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2013 Réformes clés du droit de l'urbanisme

josette dequéant |  le 22/11/2013  |  ImmobilierLogementArchitecture

Pas de répit pour les praticiens de l'urbanisme ! Les textes et les nouveaux chantiers s'enchaînent à une cadence qui ne cesse de s'accélérer. Retour sur 15 points clés illustrant de profondes modifications du droit.

Si l'année écoulée a vu la publication de textes interprétatifs (comme la volumineuse circulaire récapitulant la nouvelle fiscalité de l'aménagement) ou l'entrée en vigueur de réformes attendues (l'évaluation environnementale des documents d'urbanisme), elle fut largement dominée par trois textes ou projets de loi aux objectifs ambitieux : favoriser la mixité sociale ; accélérer la construction ; rénover l'urbanisme. Des textes qui commencent déjà à s'appliquer, en vertu d'un calendrier serré.

La loi du 1er juillet habilitant le gouvernement à prendre par ordonnances des mesures pour relancer la construction, trait d'union entre la loi du 18 janvier de mobilisation du foncier public et le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), a permis de s'attaquer immédiatement à un chantier longtemps repoussé : la lutte contre les recours abusifs. L'intérêt à agir est désormais encadré dans le temps et dans l'espace et l'auteur d'un recours malveillant peut être condamné à verser des dommages-intérêts au bénéficiaire du permis de construire. Trois ordonnances ont suivi début octobre pour densifier la ville, sécuriser les acquéreurs et raccourcir les délais de construction.

Cependant, le plus gros chantier concerne, à défaut de simplification, la modernisation des règles et documents d'urbanisme. Des 84 articles du projet de loi Alur, 24 sont consacrés au droit de l'urbanisme. Les multiples mesures envisagées par cette réforme transversale semblent à la hauteur d'un enjeu colossal : « Assurer la transition écologique des territoires dans un contexte intercommunal valorisé. » En réalité, cette transition, essentiellement abordée par les procédures, se fera par une évolution automatique, en fonction d'échéances fixées par la loi, qu'il s'agisse de la caducité des POS ; du transfert de la compétence PLU aux communautés de communes et d'agglomération ; ou du renforcement du Scot, devenu un document intégrateur. De nombreux maires, qui souhaitent conserver la mise en œuvre du principe de mixité sociale, sauf à la déléguer volontairement à l'intercommunalité, restent opposés au PLU intercommunal imposé. Sur ce point, le Sénat, qui examinait le texte au moment où nous mettions sous presse, devrait assouplir cette réforme qui est pourtant passée en douceur en première lecture à l'Assemblée nationale. La loi devrait être promulguée avant les élections municipales. En attendant, tour d'horizon des principales nouveautés.

1 Mobilisation du foncier public en faveur du logement et renforcement de la mixité sociale

Loi n° 2013-61 du 18 janvier

La loi prévoit, notamment, la cession de terrains publics au profit des collectivités, avec une décote pouvant aller jusqu'à 100 % dans les cas de construction de logements sociaux. Cette décote prend en considération les circonstances locales : situation du marché foncier et immobilier, situation financière de l'acquéreur du terrain, proportion et typologie des logements sociaux existant sur le territoire de la collectivité concernée.

Les terrains figurent sur une liste de parcelles établie par le représentant de l'Etat dans la région, après avis, dans un délai de deux mois, du comité régional de l'habitat, du maire de la commune et du président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent. Cette liste est mise à jour annuellement. Par ailleurs, l'article 10 de la loi porte le quota obligatoire de logements sociaux de 20 à 25 %. Cette disposition s'applique « aux communes dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Ile-de- France et 3 500 habitants dans les autres régions, comprises dans une agglomération ou un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier de l'année précédente, moins de 25 % des résidences principales » (article L. 302-5 du Code de la construction et de l'habitation). Cependant, des exceptions sont prévues (voir ci-dessous).

2 Détermination des communesastreintes à 20 % ou 25% de logements sociaux

Deux décrets du 24 juillet

Deux décrets du 24 juillet précisent les modalités de mise en œuvre de la réforme de la loi SRU, en application de la loi du 18 janvier 2013. Ces décrets sont applicables depuis le 27 juillet.

• Le décret n° 2013-670 fixe les modalités de calcul permettant de déterminer les communes exemptées du taux de 25 % et qui restent à une obligation de 20 % de logements sociaux. Il réécrit également les conditions d'éligibilité aux concours financiers du fonds d'aménagement urbain et institue un fonds de développement d'une offre de logements locatifs très sociaux.

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