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2. Les charges : périmètre et recouvrement

Par Marie-Anne Le Floch, notaire assistant, Étude Cheuvreux |  le 22/09/2008  |  ImmobilierRéglementationDroit immobilier

Gestion et professions -

Dans les centres commerciaux, les charges sont généralement plus élevées qu'en centre-ville (assurance, climatisation, gardiennage...), de sorte que leur répartition fait l'objet d'âpres négociations entre bailleur et locataire.

LES POSTES DE CHARGES

Les charges locatives

Les charges locatives sont celles qu'engage le bailleur pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble mais qui sont, par nature, récupérables auprès du locataire à condition d'en avoir prévu le principe dans le bail.

À défaut de définition exacte de ces dépenses, on a habituellement recours aux textes applicables en matière de bail d'habitation qui se révèlent cependant peu appropriés, de sorte qu'il est préférable de veiller à ce que la répartition des charges soit clairement stipulée dans le bail. Le plus souvent, une liste indicative et non limitative des postes de réparation incombant au locataire est établie. Outre les dépenses relatives au local, le locataire peut se voir contraint d'assurer par exemple le paiement des travaux d'entretien, de modernisation ou de remplacement des aménagements du mail, des locaux techniques, des parkings, des quais de livraison, des éléments de décoration, des installations de chauffage et de climatisation, de l'outillage et des véhicules du centre, ou bien encore les frais de ravalement, quand bien même celui-ci concernerait le gros œuvre. Cette pratique est tout à fait licite, les juges l'ayant seulement limitée en rappelant que, dès lors qu'une réparation est rendue nécessaire par un vice de construction originel ou l'utilisation de matériaux inadéquats, ou qu'elle correspond à une véritable réfection, la dépense incombe au bailleur, à moins qu'il en ait été convenu autrement.

Les grosses réparations

Dans la pratique traditionnelle des baux, il est de règle que les travaux visés à l'article 606 du code civil incombent au bailleur. La formulation de cet article étant désuète, pendant longtemps la difficulté a consisté à définir précisément ce que recouvrent ces travaux. Cette difficulté est résolue dans les centres commerciaux dans la mesure où la majorité des baux prévoient expressément que le locataire assumera, outre les réparations locatives, la charge des travaux de l'article 606.

La rédaction de cette clause doit toutefois se faire avec le plus grand soin. En effet, la Cour de cassation considère que la clause par laquelle le locataire « prend le bien en l'état » ne suffit pas à exonérer le bailleur. De même, le bailleur n'est pas déchargé des réparations causées par la vétusté, sauf lorsque cette clause a été expressément prévue au bail.

Les impôts et taxes

Le locataire est personnellement redevable de ses propres impôts et taxes. Le bailleur est, quant à lui, le redevable légal de la taxe foncière. En effet, que l'immeuble soit loué ou non, elle lui incombe normalement. Le bailleur peut néanmoins en transférer la charge au locataire, à condition que la clause du bail soit suffisamment précise. Afin [...]

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