En synthèse Urbanisme et Environnement

Planification et réglementation des sols – La règle de la constructibilité limitée

Instituée en 1983 dans le cadre des premières lois de décentralisation, cette règle a pour but d’éviter le développement d’un habitat dispersé dans le territoire des communes non dotées d’un document d’urbanisme.

Son application est de retour dans les communes dont les POS sont devenus caducs, faute d’avoir été convertis en PLU dans les délais impartis par la loi Alur du 24 mars 2014.

1 – Champ d’application de la règle

La règle de la constructibilité limitée s’applique sur le territoire des communes soumises au règlement national d’urbanisme (RNU), c’est-à-dire celles non couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU), un plan d’occupation des sols (POS), une carte communale, ou tout document d’urbanisme en tenant lieu. Sont principalement concernées les petites communes rurales.

Suite aux nouvelles mesures introduites par la loi Alur, rappelons que cette règle affecte en particulier : – les communes dont les POS sont devenus caducs à compter du 1er janvier 2016, à savoir ceux non mis en révision avant le 31 décembre 2015 pour être transformés en PLU (art. L. 174-1 du Code de l’urbanisme) ; – les communes dont les POS sont devenus caducs à compter du 27 mars 2017. Sont ici visés ceux mis en révision avant le 31 décembre 2015 en vue de leur transformation en PLU, mais dont la procédure n’a pas abouti au plus tard le 26 mars 2017 (art. L. 174-3 du Code de l’urbanisme). Dans ce cas, le RNU et la règle de la constructibilité limitée s’appliqueront jusqu’à ce que le PLU devienne exécutoire.

À noter que les communes d’outre-mer bénéficient d’un sursis qui leur a été accordé par la loi n° 2017- 256 du 28 février 2017 (art. 101) : elles ont jusqu’au 26 septembre 2018 pour achever la transformation de leur POS en PLU.

D’autre part, lorsqu’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) a prescrit l’élaboration d’un plan local d’urbanisme intercommunal avant le 31 décembre 2015, les POS applicables sur son territoire seront frappés de caducité à partir du 1er janvier 2020 si ce plan n’a pas été approuvé au plus tard le 31 décembre 2019 (art. L. 174-5 du Code de l’urbanisme).

2 – Effets de la règle 1) Principe

À l’intérieur du territoire des communes concernées, les constructions nouvelles ne peuvent être autorisées – sous réserve de leur conformité avec le RNU et les servitudes d’utilité publique applicables – que sur les terrains situés dans les parties actuellement urbanisées de la commune.

Notion de « parties urbanisées »

Aucun texte ne définit cette notion. La délimitation des secteurs déjà urbanisés et de leurs bordures résulte de la combinaison de plusieurs critères dégagés par la jurisprudence : – l’existence d’un nombre suffisant de constructions à usage d’habitation proches les unes des autres ; – la surface du terrain d’assiette du projet et sa distance par rapport au bourg ou au hameau ; – la desserte par les équipements publics (voies d’accès, réseaux d’eau et d’électricité, assainissement) ; – l’appartenance à un compartiment de terrains (critère permettant de déterminer si le terrain est situé en continuité du bâti existant ou en est séparé par une coupure d’urbanisation constatée par un obstacle naturel ou non (cours d’eau, zone boisée, route, voie ferrée…) ; -la protection des zones naturelles agricoles et naturelles.

C’est à l’aune de ces critères que le périmètre des parties urbanisées est apprécié au cas par cas, selon les circonstances locales, par l’autorité compétente en charge de la délivrance des autorisations d’urbanisme et sous contrôle du juge en cas de contestation.

Exemples jurisprudentiels

Ont été considérés inclus dans une partie urbanisée : – un terrain desservi par l’ensemble des réseaux, situé à moins de 200 mètres d’une dizaine de maisons, même si celles-ci se localisent de l’autre côté d’un chemin départemental, dès lors qu’il n’apparaît pas « qu’elles occupent un compartiment de terrain nettement différent » (CE, 21 juin 1989, n° 85604) ; – deux terrains situés à proximité immédiate...

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