1. Le loyer : particularités et mode d'emploi

Gestion et professions -

E n matière de bail commercial, les parties sont libres de déterminer le loyer initial. En revanche, tant la révision du loyer en cours de bail que la fixation du loyer à l'occasion de son renouvellement obéissent à des règles légales, pour certaines impératives. Pour échapper à ces contraintes, la pratique a donc développé une méthode conventionnelle de détermination des loyers : la clause recettes. Une telle clause est très fréquente dans les centres commerciaux, même si elle n'est pas systématique.

ÉCONOMIE DE LA CLAUSE RECETTES

Usant de la liberté qui leur est offerte de déterminer le loyer initial, les parties peuvent stipuler que son montant sera fixé en fonction des résultats économiques du locataire, c'est-à-dire qu'il sera constitué d'un pourcentage de son chiffre d'affaires. Plus la croissance économique du locataire sera forte et plus le loyer sera élevé. À l'inverse, si ce dernier connaît des difficultés, le loyer diminuera en proportion. Cette pratique est largement répandue dans les centres commerciaux dans la mesure où elle permet au bailleur, initiateur du centre commercial, d'être associé à sa réussite future et à celle des locataires et d'escompter ainsi un retour sur investissements.

DÉFINITION DE LA CLAUSE RECETTES

La clause recettes pure, celle aux termes de laquelle l'intégralité du loyer est fixée en fonction du chiffre d'affaires du locataire, est rare en pratique. En effet, pour éviter que le loyer se transforme en « peau de chagrin » si le locataire échoue, la clause est généralement assortie d'un mécanisme de garantie. Deux pratiques sont envisageables : les parties peuvent opter soit pour un loyer variable articulé, soit pour un loyer variable additionnel. Dans ces deux hypothèses, le loyer est défini en fonction de deux données : un montant variable exprimé en pourcentage du chiffre d'affaires et un montant fixe déterminé par les parties lors de la conclusion du bail et constituant un minimum garanti.

Dans le cas du loyer variable articulé, ces deux données sont alternatives, de sorte que le montant du loyer correspond à la plus élevée des deux. À l'inverse, dans l'hypothèse du loyer variable additionnel, les données sont cumulatives. Le loyer est déterminé en additionnant le loyer fixe et le loyer variable.

La définition du chiffre d'affaires, clé de détermination du montant du loyer, est un point de négociation crucial. En conséquence le plus grand soin doit être apporté à la [...]