En direct

15 QUESTIONS SUR… - La garantie décennale et l’impropriété à destination

Par Aurélie Dauger, Avocat, Counsel, Lefèvre Pelletier & associés |  le 30/05/2013  |  ImmobilierRéglementationDroit immobilierOpération de construction

Construction -

Il existe plusieurs types de dommages susceptibles d’engager la responsabilité décennale des constructeurs, notamment lorsque le désordre affectant l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou de ses équipements le rend impropre à sa destination. Or il n’existe pas de définition légale de l’impropriété à destination, dont le périmètre relève alors du pouvoir d’appréciation souverain des juges. De plus, cette notion « d’impropriété » a beaucoup évolué dans le temps et reflète les attentes d’une société envers ses bâtiments, comme l’illustre le débat actuel sur la prise en charge ou non du défaut de performance énergique par la garantie décennale à l’aune du critère de l’impropriété à destination.

1 Comment définir l’impropriété à destination de l’ouvrage ?

L’impropriété à destination constitue l’un des deux critères d’application de la garantie décennale d’ordre public instituée par l’article 1792 du code civil, selon lequel : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Cet article fait donc coexister un critère matériel objectif (l’atteinte à la solidité) et un critère « fonctionnel » (l’impropriété à destination) qui est laissé à l’appréciation des juges du fond.
Ces deux conditions alternatives ont un point commun : elles ne s’appliquent qu’à des désordres présentant une réelle gravité. Les juges doivent caractériser cette gravité et indiquer en quoi la malfaçon influe sur la solidité de l’ouvrage ou sur son impropriété à destination. Aujourd’hui, la plupart des décisions retenant l’application de la garantie décennale se fondent sur l’impropriété à destination, tant en droit privé qu’en droit public.

2 Depuis quand l’impropriété est-elle une condition de la garantie décennale ?

L’impropriété à destination est une notion originelle du code civil en matière de vente. Elle encadre en effet l’action en garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil : le vendeur doit garantir l’acquéreur du bien lorsque les défauts cachés de la chose vendue « la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ». Il s’agit donc là de l’hypothèse où le bien ne remplit pas son office. En droit de la construction, ce critère est plus récent car c’est la loi du 4 janvier 1978, connue sous le nom de « loi Spinetta », qui l’a introduit à l’article 1792 du code civil. En réalité, la loi a consacré la jurisprudence en vigueur sous l’empire de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction. En effet, les juges assimilaient alors à un vice de construction un trouble anormal de jouissance dégénérant en « une situation intolérable perturbant la vie des occupants ». Cette jurisprudence se retrouvait également en droit public, avec une nuance toutefois : le juge administratif ne limitait pas son application au vice affectant le « gros ouvrage » comme en droit civil, mais considérait que la localisation du vice était indifférente. C’est, du reste, cette appréhension qui a été retenue par le législateur en 1978. L’analyse des décisions rendues au cas par cas, parfois incohérentes, avait conduit en son temps la Commission Spinetta à s’opposer à l’insertion du critère de l’impropriété à la destination, qui constituait, selon elle, une dérive dangereuse pour la mobilisation de la garantie décennale. Le législateur de 1978 n’a toutefois pas tenu compte de cette critique.

3 Existe-t-il une définition légale de l’impropriété à destination ?

Il n’existe pas de définition légale de l’impropriété à destination. À plusieurs occasions, la possibilité de le faire s’est pourtant présentée. Après une quinzaine d’années d’application de la loi Spinetta, un premier bilan a révélé que plusieurs éléments affectaient l’équilibre du régime créé, notamment quelques imprécisions de la loi qui ont suscité d’importantes difficultés d’interprétation et favorisé des développements jurisprudentiels parfois difficiles à suivre. En 1997, le rapport du professeur Hugues Périnet-Marquet (qui donnera lieu quelques années plus tard à l’ordonnance n° 2005-658 du 8 juin 2005 sur l’obligation d’assurance dans le domaine de la construction) refusait expressément d’encadrer cette notion au motif que cela conduirait « indirectement mais nécessairement à remettre en cause les droits acquis du consommateur immobilier, ce qui poserait des problèmes évidents au regard de l’orientation actuelle de la législation » (Rapport déposé le 18 décembre 1997 par un comité de trois juristes présidé par le professeur Périnet-Marquet, La Documentation française, n° 54).
Un groupe de travail présidé par l’ingénieur général honoraire des ponts et chaussées Georges Mercadal s’est ensuite constitué pour réfléchir à d’autres pistes d’amélioration du système de l’assurance construction : aucune des 20 pistes proposées dans le rapport déposé 2006 ne concernait l’impropriété à destination.
Une seule définition existe, donnée par le Copal (Comité pour l’application de la loi du 4 janvier 1978, présidé par Adrien Spinetta) en 1992 dans la perspective de l’établissement d’un instrument optionnel européen : « L’impropriété à la destination de l’ouvrage est celle qui entraîne l’impossibilité d’en jouir conformément à l’attente légitime du maître de l’ouvrage. Toutefois, cette impossibilité n’est que relative puisque l’impropriété à destination n’est ni l’interdiction absolue d’utilisation, ni même l’interdiction d’utilisation dans des conditions normales d’habitabilité. Elle se définit par rapport aux exigences objectivement légitimes du maître de l’ouvrage et en fonction de l’appréciation souveraine des juges du fond. Elle dépend de la destination du type d’ouvrage construit (habitation, industrielle, agricole, etc.). » Cette définition n’a toutefois jamais été relayée dans un texte et demeure confidentielle.

4 Quel contrôle les juges exercent-ils sur l’impropriété à destination ?

L’appréciation de l’impropriété à destination est laissée au pouvoir souverain des cours et tribunaux. Les juges doivent néanmoins motiver leurs décisions en recherchant si le dommage existe, s’il relève de l’un des critères de l’article 1792 du code civil et lorsqu’ils retiennent l’impropriété à destination, expliquer en quoi la destination de l’ouvrage est affectée. Quant à la Cour de cassation, elle exerce un contrôle de cette motivation. Les juges décident donc in fine de l’influence du vice sur l’impropriété de l’ouvrage. En pratique, ils se détermineront au travers d’un rapport d’expertise, qui joue un rôle majeur dans les procédures d’assurance construction. L’expert judiciaire est « l’œil » du juge in situ et son avis sur les conséquences des désordres est généralement suivi.
La jurisprudence mettant en œuvre l’impropriété à destination est donc abondante et casuelle. Dépourvue de contours fixes, cette notion très souple offre au juge une grande latitude d’appréciation, dont il s’est emparé très vite. En effet, dès le début des années 1980, le critère de « l’impropriété-dangerosité » était évoqué (voir question 9). Une évolution similaire s’est produite en droit public. Pour les juges administratifs, la responsabilité décennale n’est pas d’ordre public ; ils sont néanmoins amenés à se prononcer fréquemment sur le fondement des principes dont s’inspire l’article 1792 du code civil. Si, jusqu’au milieu des années 1990, le Conseil d’État appréciait assez strictement cette notion, on relève aujourd’hui que l’impropriété à destination est admise dans des conditions comparables à celles de la jurisprudence judiciaire. Un arrêt du Conseil d’État du 9 mai 2012 (7 e et 2 e sous-sect. réunies, n° 346757) en témoigne : le Conseil d’État a sanctionné les juges du fond qui avaient rejeté le défaut d’insonorisation sans rechercher s’il ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination. Il en ressort que les juges sont les bâtisseurs de la notion d’impropriété à destination, qu’ils élaborent au gré des circonstances et des procédures qui leur sont soumises, rendant dès lors cette notion protéiforme, allant des désordres d’infiltrations empêchant l’habitation de l’ouvrage à des empreintes en creux d’un terrain de tennis ne permettant pas de pratiquer le sport correctement en passant par l’émanation d’odeurs nauséabondes (cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3 e ch. B, 14 janvier 2010, n° 08/20179).

5 Où le dommage doit-il se situer ?

Le siège du dommage peut être double. L’article 1792 du code civil vise en premier lieu le dommage qui affecte l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs. Cette hypothèse concerne par exemple des dommages affectant :
? es murs (faïençage entraînant des infiltrations) ;
? es sols (affaissement du sol d’une terrasse ou la surépaisseur d’une chape empêchant la circulation de l’air) ;
? es toitures et les plafonds (fissures en plafond entraînant des chutes d’enduit : Cour de cassation, 3 ch. civ., 31 janvier 2006, n° 05-14064), etc.
L’article poursuit en désignant le dommage qui affecte l’ouvrage dans l’un de ses éléments d’équipement, sans distinguer l’élément d’équipement dissociable ou non dissociable : les juges n’opèrent donc aucune restriction et retiennent indifféremment à ce titre les dommages affectant des canalisations (tuyauteries corrodées dans un hôtel), des menuiseries (supports de vasques de salle de bains qui se détachent) ou encore le chauffage, la ventilation mécanique et la climatisation (absence de climatisation dans un bâtiment ne comportant aucune ouverture d’aération).
En revanche, sont expressément exclus « les éléments d’équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage » (article 1792-7 du code civil). Les éléments [...]

Cet article est réservé aux abonnés Opérations Immobilières, abonnez-vous ou connectez-vous pour lire l’intégralité de l’article.

Déjà abonné

Saisissez vos identifiants

Mot de passe oublié ?
Se connecter

Pas encore abonné

En vous abonnant au Moniteur, vous bénéficiez de :

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index

Commentaires

15 QUESTIONS SUR… - La garantie décennale et l’impropriété à destination

Votre e-mail ne sera pas publié

Éditions du Moniteur Le Moniteur boutique

Conduire son chantier en 70 fiches pratiques

Conduire son chantier en 70 fiches pratiques

Livre

Prix : 75.00 €

Auteur : Éditions du Moniteur

Voir

Droit et gestion des collectivités territoriales - 2018

Droit et gestion des collectivités territoriales - 2018

Livre

Prix : 83.00 €

Auteur : Éditions du Moniteur

Voir

Décrypter les finances publiques locales

Décrypter les finances publiques locales

Livre

Prix : 59.00 €

Auteur : Éditions du Moniteur

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur