Logement

150 000 logements sociaux par an : l’objectif du gouvernement menacé, selon le mouvement HLM

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Gouvernement - Logement social

En présentant ses vœux à la presse le 24 janvier, Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat (USH), a appelé le gouvernement à passer du discours aux actes. « Afficher un objectif ambitieux – construire 500 000 logements dont 150 000 logement sociaux – est une chose ; il faut maintenant le traduire dans les faits. Or aujourd’hui, nous sommes pour le moins préoccupés : des menaces planent sur la réalisation de cet objectif.

Entouré cette année par les présidents de toutes les familles du mouvement HLM, Jean-Louis Dumont, le président de l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui chapeaute les grandes familles d’organismes HLM (hors SEM), a évoqué deux bonnes nouvelles pour le secteur : l’arrêt de la baisse des aides à la pierre et l’augmentation du plafond du Livret A qui a augmenté la collecte de fonds pour le logement social. Ce à quoi Marie-Noëlle Lienemann, présidente des coopératives HLM, a ajouté la modification du PTZ+ pour pallier la chute de l’accession (« même s’il faudrait rallonger encore le différé et la durée du prêt », a-t-elle ajouté). 

Au moment où le marché de l’accession recule, avec pour effet indirect de bloquer la mobilité dans le parc HLM (un tiers des accédants, soit 50 à 60 000 ménages  par an, quittent le parc pour accéder à la propriété) et où la construction de logements privés se contracte fortement, l’USH rappelle le rôle contra-cyclique du logement social. Effectivement la production HLM résiste plutôt bien : les mises en chantier ont reculé de 5% en 2012 à 100 000 unités environ (dont 75 000 pour les organismes relevant de l’USH). Un niveau d’activité qui reste donc élevé comparé aux 68 000 mises en chantier enregistrées en 2008. Autre indicateur avancé d’activité, les demandes d’agrément (construction et achats de patrimoine) auprès du ministère : l’an dernier, 97 000 demandes ont été déposées contre 100 000 en 2011. On est toutefois encore loin de l’objectif des 150 000 logements construits par an que cible le nouveau gouvernement. D’autant que « la machine à ralentir les montages d’opérations nouvelles est en marche, avertit Jean-Louis Dumont. Trop d’incertitudes demeurent sur les conditions financières, fiscales et réglementaires dans lesquelles les organismes pourront réaliser leurs projets». Trois grands points inquiètent en particulier l’USH.

 

Trois incertitudes majeures qui paralysent la construction

 

Premièrement, la hausse de la TVA qui passerait de 7 à 10% en 2014. Le passage à 7% de la TVA sur les travaux (15 milliards d’euros de dépenses de construction et de réhabilitation lourde) représente déjà un surcoût de 230 millions. Monter à 10% imposerait un coût supplémentaire de 450 millions d’euros, soit l’équivalent des aides à la pierre. Et si les organismes parvenaient à investir 4 milliards de plus pour contribuer aux 150 000 logements par an, le surcoût atteindrait alors 850 millions. « Cela impactera tellement les fonds propres des organismes qu’ils seront dans l’incapacité d’investir à la hauteur des objectifs du gouvernement », prévient M. Dumont.

Deuxièmement, les inquiétudes sur la pérennité des aides à la personne (APL) et des aides à la pierre (500 millions d’euros par an) : l’enveloppe a certes beaucoup diminué ces dernières années (400 euros de subvention d’Etat aujourd’hui par logement contre 2 700 euros en 2008) mais elle a un effet de levier très important. « Les organismes HLM ont besoin de visibilité sur les taux d’effort que pourront supporter les locataires à venir. Or la sollicitation d’Action Logement ne répond pas à cette exigence. D’autant que les modalités de l’emprunt de 1 milliard d’euros pendant trois ans auprès de la Caisse des dépôts restent à préciser et son remboursement pèsera rapidement sur son modèle économique». Et Thierry Bert, délégué général de l’USH, de préciser : « Nous sommes en train de discuter avec Action Logement pour communiquer conjointement sur les priorités et les modalités opératoires d’obtention des financements. Mais pour avancer, nous avons besoin de la publication, très rapidement, du décret sur l’emploi des fonds du 1% logement ».

Troisièmement, la nécessité de maintenir le taux de centralisation des fonds d’épargne, et notamment du Livret A, à la Caisse des dépôts, contrairement aux demandes des milieux bancaires. « Un programme neuf est financé à 70% par l’emprunt. Construire 150 000 logements sociaux nécessitera 15 milliards de prêts par an correspondant à 25 milliards de dépôts supplémentaires», invoque l’USH.

 

Propositions à venir

 

Outre ces trois grosses interrogations à résoudre, qui sont facteurs d’inaction (« Si l’horizon reste sans cesse mouvant, les opérateurs ne s’engageront pas dans de nouveaux projets », avertit Thierry Bert), le mouvement HLM travaille également sur plusieurs dossiers et fera prochainement des propositions : sur les modalités d’une mutualisation des ressources des organismes, demandée par le gouvernement en échange de la suppression du prélèvement annuel instauré par la précédente majorité ; sur l’amélioration du système d’attributions des logements – même si les quotas réservés aux financeurs compliquent beaucoup la donne –; sur la décentralisation (le mouvement HLM plaidant pour la définition d’un chef de file local des politiques de l’habitat sous la responsabilité d’un Etat garant de la solidarité nationale) ; et enfin sur la politique de la ville (l’USH appelle à mieux prendre en compte les questions sociales et à mettre en place un pilotage à l’échelle intercommunale).

De manière plus structurelle, le mouvement HLM attend beaucoup de la prochaine loi logement et urbanisme, appelant de ses vœux la production de foncier abordable et la mise en œuvre d’un urbanisme moins malthusien. « La loi sur la mobilisation du foncier public est une bonne chose mais elle ne suffira pas à résoudre le problème car il y a finalement assez peu de terrains en zone tendue », explique Michel Ceyrac, président des ESH (entreprises sociales pour l’habitat).

 

Soutenir la rénovation du parc

 

Concernant la rénovation du patrimoine existant, les problèmes de financement sont également bien présents. L’objectif étant toujours de financer la rénovation thermique de 800 000 logements pour les amener à un niveau de performance inférieur à 150 kWhep/m²/an. Après une première génération d’écoprêts qui avait bien fonctionné (100 000 réhabilitations en deux ans), les modalités de la deuxième génération s’avèrent bien trop complexes (démonstration de la performance, distinction des travaux de performance énergétique et non énergétique, etc.) et moins intéressants qu’auparavant. Résultat : seulement 30 000 écoprêts ont été montés en 2012. Le mouvement HLM appelle donc à revoir ses conditions d’éligibilité et ses caractéristiques financières.

L’USH attend par ailleurs un signal fort de l’Etat pour confirmer la priorité donnée à la réhabilitation thermique des logements sociaux dans la répartition des ressources du fonds européen de développement régional (Feder). Le mouvement HLM souhaite notamment un déplafonnement de ces fonds dans les territoires où les besoins sont importants.  

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