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10 QUESTIONS SUR… - Rendre le logement accessible à tous

Par Soraya Kompany, architecte-urbaniste, conseillère au ministère des affaires sociales et de la santé |  le 30/05/2013  |  ImmobilierLogementAccessibilitéRéglementationDroit immobilier

Construction -

En vue de garantir les droits fondamentaux des personnes en situation de handicap, dont l’accès à un logement, et dans la perspective du vieillissement de la population, les enjeux qui s’attachent à l’accessibilité des bâtiments à usage d’habitation sont particulièrement forts. Depuis le 1 er janvier 2007, tous les permis de construire doivent intégrer les règles d’accessibilité, y compris ceux des immeubles d’habitation collectifs existants et les maisons individuelles neuves mises en vente ou en location. Mais, quelles sont précisément ces obligations ?

1 L’accessibilité, enjeu de société ou obligation supplémentaire ?

Pour répondre à cette question récurrente, plusieurs paramètres sont à prendre en considération. D’abord, il y a l’évolution démographique de la population, marquée par l’allongement de la durée de vie qui conduit à une augmentation sans précédent des personnes vieillissantes. Selon une étude de l’Insee, (Projections de population pour la France métropolitaine à l’horizon 2050, Insee Première, n° 1089, juillet 2006) en 2035, 30,6 % de la population aurait plus de 60 ans et 13,6 % plus de 75 ans. Avec l’âge, les déficiences apparaissent et l’autonomie diminue. Pour autant, grâce au progrès de la médecine, le niveau de la dépendance des personnes âgées n’exige plus un placement systématique en établissement.
Ensuite, il y a le cas des personnes handicapées. Elles représentent environ 10 % de la population, dont 89 % résident en logement ordinaire, celui-ci devant pouvoir être adapté pour les accueillir. Toutefois, d’après une enquête de l’Insee (Enquête Handicaps Incapacité Dépendances, Insee résultats, n° 22, octobre 2003), 42 % de la population est en situation de handicap temporaire ou permanent, dont plus d’un tiers rencontre des difficultés pour accéder ou utiliser son logement. Par ailleurs, selon la même source, plus de 60 % de la population est concernée par le handicap à travers un membre de sa famille. Autrement dit, 60 % des ménages sont amenés à accueillir chez eux, régulièrement ou occasionnellement, une personne en situation de handicap. Enfin, il y a les accidents domestiques qui sont une des premières causes de mortalité, mais aussi de handicap en France. Les aménagements du domicile, à l’intérieur et dans son environnement immédiat, sont les premiers responsables incriminés.
Sur la base de ce constat reflétant la réalité de notre époque, la question de l’accessibilité des logements prend tout son sens. Lorsque plus de 90 % des personnes âgées déclarent vouloir vivre chez elle pour pouvoir bénéficier d’une meilleure qualité de vie, nous sommes face à une réalité qui interpelle notre société. L’obligation de l’accessibilité est un élément de réponse à ces interrogations car elle n’est pas réservée uniquement aux personnes handicapées ; elle est aussi une solution de mise en sécurité et de confort pour tous. Les professionnels de l’acte de construire, notamment les maîtres d’ouvrage et les maîtres d’œuvre, se trouvent face à cette évolution sociétale. Les besoins et les attentes ayant évolué, les techniques de construction ayant progressé, les technologies ayant bouleversé nos habitudes, le mode de conception de nos espaces de vie doit aussi évoluer.

2 Quelle est la différence entre un logement accessible, adapté ou adaptable ?

Un logement est accessible lorsqu’il respecte les règles prescrites par les articles R111-18 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH) : les dispositions architecturales, aménagements intérieurs et abords du logement (places de stationnement automobile par exemple) doivent être tels que le logement est accessible à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. Ces règles ne sont pas adaptées en fonction des besoins de tel ou tel handicap ; elles sont prévues pour rendre les immeubles d’habitation accessibles à tous, que son occupant soit handicapé ou non. L’esprit de la réglementation est de supprimer le plus grand nombre d’obstacles à l’usage du logement et de ses équipements pour que chacun puisse s’y rendre et y vivre de façon autonome. La mise en accessibilité d’un logement est une démarche de droit commun.
Un logement adapté est un logement spécialement aménagé pour répondre aux besoins particuliers d’une personne handicapée selon la nature de sa ou de ses déficiences. Un logement déjà accessible peut, dans certains cas, avoir besoin d’aménagements spécifiques pour être adapté à l’usage d’une personne handicapée. Les travaux nécessaires à cette adaptation relèvent des mesures de compensation individuelle et peuvent bénéficier d’aides financières au titre de la prestation de compensation de handicap (PCH). Cette prestation couvre les aides humaines, les aides matérielles (aménagement du logement et du véhicule), voire les aides animalières.
Un logement est adaptable lorsque, par des aménagements simples, il peut être adapté à l’usage d’une personne en situation de handicap. Toutefois, au regard des dispositions de la loi du 11 février 2005, dite « loi handicap », cette notion n’est plus valable qu’exceptionnellement pour les constructions neuves, et selon des conditions liées à la desserte de l’immeuble par un ascenseur. L’ascenseur n’est pas obligatoire pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs de trois étages ou moins. Cependant, si le bâtiment comprend plus de quinze logements en niveau supérieur ou inférieur, une trémie doit permettre l’installation ultérieure d’un ascenseur et l’adaptabilité des logements. Dans ce cas, certains espaces de l’unité de vie des logements peuvent être utilisés à d’autres fins, sous réserve que, le moment venu par des travaux simples, ces espaces puissent être rendus utilisables par une personne en fauteuil roulant.

3 Les règles d’accessibilité s’imposent-elles à tous les immeubles résidentiels ?

Pouvoir se loger constitue un des droits fondamentaux de chacun et la loi du 11 février 2005 se porte garante de sa mise en œuvre pour les personnes handicapées. C’est dans cet esprit que le principe de l’accessibilité des logements a été érigé. Ce principe s’applique aux constructions neuves et, sous certaines conditions, aux immeubles d’habitation collectifs existants. Les bâtiments d’habitation, leurs abords et leurs logements doivent être construits et aménagés selon les règles d’accessibilité, qu’ils comptent ou non des personnes handicapées parmi leurs habitants. L’objectif est de pouvoir accueillir à tout moment des résidents ou visiteurs en situation de handicap. Cette règle s’applique également aux maisons individuelles construites pour être louées, mises à disposition ou vendues. Les règles d’accessibilité sont conçues afin de permettre à chacun, y compris à une personne handicapée ou dépendante, d’utiliser au mieux son logement. Par un simple aménagement, le logement doit pouvoir être adapté aux besoins spécifiques de son occupant. L’objectif visé est double : augmenter l’offre de logements accessibles, aussi bien dans le secteur collectif qu’individuel, et permettre aux personnes âgées ou devenues dépendantes de rester le plus longtemps possible chez elles. Toutefois, les maisons individuelles construites pour usage personnel échappent à ce dispositif (voir Opé. Immo. n° 54, avril 2013, p. 14). Pour ce qui est des immeubles d’habitation collectifs existants, les règles d’accessibilité sont à respecter dès lors qu’ils font l’objet de travaux de modification ou d’extension, notamment lorsqu’il s’agit de création de surfaces ou de volumes nouveaux. Les parties privatives et les logements existants ne [...]

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