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2018 : la transition fiscale avant la transformation des moyens de l'immobilier ?

Nathalie Levray - Journaliste |  le 12/02/2018  |  ImmobilierLogementUrbanismeRéglementationTechnique

Alors que le premier exercice du quinquennat Macron table sur un retour à l'équilibre en 2022 et décide de davantage d'économies pour les finances publiques, les lois de finances pour 2018 (LF 2018) et rectificative pour 2017 (LFR 2017) sont partagées entre des mesures phares annonciatrices de réformes, comme celles concernant la taxe d'habitation et la fiscalité locale ou la révision des APL et l'amorce d'une restructuration du secteur du logement social, et des dispositions d'attente comme celles relatives aux incitations fiscales Pinel ou Censi-Bouvard, au crédit d'impôt pour la transition énergétique ou à l'épargne-logement, soumises à rapports que le Parlement devra recevoir courant 2018. Les évolutions des régimes de TVA et de plus-values immobilières s'inscrivent au soutien de cette politique. Décryptage.

1. Les dispositions relatives à la transition environnementale

Des aménagements ont été apportés au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) par la LF 2018 (LF 2018, art. 79).

Le crédit d'impôt au service de la rénovation énergétique des logements a largement évolué depuis sa création en 2000. Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) remplace le crédit d'impôt développement durable (CIDD) depuis le 1er septembre 2 014. Son bénéficiaire peut déduire de son impôt sur le revenu 3 0 % des dépenses relatives aux travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique réalisés dans son habitation principale, sans condition de ressources et sans obligation de réaliser un bouquet de travaux. L'avantage fiscal est plafonné à 8 000 € (16 000 € pour un couple, plus 400 € par personne à charge) sur une période de cinq ans. Le rapport sur le dispositif depuis sa création, prévu par la loi de finances pour 2017, pointe :

- l'efficacité moindre du remplacement des fenêtres dans un logement par rapport aux autres travaux et leurs prix inflationnistes,

- des bénéficiaires, propriétaires occupants et ménages vivant en maison individuelle,

- une dépense vers les logements les plus énergivores mal orientée.

Le CITE est néanmoins prorogé jusqu'au 31 décembre 2018 mais il est aménagé pour valoriser les actions les plus efficaces au plan énergétique. L a liste des équipements éligibles est modifiée à compter du 1er janvier 2018.

Les restrictions du champ d'application du CITE sont de deux ordres : - les chaudières à haute performance énergétique, utilisant le fioul comme source d'énergie, s ont exclues au profit des seules chaudières à très haute performance énergétique, éligibles au taux de 15 % pour les dépenses payées au premier semestre 2018 (arrêté du 30 décembre 2017)1 ;

- les volets isolants et les portes d'entrée ne sont plus éligibles et les matériaux d'isolation thermique des parois vitrées le sont au taux de 15 % pour les dépenses payées au premier semestre 2 018 si les travaux visent à remplacer des parois en simple vitrage.

Le contribuable devra justifier de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte entre le 1er janvier et le 30 juin 2018. Ces équipements sont exclus du CITE à compter du 1er juillet 2018.

Deux nouvelles dépenses entrent dans le champ d'application du CITE :

- les dépenses d'équipements pour le raccordement au réseau de chaleur ou de froid lorsque la collectivité ou l'exploitant du réseau dispose de la propriété des équipements éligibles sous réserve que les frais soient réglés par le particulier. Le crédit d'impôt pour les dépenses liées à l'acquisition de pompes à chaleur dédiées à la production d'eau chaude sanitaire est plafonné à 3 000 € TTC (arrêté du 30 décembre 2017)2 ; - la réalisation d'un audit énergétique non obligatoire, pour les dépenses payées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018. L'audit doit être effectué par un auditeur qualifié et comprendre « des propositions de travaux dont au moins une permet d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique défini par arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie, du logement et du budget ». Il doit être conforme aux conditions de l'arrêté du 30 décembre 20173.

2. Les mesures incitatives en faveur du logement des particuliers

A - Les modifications du prêt à taux zéro (LF 2018, art. 83)

Créé par la loi de finances pour 20114 , le prêt à taux zéro (PTZ) a pour objectif de soutenir l'accession à la propriété des publics modestes, qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. Prorogé une première fois par la loi de finances pour 20155 jusqu'au 31 décembre 2017, le dispositif est de nouveau prolongé jusqu'au 31 décembre 2021, en étant toutefois recentré progressivement sur les zones où le besoin en logements est le plus pressant. En complément, un décret et deux arrêtés du 30 décembre 20176 fixent son périmètre et ses modalités pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2018.

1) Le PTZ pour l'acquisition-rénovation d'un logement ancien

Le PTZ est désormais utilisé comme un outil de rénovation des centres bourgs, pour en réhabiliter les logements. Il est réservé aux opérations d'acquisition-amélioration dans les zones détendues, c'est-à-dire dans les communes ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, classées dans les zones B2 et C. La quotité finançable par le PTZ est fixée à 40 % si les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l'opération.

Au 1er janvier 2018, le PTZ ne finance donc plus l'achat de logements anciens dans les zones tendues, c'est-à-dire dans les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, classées dans les zones A et B1.

Pour rappel, le PTZ peut, en outre, financer l'acquisition, sur tout le territoire, dans le cadre de la vente du parc social par un organisme HLM ou une société d'économie mixte (SEM) à ses occupants ou l'acquisition de droits réels immobiliers dans le cadre d'un bail réel solidaire.

2) Le PTZ pour l'acquisition d'un logement neuf

Dans une zone non tendue (B2 et C) et pour une période transitoire allant jusqu'au 31 décembre 2019, la part de la dépense finançable par le PTZ est divisée par deux : la quotité est ramenée à 20 %.

Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2020, le PTZ sera réservé aux acquisitions de logement neuf dans les zones tendues (zone A incluant la zone A bis regroupant Paris et 76 communes de sa proche banlieue et B1). La quotité reste fixée à 40 % du prix de l'opération.

Le prêt à taux zéro peut toutefois financer du logement neuf dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (voir la liste sur le site du CGET), quelle que soit leur zone de localisation.

3) Le PTZ pour la vente d'immeubles à rénover

Dans l'ancien, le champ d'application du PTZ est étendu à la vente d'immeuble à rénover (VIR) à compter du 1er janvier 2018. Une VIR est la vente d'un bien immobilier dans laquelle le vendeur s'engage à réaliser les travaux après cession et l'acquéreur devient propriétaire des travaux au fur et à mesure de leur réalisation. La loi de finances lève l'incompatibilité des réglementations du PTZ et de la VIR, en rendant possible la présentation du programme de travaux par le vendeur. Les travaux peuvent avoir été commencés par le vendeur avant l'émission de l'offre de prêt de l'acheteur.

Dans ce cadre, l'acheteur fournit à l'établissement de crédit une attestation du vendeur, une autre attestation établie par lui-même, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel des travaux à réaliser. L'acheteur s'engage à réaliser ces travaux dans un délai de trois ans.

Après leur achèvement, l'acheteur doit transmettre à l'établissement de crédit les justificatifs attestant que l'opération respecte la condition d'un pourcentage de travaux égale à 25 % du coût de l'opération7.

4) Le PTZ pour les personnes invalides

La loi de finance précise les conditions d'éligibilité des personnes invalides non-primo accédantes au PTZ : elles doivent être titulaires de la carte mobilité-inclusion comportant la mention d'invalidité ou d'une carte d'invalidité émise avant 2018, ou bien percevoir une pension d'invalidité de 2e ou 3e catégorie.

5) Évaluation du dispositif

Le Gouvernement remettra au Parlement, avant le 1er septembre 2019, un rapport d'évaluation du dispositif du PTZ et, avant le 1er septembre 2018, un rapport d'évaluation des zones géographiques établies pour son attribution, notamment afin d'apprécier la pertinence des critères retenus pour le classement des communes au regard des besoins des territoires concernés.

B - L'évolution de la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif

(LF 2018, art. 68)

Depuis 2015, le dispositif fiscal « Pinel » ouvre droit aux personnes physiques et les sociétés de personnes non soumises à l'impôt sur les sociétés, à une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités, pour atteindre les performances techniques du neuf. Prévue jusqu'à la fin de l'année 2017, le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2021, mais les règles de localisation des logements sont revues.

1) Recentrage sur les zones tendues

Les opérations d'acquisition et de construction situées dans les communes classées dans les zones B2 et C ne sont plus éligibles à partir du 1er janvier 2018. Cette mesure vise à favoriser la construction dans les territoires les plus tendus (zones A, A bis et B1). Cette disposition s'applique de façon progressive. Elle ne concerne pas les acquisitions de logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et dont l'acte authentique d'achat par le contribuable est effectivement signé au plus tard le 31 décembre 2018.

2) Zones sous contrat de redynamisation de site de défense

Les logements situés dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense sont éligibles au dispositif à compter du 1er janvier 2018.

3) Encadrement des frais et commissions directs et indirects

Le montant des frais et des commissions pouvant être prélevé par les agents immobiliers, personnes physiques ou morales réalisant un acte de démarchage, etc. , à l'occasion de l'acquisition de logements éligibles à la réduction d'impôt « Pinel », est encadré. Un décret fixera un montant plafond exprimé en pourcentage du prix de revient du logement. Une amende, d'un montant égal à dix fois les frais indus, pourra sanctionner tout manquement à la règle.

4) Évaluation du dispositif

Avant le 1er septembre 2 018, le Gouvernement remettra au Parlement un rapport sur l'évaluation des zones géographiques établies pour déterminer l'éligibilité à la réduction d'impôt au titre de l'investissement locatif afin d'apprécier la pertinence des critères retenus pour le classement des communes en fonction des besoins de chaque territoire.

Avant le 1er septembre 2019, il lui rendra un rapport sur l e respect des conditions de loyer et de ressources des locataires par les contribuables bénéficiant de ces dispositions ainsi que sur la mesure de l'impact du dispositif fiscal sur l'évolution de l'offre de logements intermédiaires à destination des ménages modestes.

C - Statut fiscal de loueur en meublé non-professionnel

(LF 2018, art. 78)

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