1. Fiscalité du démembrement : les grands principes

Fiscalité -

En matière d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Imposition de la nue-propriété au titre de l'ISF

En application des dispositions de l'article 885 G du code général des impôts (CGI), l'usufruitier est redevable de l'imposition sur la valeur de la pleine propriété au titre de l'ISF. Le nu-propriétaire, en contrepartie, n'a en principe rien à déclarer au titre de l'ISF puisque l'administration considère qu'un bien démembré n'entre pas dans son patrimoine.

Effet du démembrement de propriété sur la valeur du bien au regard de l'ISF

Le démembrement de propriété a-t-il une incidence sur la valeur du bien concerné ? En d'autres termes, peut-on se prévaloir du fait que le bien est détenu par des personnes détenant des droits concurrents pour prétendre que sa valeur est moindre ? D'aucuns avaient pu espérer - non sans raison - pouvoir soutenir que la valeur d'un bien démembré était inférieure à celle d'un bien détenu en pleine propriété, et qu'en conséquence un abattement pouvait être appliqué sur celle-ci pour tenir compte du démembrement. Selon le juge judiciaire, l'article 885 G du CGI, qui prévoit que les biens ou droits grevés d'un usufruit sont, sauf exceptions, compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, a pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination non seulement du redevable, mais aussi pour l'assiette de l'ISF et s'oppose à l'application de tout abattement dont l'objet serait de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement (Cour de cassation, ch. com., 20 mars 2007, n° 05-16751, récemment confirmé par Cour de cassation, ch. com., 27 octobre 2009, n° 08-11362).

Mais ce principe de taxation n'est pas absolu et supporte des exceptions, dont la plus significative - outre les droits du conjoint survivant dans certaines hypothèses visées par le code civil - concerne le cas de la personne qui a cédé la nue-propriété d'un bien dont il a conservé l'usufruit. Dans ce cas la valeur du bien est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI, et chacun d'entre eux déclare la valeur de son droit. Toutefois, cette exception ne joue que si celui qui acquiert la nue-propriété n'est pas l'héritier ou le légataire du cédant, ou une personne interposée (par personne interposée, il faut entendre personne physique). Ainsi, l'administration a eu l'occasion de préciser, pour l'application de l'article 751 du CGI en matière d'impôt sur les successions - mais la solution semble transposable à l'ISF puisque les règles d'assiette applicables en matière de succession sont transposables à l'ISF -, que si la nue-propriété était cédée à une SCI interposée entre l'usufruitier et les enfants, l'usufruitier était taxable sur la seule valeur de l'usufruit, sauf abus de droit !

En matière de revenus fonciers

La situation de l'usufruitier

L'usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers à raison du loyer perçu et peut déduire les charges déductibles qu'il a effectivement supportées. De ce fait, les travaux de grosses réparations, incombant au nu-propriétaire, mais qu'il aurait effectivement pris en charge, sont déductibles. Finalement la règle est simple, voire simpliste, car le droit fiscal est pragmatique : qui paye peut déduire (Conseil d'État, 7 février 1975, n° 90196 et Conseil d'État, 28 novembre 1980, n° 12074). Quelle que soit [...]