C Caresche, P-DG de Tonus Territoires. - © Christophe Lebedinsky Fournisseur (Statut)
Interview

"10% des HLM pourraient être construits en ULS", Christophe Caresche, Tonus Territoires

Propos recueillis par Barbara Kiraly |  le 02/03/2021  |  LogementLogement socialOrganisme de logement social Caisse des dépôtsULS

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Tonus Territoires propose de démembrer la propriété des HLM. Objectif : faire baisser drastiquement le coût d'acquisition... de ces logements acquis pour 20 ans. Alors que la ministre du Logement Emmanuelle Wargon a fixé un objectif de 250 000 logements sociaux à construire en deux ans, Christophe Caresche, président-directeur général de Tonus Territoires, fait le point sur son activité 2020.

Comment fonctionne l’usufruit locatif social (ULS), activité développée par Tonus Territoires, une filiale de la Caisse des Dépôts ?

L’ULS consiste à démembrer la propriété d’un logement social neuf : l’usufruit est acheté par un bailleur social pour 15 à 20 ans, et la nue-propriété par un investisseur, en l’occurrence Tonus Territoires qui est un investisseur institutionnel. A la fin de l’usufruit, Tonus Territoires récupère la pleine propriété des logements sociaux et les logements sont déconventionnés, puis revendus.

Pour reloger les locataires dans de bonnes conditions, une période de transition locative de deux, voire trois ans est proposée au bailleur, durant laquelle celui-ci ne supporte pas les coûts de la vacance liés au relogement. Car Tonus Territoires l’indemnise pour la perte des loyers.

Pourquoi opter pour l’ULS ?

Avec l’ULS, le bailleur social n’acquiert que 30 à 40% de la valeur du logement, par l’emprunt, sur la durée de l’usufruit, et donc sans avoir recours à ses fonds propres. Cela signifie que pour un logement construit en pleine propriété, un bailleur peut en développer trois en ULS. La contrepartie est qu’il ne dispose de ce patrimoine que pour une durée limitée, qui pour les opérations déjà réalisées avec Tonus est en moyenne de 19 ans. Nous veillons à ce que l’opération financière soit positive pour les bailleurs sociaux afin de leur permettre de faire face à d’éventuelles aléas dans la gestion locative. Durant toute la durée de conventionnement, le logement social est comptabilisé dans les quotas SRU, jusqu’à 5 ans après le remembrement.

L’ULS peut permettre à un bailleur social de se positionner sur un territoire tendu à moindre coût. Mais, ce modèle peut également permettre de développer de la mixité sociale, dans un quartier en mutation, les logements pouvant être vendus en accession libre à la fin de l’usufruit.


Quels sont vos résultats 2020 ?

Nos résultats pour l’année 2020 sont très encourageants, largement au-dessus des objectifs, en engagements comme en signatures. Nous avons engagé la construction de près de 1200 logements en 2020, ce qui porte à 2000 le nombre de logements que Tonus Territoires a générés directement depuis sa création. Pour l’année 2020, cela représente un montant d’investissement de 178 millions d’euros en engagements et de 100 millions en signatures.

Ces opérations ont été réalisées avec une trentaine de bailleurs sociaux, ESH mais aussi OPH départementaux et municipaux. Depuis le début de l’année, une quarantaine d’opérations représentant plus 1500 logements nous a été soumise. Cela nous incite à penser que Tonus Territoires a un potentiel de développement d’au moins 2 000 logements par an.

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