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10 QUESTIONS SUR… - Permis de construire : La lutte contre les recours abusifs
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10 QUESTIONS SUR… - Permis de construire : La lutte contre les recours abusifs

Par Hélène Cloëz, avocat, counsel, SCP Lefèvre Pelletier & associés, Avocats |  le 28/11/2013  |  ImmobilierArchitectureAménagement

Urbanisme et environnement -

Longtemps considérés comme un aléa de chantier, les recours contre les permis de construire ont pris ces dernières années une tournure inquiétante en raison de leur constante augmentation et de leur caractère intéressé, voire mafieux. Depuis le 19 août 2013, plusieurs mesures permettent de lutter contre ces recours dits abusifs. Présentation de ces nouveaux moyens et analyse de leur efficacité.

1 Pourquoi s’est-il avéré nécessaire de modifier les règles du contentieux de l’urbanisme ?

Bien qu’un recours contre un permis de construire n’empêche en principe pas celui-ci d’être mis en œuvre, en pratique le refus des financeurs, et parfois des acquéreurs, de s’engager dans un projet dont l’autorisation de construire peut être remise en cause, a conféré aux recours un effet paralysant. Avec un accès au juge assez facile et des délais de procédure relativement longs, jusqu’à deux ans, les recours contre les permis de construire entraînent des retards de réalisation significatifs et, par conséquent, pour les opérateurs, des surcoûts qui se répercutent sur le prix des logements. Par ailleurs, les recours abusifs devant le juge administratif étaient jusqu’alors réprimés par le seul article R741-12 du code de justice administrative et sanctionnés par une amende civile d’un montant maximum de 3 000 euros. Le procès administratif présente la particularité d’être un procès fait à un acte, et il n’appartient traditionnellement pas à son juge, saisi d’un recours en annulation d’un permis de construire de réparer le préjudice subi par le demandeur.
L’objectif des propositions et des réformes successives est donc de sécuriser les procédures et d’accélérer le traitement des contentieux. Les mesures issues de l’ordonnance du 18 juillet 2013 et du décret du 1er octobre 2013, reprenant presque intégralement les propositions du rapport Labetoulle, modifient finalement peu les règles contentieuses. Elles entendent, à la fois, décourager les pratiques « mafieuses » et accélérer le cours de la justice.

2 Quels sont les leviers mobilisés par les nouveaux textes pour lutter contre les recours abusifs ?

Le principe constitutionnel du droit au recours limitant les possibilités d’avancées sur le terrain du contentieux, il s’agit essentiellement de corriger les dérives condamnables, apparues ces dernières années, dans l’utilisation des outils et des règles existantes du contentieux de l’urbanisme. Les nouvelles mesures veulent davantage avoir une portée pratique plutôt que modifier les règles du procès, rendues déjà complexes au fil des réformes antérieures. C’est pourquoi, les mesures issues de l’ordonnance du 18 juillet 2013 et du décret du 1er octobre 2013 actionnent deux types de leviers, d’une part pour modifier le comportement des acteurs et d’autre part pour étendre les pouvoirs du juge.
En matière de comportement, les textes restreignent l’accès au juge pour les tiers et obligent à enregistrer les transactions organisant le désistement d’instance du requérant contre les autorisations d’urbanisme en contrepartie d’un avantage matériel. Dans le même sens, le bénéficiaire du permis de construire contesté pourra demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le recours, au juge chargé d’analyser la requête formée contre l’autorisation d’urbanisme qu’il aura obtenue. Cette possibilité présente un effet psychologique indéniable sur les requérants qui peuvent craindre de devoir réparer le préjudice financier causé directement au bénéficiaire du permis de construire, par l’effet de son recours.
Sur le plan procédural, trois outils nouveaux font leur apparition. Le bénéficiaire du permis de construire, sur simple demande, pourra obtenir du juge qu’il fixe une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués. Par ailleurs, en confiant à la compétence de premier et dernier ressort des tribunaux administratifs, pour une période de cinq ans, la procédure engagée contre les permis de certains projets de construction de logements, le gouvernement a entendu raccourcir les délais d’instruction de ces contentieux en vue de favoriser les projets de logements. Enfin, le juge pourra ne pas prononcer l’annulation du permis de construire s’il constate que les motifs invoqués sont aisément régularisables ou encore, n’annuler que partiellement le permis lorsque l’irrégularité n’atteint qu’une partie du projet.

3 Comment les tiers voient-ils leur accès au juge restreint ?

Le nouvel article L600-1-2 du code de l’urbanisme a pour objectif de lutter contre les recours de requérants qui se constituent artificiellement un intérêt pour agir après le dépôt de la demande. Aux termes de ce nouveau texte, les tiers, personnes physiques ou morales, ne pourront former de recours pour excès de pouvoir contre les permis de construire, de démolir et d’aménager que si les travaux ou aménagements « sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’(ils) détien(nen)t ou occupe(nt) régulièrement ou pour lequel (ils) bénéficie(nt) d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».
Les tiers, autres que les associations dont l’intérêt à agir est déjà régi par l’article L600-1-1 du code de l’urbanisme et les personnes publiques supposées agir dans l’intérêt public, ne peuvent donc plus se contenter de justifier d’un intérêt à agir en raison de leur seule situation géographique. Ils doivent désormais démontrer le préjudice direct que leur cause le projet.
L’article L600-1-2 a été complété par l’article L600-1-3, qui prévoit que l’intérêt à agir contre ces permis s’apprécie désormais à la date d’affichage en mairie de la demande d’autorisation, sauf si le requérant justifie de « circonstances particulières ». Cette mesure vise à mettre fin aux manœuvres de certains requérants qui se portent acquéreurs ou locataires d’immeubles se situant dans le voisinage du projet de construction dans le seul objectif de contester l’autorisation. Elle réserve le cas des requérants de bonne foi.

4 Restreindre l’intérêt pour agir des tiers est-il une réelle innovation ?

La référence aux conditions [...]

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