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2. Défiscalisation immobilière en démembrement de propriété

Par Claude Maréchal, avocat fiscaliste et Bruno Cheuvreux, notaire associé |  le 25/01/2010  |  Fiscalité

Fiscalité -

En matière de transmission : la donation avec réserve d'usufruit

La donation avec réserve d'usufruit permet au donateur de conserver des revenus, et parfois la maîtrise du bien donné, tout en minorant légalement l'assiette taxable. En quoi ce démembrement de propriété présente-t-il un avantage fiscal ? La réserve d'usufruit est un instrument de défiscalisation efficace par l'application de dispositions légales dont les effets cumulés permettent de transmettre un bien dans de très bonnes conditions fiscales.

En premier lieu en effet, lorsqu'un bien est transmis à titre gratuit en nue-propriété, la valeur de celle-ci est déterminée par l'application d'un barème légal, celui de l'article 669 du CGI, qui a remplacé le barème de l'article 762 du CGI très critiqué.

Quoique ce nouveau barème puisse être également critiqué, d'une part en raison de l'absence de différenciation du sexe du donateur, et d'autre part compte tenu du maintien d'un système de valorisation par décade (l'usufruit d'un homme de 80 ans vaut l'usufruit d'une femme de 72 ans), il a permis une avancée notable dans l'attractivité de la France en matière de fiscalité patrimoniale, puisqu'avec ce nouveau barème la nue-propriété est valorisée plus faiblement.

En second lieu, en complément de la minoration de l'assiette taxable par le renchérissement de la valeur de l'usufruit, l'article 1133 du CGI pose le principe selon lequel lorsque l'usufruit s'éteint, aucun droit de mutation à titre gratuit n'est dû par le nu-propriétaire. Ainsi, un père de famille de 67 ans qui donne la nue-propriété d'un patrimoine de 1 000 000 d'euros à ses deux enfants devra acquitter une imposition de 53 912 euros, abstraction faite de toute réduction de droits, alors qu'il eut payé 133 912 euros pour une donation en toute propriété.

La donation-partage avec réserve d'usufruit est incontestablement la voie royale en matière de transmission.

En matière d'investissement : l'usufruit locatif social

Comme vu plus haut, le nu-propriétaire ne peut déduire les dépenses ordinaires que si l'usufruitier donne le bien en location et si les revenus locatifs sont imposés selon le régime des revenus fonciers, ce qui exclut les sociétés commerciales titulaires de droits en usufruit. Il existe toutefois une exception à ce principe, qui a été consacrée par la loi de finances rectificative pour 2008 du 30 décembre 2008, lorsque l'usufruitier est un bailleur social. On parle alors d'usufruit locatif social. Dans ce schéma, l'investisseur acquiert la nue-propriété d'un logement assorti d'un usufruit temporaire, dont la durée varie de 15 à 20 ans, tandis que l'usufruitier (Opac, office HLM.) perçoit les loyers pendant la durée de [...]

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