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13 Habitat adopte un nouveau plan stratégique de patrimoine de 1,5 milliard d’euros
13 Habitat est largement engagé dans la rénovation urbaine à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône. A La Soude (quartiers sud de Marseille), la réhabilitation porte sur 262 logements. - © © Martine Montegrandi

13 Habitat adopte un nouveau plan stratégique de patrimoine de 1,5 milliard d’euros

Rémy Mario (Bureau de Marseille du Moniteur) |  le 18/05/2016  |  TechniqueBâtimentBouches-du-RhônePatrimoine

Premier bailleur social de Paca avec 33 000 logements, 13 Habitat va massivement investir au cours des dix prochaines années pour à la fois rénover son parc et construire de nouveaux logements.

13 Habitat, un an après son changement de gouvernance -il est présidé par Lionel Royer-Perreaut, conseiller départemental, maire des 9e et 10e arrondissements de Marseille-, vient de voter en conseil d’administration un nouveau plan stratégique de patrimoine qui va représenter sur dix ans un engagement de 1,466 milliard d’euros. Cette somme va être consacrée pour 680 millions d’euros à la maintenance et à la réhabilitation du parc et pour 786 millions d’euros à la construction de nouveaux logements, hors Anru.

«Il s’agit d’un plan ambitieux qui représente un effort d’investissement supplémentaire de 70 millions d’euros par an avec une priorité forte donnée à la réhabilitation et à l’entretien de notre patrimoine dont 45% nécessitent des travaux d’intervention. Pour le neuf, l’objectif de production va se situer entre 450 et 500 logements par an à partir de 2018 contre 700 cette année, un niveau atteint grâce à un important recours à la Vefa dont nous souhaitons réduire la part dans notre production» détaille Lionel Royer-Perreaut.

Priorité à la maîtrise d’ouvrage directe

En réhabilitation, les 680 millions d’euros seront consacrés pour 207,5 millions d’euros à la maintenance courante et au gros entretien, pour 84 millions d’euros à la mise aux normes des résidences, pour 234 millions d’euros aux travaux de maintenance et de modernisation des réseaux, pour 81,5 millions d’euros à la réhabilitation énergétique, pour 47 millions d’euros aux projets Anru et pour 26 millions d’euros à des projets spécifiques (adaptation des logements au vieillissement, politique de la ville, travaux sur les locaux recevant du public).

Bd National à Marseille, 13 Habitat vient de livrer une nouvelle opération de 76 logements.
Bd National à Marseille, 13 Habitat vient de livrer une nouvelle opération de 76 logements.

Pour le neuf, l’objectif de 13 Habitat est de redonner à la maîtrise d’ouvrage directe une part prépondérante (60%) par rapport à la Vefa, aujourd’hui dominante (60% de la production). Les opérations seront également recentrées sur des projets de taille moyenne, 40 à 50 logements avec une diversification dans l’ensemble des communes des Bouches-du-Rhône. Pour financer le neuf, 13 Habitat prévoit de mobiliser 10% de fonds propres, des subventions (15% du département) et de l’emprunt. Il va notamment signer une nouvelle convention de financement pluriannuelle avec la Caisse des Dépôts, le 25 mai prochain. Pour équilibrer son budget, 13 Habitat prévoit également de recourir à la vente de patrimoine (vente en bloc principalement), à hauteur de 50 logements par an environ.

Une série d’audits engagée

L’adoption de ce plan stratégique s’inscrit dans une vaste remise en ordre du fonctionnement de l’office public de l’habitat du département des Bouches-du-Rhône depuis son changement de présidence. «Notre première réforme a touché la commission d’attribution des logements –nous traitons 200 dossiers par semaine- avec la volonté d’introduire plus de justice et de transparence et de rechercher une politique de peuplement équilibrée. Mais il s’agit d’un sujet complexe, notamment dans les résidences en difficulté où nous faisons le constat que les projets de rénovation urbaine ne sont pas la seule réponse à apporter» note Lionel Royer-Perreault.

Des audits ont également été menés sur l’accompagnement du parcours locatif, sur les «agents de paisibilité», intervenant dans neuf cités marseillaises dans le cadre d’un marché public confié à une société extérieure. Représentant 33 agents, 7 encadrants et un budget de 1,9 million d’euros par an, le dispositif a été stoppé car trop coûteux et inefficace. «Nous allons internaliser cette mission avec du recrutement interne» précise Lionel Royer Perreault.

Parmi les autres dossiers ouverts, figurent la gestion -à géométrie variable- des 140 locaux commerciaux et 290 locaux associatifs de 13 Habitat avec pour objectif d’harmoniser les baux à partir de 2017. Un travail est également engagé sur l’indue-occupation, une pratique qui toucherait environ 5% du parc et qui consiste à transmettre par voie familiale ou amicale la location des logements à de nouveaux occupants, sans que ceux-ci entrent forcément dans les critères d’attribution d’un logement social. Autre audit lancé: il concerne le fleurissement des antennes paraboliques sur les façades et les balcons des cités alors même que le bailleur social assure la réception de la TNT dans les immeubles. Une pratique qui pose problème lors des travaux de rénovation des bâtiments.

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