier. Cette mesure a l’avantage de "donner un travail formidable à l'industrie du logement. Ce ne sont pas des emplois délocalisables", a promis le chef de l’Etat qui a, par ailleurs, estimé que « les prix de l'immobilier à l'achat, à la vente, et les prix à la location vont pouvoir baisser».

Ce  soutien  du gouvernement aux professionnels du bâtiment était attendu par la Fédération Française du Bâtiment (FFB) : « une mesure coup de poing de la constructibilité qui va permettre d’augmenter le nombre de logements », a réagi son président, Didier Ridoret chez nos confrères de lemonde.fr.


Construire plus, mais pour qui ?



Compte-tenu de la volonté du gouvernement de ne pas engager les finances de l’Etat, le choix des mesures est particulièrement restreint. «Notre démarche a consisté à cibler un nombre limité de mesures et des mesures rapides à adopter. En facilitant la production de logements, nous soutenons l’activité du BTP tout en répondant à un besoin social, le tout sans argent public», s’est félicité Benoist Apparu, secrétaire d’Etat au logement, qui indique que le «+30% s’appliquera à toutes les règles de constructibilité des communes inscrites dans le PLU, sauf délibération contraire du maire. A savoir : le coefficient d’occupation des sols, la hauteur maximum, le gabarit et l’emprise au sol».

Cette mesure s’applique autant au neuf qu’à la rénovation même si ce sont sur les constructions neuves que le gouvernement fonde le plus d’espoir : «on pourra construire un immeuble de 8 étages au lieu de 6 ou une maison de 130 m2 au lieu de 100», illustre Benoist Apparu. Reste qu’un ménage qui peut financer une maison de 100m2 ne pourra pas forcément financer une maison de 130m2. C’est ce que fait remarquer l’Union des Maisons Françaises : «l’octroi de droits à construire supplémentaires n’est qu’une solution à la marge, car le droit de construire n’est pas identique à la capacité financière de construire, tant pour les professionnels que pour les ménages.
De plus, renforcer la densité conduit mécaniquement à des coûts plus élevés et peut induire un renchérissement du coût du foncier par l’augmentation de ses capacités constructibles. Or, le vrai problème, le président de la République l’a rappelé, c’est le prix de l’immobilier et le prix du foncier en particulier».


Incertitude sur la baisse des prix


Dominique de Sauza, président de l'Union des constructeurs immobiliers (UCI-FFB) reste prudent sur l’efficacité à très court terme des mesures, notamment parce que «la problématique des recours abusifs n'a pas été solutionnée et pèse beaucoup en milieu urbain». Et c’est bien là que le bât blesse. Car, une telle mesure se heurte aux diverses règlementations en terme d’urbanisme ou de protection du littoral, de l’environnement…

Quant à la baisse des prix, rien n’est moins sûr ; d’une part parce qu’il manque trop de logements pour que l’effet soit immédiat sur les prix et d’autre part, parce que dans certaines zones tendues comme en Ile-de-France, les terrains libres sont rares. D’ailleurs, à la gratuité des terrains publics cédés aux collectivités locales, une des mesures-phares du candidat PS François Hollande dans son programme présidentiel, Nicolas Sarkozy préfère la location de terrains sous forme de bail emphytéotique. L’idée est de permettre aux collectivités et promoteurs de disposer de foncier sur une période donnée, moyennant un cahier des charges strict à suivre.


Terrain de bataille politique


Sur le terrain politique, le maire PS de Paris, Bertrand Delanoë, a affirmé lundi 30 janvier sur Europe 1 qu’il s’opposerait à ces mesures au Conseil de Paris. "Depuis cinq ans que Nicolas Sarkozy est président, il y a des blocages partout pour construire des logements", a souligné le maire de Paris. Ainsi, dans la capitale, "il y a vraiment des milliers de logements que je peux construire mais l'Etat m'empêche de construire parce qu'il veut vendre ses terrains à des prix spéculatifs", a-t-il souligné.

Pour Thierry Repentin, sénateur PS de Savoie, en charge des questions de logement dans l'équipe de campagne de François Hollande, les prix des logements ne baisseront pas. "C'est tout le contraire qui va se passer, réfute-t-il dans lemonde.fr. Les propriétaires de terrain vont vendre plus chers." Pour le sénateur socialiste, l'augmentation de la constructibilité est "avant tout une prime pour les ménages qui sont déjà propriétaires". Par ailleurs, sa mise en œuvre pourrait être ralentie par de nombreux recours et conflits entre opposants et partisans d'une densification du tissu urbain.
Au demeurant, le gouvernement veut aller vite. «Cette augmentation de la constructibilité prendra la forme d’une loi, dite «loi logement», qui comportera un seul article, a précisé la ministre de l'Ecologie. Et cette loi sera d'application immédiate."

Notons que même passée en urgence (une seule lecture par chambre), le calendrier d’adoption de ce texte sera tendu. Et ce, même si aucun recours devant le Conseil constitutionnel n’est déposé.


Réactions


Communication d’urgence face aux réactions des professionnels qui n’ont pas tardé, Nathalie Kosciusko-Morizet et Benoist Apparu ont rencontré le 30 janvier à 17H l'ensemble des représentants des professionnels de l'immobilier et de la construction.
Propos recueillis.


Bernard Coloos, directeur des affaires économiques, financières et internationales de la FFB
« Ce dispositif ne va pas révolutionner le marché, mais ne boudons pas la mesure qui va dans le bon sens en contribuant à la production de logements. Ce qui est positif, c’est que le maire doit s’opposer à la mesure, sinon elle est automatiquement adoptée, alors que d’habitude pour beaucoup de mesures, le maire vote une adoption.
Par ailleurs, dans la pratique, des détails d’application devront être surveillés, par exemple, si on augmente la taille d’un immeuble, l’augmentation du nombre de parkings qui doit normalement l’accompagner pourrait poser problème ».



Jean-Michel Mangeot, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)
« 30% de constructibilité n’est pas synonyme de 30% de logements en plus. Il y aura de la perte en ligne. Déjà aujourd’hui, la construction de logements est en dessous de ce que permettent les PLU. Si cette mesure va dans la bonne direction, elle est loin d’être suffisante. Sur les terrains aujourd’hui en promesse de vente, l’effet va être positif, par contre sur les terrains vendus plus tard, le prix du foncier risque d’augmenter.
Quant à la proposition du bail emphytéotique pour les terrains publics, elle devrait, par ailleurs, apporter 50 000 nouveaux logements en Ile-de-France. Cette mesure en réduisant le prix du foncier réduira le coût final des opérations et donc des loyers. »



Guy Portmann, vice-président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) et du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal)
«C’est une réforme qui va dans le bon sens. L’augmentation des droits à construire pourra être efficace sur certains terrains, notamment ceux dont nous disposons déjà car cela permettra une baisse des prix de vente des logements. En revanche, pour les terrains dont nous ne disposons pas, il faudra convaincre les maires et les riverains car à l’heure actuelle, nous connaissons déjà beaucoup de difficultés, notamment en termes de recours. Reste qu’inverser la charge de la preuve -à savoir demander au maire de justifier son refus- est plutôt une bonne chose.
S’agissant du volume de logements supplémentaires annoncé par le gouvernement (100 000 d’ici à 2015, ndlr), nous sommes plutôt perplexes car à l’heure actuelle, tous les droits à construire ne sont déjà pas consommés.
Quant à la deuxième mesure forte annoncée, celle permettant la cession des terrains de l’Etat, elle sera efficace si c’est à prix maîtrisés, seule façon de réduire le prix des logements construits. L’enjeu est de taille, on parle de 394 sites en Ile-de-France pour un total de 880 hectares, ce qui représente un potentiel de 40 à 50 000 logements. »



Alain Dinin, P-DG de Nexity
«Les mesures annoncées ne sont pas complètement satisfaisantes. Le vrai risque, c’est que nous sommes dans un système dans lequel l’augmentation de COS va profiter aux propriétaires qui pourraient vouloir vendre plus cher. Et puis 40 000 logements de plus, c’est bien mais pour qui ? Les investisseurs ne vont plus être intéressés à partir de fin 2012 (fin du dispositif Scellier, ndlr). Je crains que les prix ne baissent pas et comme le pouvoir d’achat des français est de plus en plus limité…»

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