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1. Règles pénales encadrant la vente d'immeuble à construire ou à rénover

Par Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé, et Alexandre de Konn, avocat, Lefèvre Pelletier & Associés |  le 22/10/2009  |  Immobilier

Vente et contrats spéciaux -

Définition

La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement (art. 1601-1 du code civil et art. L261-1 du code de la construction et de l'habitation). Ce régime juridique est impératif dans le secteur dit « protégé » des immeubles d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Le vendeur prend à la fois la qualité de vendeur de terrain et la qualité de constructeur. L'accédant qui paie une partie du prix de la construction, avant son achèvement, est protégé par le régime de la vente d'immeuble à construire, qu'il s'agisse d'une vente à terme (art. L261-2 du code de la construction et de l'habitation et art. 1601-2 du code civil) ou d'une Vefa (art. L261-3 du code de la construction et de l'habitation et art. 1601-3 du code civil). L'acquéreur versera le prix de la construction soit à terme dans le premier cas, soit au fur et à mesure de l'achèvement dans le second cas. Le contrat de vente à terme prévoit que des dépôts de garantie seront faits à mesure de l'avancement des travaux sur un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur, les fonds déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l'acheteur, sauf pour le paiement du prix (art. L261-12, 2e al. du code de la construction et de l'habitation). Le calendrier des maximums exigibles dans la Vefa est le suivant (art. R261-14 du code de la construction et de l'habitation) :

- 35 % du prix à l'achèvement des fondations ;

- 70 % à la mise hors d'eau ;

- 95 % à l'achèvement de l'immeuble ;

- solde à la mise à disposition, sauf contestation sur la conformité.

La vente d'immeuble à rénover a été instituée par la loi ENL du 13 juillet 2006 et s'inspire du régime de la vente d'immeuble à construire. L'article L262-8 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux, le vendeur ne pouvant exiger ou accepter aucun versement avant la date à laquelle la créance est exigible. Ces dispositions ne s'appliquent qu'au secteur protégé (voir Opé. Immo. n° 14, avril 2009, « 20 questions sur la vente d'immeuble à [...]

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Droit pénal de l'immobilier

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