Enjeux

Vefa : 50 ans, et autant de défis à relever

Mots clés : Logement social

En raison de la loi et du marché, la vente en l’état futur d’achèvement a besoin de se réinventer.

Avec près de 150 000 logements neufs commercialisés rien que l’an dernier selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) n’a plus à faire ses preuves. Du haut de ses 50 ans (la loi date de janvier 1967), la vente sur plan est cependant contrainte de s’adapter à un nouvel environnement. Les promoteurs doivent réinventer leurs méthodes de commercialisation, les bailleurs sociaux s’approprier les nouveaux usages de cet outil et les collectivités retrouver une place pour la Vefa après la réforme des marchés publics.

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« La ville en continu, 24 heures sur 24, sept jours sur sept, est une réalité »

Jean-Luc Porcedo pilote la direction des nouveaux usages urbains du promoteur immobilier Nexity. L’ancien directeur de cabinet de Claude Bartolone, président (PS) de l’Assemblée nationale, détectera les tendances émergentes pour affiner les offres du promoteur immobilier. Il a également pour mission de déployer des outils existants, mais peu utilisés, comme la société d’économie mixte à opération unique (Semop).

Quelle est votre feuille de route ?

Sous l’impulsion d’Alain Dinin, le groupe Nexity vient de se réorganiser autour de ses clients : immobilier résidentiel, immobilier d’entreprise, les collectivités territoriales, et enfin le client interne – les équipes de Nexity. La direction des nouveaux usages urbains s’inscrit dans cette réorganisation avec l’objectif, grâce à la collaboration de tous les métiers du groupe, de proposer dans nos projets des offres répondant aux besoins des différents acteurs de la Ville.

Comment comptez-vous y répondre ?

Il s’agit d’appréhender les tendances émergentes dans les modes de vie, les structurations familiales, les relations aux services, au quartier, etc. Avec les réseaux sociaux, le numérique,

l’accès permanent à toutes formes d’informations et le besoin de nouveaux services, la ville en continu, 24 heures sur 24 et sept jours sur sept, est de plus en plus une réa-lité. Les rythmes changent. Le passage d’une économie linéaire à une économie circulaire, combiné aux multiples innovations portées par différentes start-up, conduit notre groupe à accompagner, expertiser, développer et parfois soutenir financièrement les nouveaux acteurs urbains.

Sur quelles thématiques travaillerez-vous ?

Nous privilégierons notre cœur de métier bien évidement, c’est-à-dire l’immobilier résidentiel et l’immobilier d’entreprise, mais nous explorerons aussi les questions d’économies d’énergie, de développement durable, de mobilité, de gestion des déchets… Cette imbrication constante des métiers et des partenaires est de plus en plus nécessaire à la construction d’offres globales. Un observateur extérieur pourrait estimer que nous nous éloignons de notre cœur de métier. Au contraire, cela nous permet de consolider la position de Nexity comme plate-forme leader des services immobiliers.

Quels outils souhaitez-vous développer ?

L’un des enjeux consiste à trouver de nouvelles formes de partenariat entre les secteurs public et privé. Demain se développeront des réponses aux procédures publiques composées de compétences différentes, par exemple un énergéticien, un opérateur de téléphonie, ou un aménageur-promoteur-gestionnaire intégrant des plates-formes de services, comme Nexity. Des outils existants comme les sociétés d’économie mixte à opération unique (Semop) ou le projet urbain parte-narial (PUP) nous permettent d’être dans ce rôle d’ensemblier urbain. Ils apportent une certaine souplesse dans la mise en œuvre des projets, en réduisant l’écart entre le temps de la décision et celui de la réalisation, et en préservant le rôle décisionnaire pour les élus. Les procédures récentes d’appels à projets engagées par la Ville de Paris (Réinventer Paris) et la métropole du Grand Paris (Inventons la métropole du Grand Paris), ou par d’autres grandes agglomérations françaises, s’inscrivent dans ces évolutions.

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Promoteurs - HabX innove en allégeant la commercialisation

« A force de concevoir des logements qui doivent plaire au plus grand nombre, ils finissent par ne plus plaire à personne », lançait Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, lors des journées professionnelles sur la digitalisation organisées par la fédération en janvier. Un écueil sur lequel ne risquent pas de buter les créateurs de la start-up Ville pour tous en lançant HabX, une plate-forme qui propose d’inverser le processus de commercialisation des logements en Vefa.

L’idée a germé avec l’appel à manifestation d’intérêt Réinventer Paris et pris forme avec le programme Edison Lite, un bâtiment sans charges de copropriété conçu en fonction des besoins des futurs acquéreurs (lire aussi « Le Moniteur » n° 5866 du 29 avril 2016, p. 16) . Son permis de construire, dans le XIIIe arrondissement de Paris, sera déposé à la fin de l’année. Les futurs acquéreurs ont signalé leur intérêt sur Internet et, en réaction, HabX a pensé les logements en fonction de leurs besoins. Au passage, la start-up a fait baisser le tarif de vente (7 990 euros le mètre carré, soit 30 % en dessous du marché). « Sans frais de commercialisation, ce prix correspond à celui d’une vente en bloc », signale Edouard Lacoste, directeur général délégué de la start-up. Faire appel à ce service a toutefois un coût pour le promoteur : « Il représente 4 % HT du chiffre d’affaires TTC dégagé par la vente des logements », précise-t-il.

Après avoir remporté un véritable succès avec Edison Lite (1 200 marques d’intérêt enregistrées pour 13 logements programmés), HabX se développe grâce à trois autres projets en Ile-de-France, à Sarcelles, Noisy-le-Grand et Sartrouville, en partenariat avec Bouygues Immobilier. « Grâce à cette plate-forme, nous différencions notre commercialisation, décrypte Emmanuel Desmaizières, directeur général UrbanEra, filiale de Bouygues Immobilier. En trois semaines, nous avons enregistré 75 marques d’intérêt qualifiées pour 50 logements à bâtir et un budget moyen correspondant au niveau de vente des logements (environ 3 000 euros TTC/m2 avec parking). »

Gain de temps. En plus de proposer aux promoteurs de se passer d’intermédiaires dans la vente de leurs programmes immobiliers, HabX leur promet une mise en chantier plus sereine. « Comme la question de la conception du programme est traitée plus en amont, nous ne déposons pas de demande de modification du permis construire et gagnons ainsi quelques mois, calcule le DG. Nous misons aussi sur le développement de la maquette numérique pour intégrer rapidement les demandes des futurs propriétaires. Grâce à elle, les souhaits des particuliers pourront être remontés plus facilement aux bureaux d’études techniques. » Après l’Ile-de-France, HabX veut se développer à Toulouse et à Bordeaux pour déployer d’ici à la fin 2017 une dizaine de projets.

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Commande publique - « Avec la réforme, les projets sont retardés »

La réforme de la commande publique impacte-t-elle la Vefa ?

Avant la réforme, lorsque des personnes publiques achetaient des crèches en rez-de-chaussée ou des tranches de parking dans un programme immobilier et que le contrat se situait sous le seuil de procédure européen (5,225 millions d’euros), elles pouvaient ne pas entrer dans le champ de la commande publique. Mais en supprimant la condition de maîtrise d’ouvrage publique dans la définition des marchés publics de travaux au sens du droit interne, l’ordonnance du 23 juillet 2015 a étendu le champ d’application des règles des marchés publics à ces cas, compliquant le recours à la Vefa.

Depuis avril 2016, des équipements sont pourtant livrés en Vefa…

Les contrats ayant fait l’objet d’une délibération ou d’un protocole avant le 1er avril 2016 ont bénéficié de l’ancien régime. Cette période de transition se termine, et faute de maîtrise des nouveaux instruments juridiques, les projets peuvent prendre du retard.

Existe-t-il des exceptions ?

L’article 30 du décret du 25 mars 2016 prévoit que des marchés négociés peuvent être passés sans publicité ni mise en concurrence préalable pour des raisons techniques. Notamment, lors de l’acquisition de parties minoritaires d’un programme qui ne peuvent être réalisées par un autre opérateur que celui chargé de la réalisation de l’immeuble à bâtir. Pour utiliser cet article, la personne publique devra démontrer que l’équipement ne peut être réalisé nulle part ailleurs, en signifiant par exemple l’importance de sa localisation. Les Vefa peuvent continuer à être utilisées mais de manière plus restreinte, par exemple en cas d’acquisition d’un immeuble déjà sur le marché ou ponctuellement dans des opérations de valorisation-reconstruction.

Comment évolueront les contrats ?

Acheteurs publics et opérateurs privés réfléchissent à l’application de l’article 30 du décret. Le contrat à conclure est un marché de travaux assorti d’un transfert de propriété.

In fine, deux contrats doivent donc être conclus – un marché et une vente immobilière -, dotés des clauses qui les lient.

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Bailleurs sociaux - Pourquoi la Vefa inversée ne prend pas

Avec une seule opération lancée et quelques-unes dans les tuyaux, la Vefa inversée, créée par la loi Alur et pérennisée par la loi Macron, reste un échec. Pour rappel, ce dispositif permet à un bailleur social de céder une partie d’une opération immobilière à un acteur privé. Ce constat est dressé par le rapport parlementaire sur la loi Alur, remis à l’automne dernier. « Je n’étais pas très enthousiaste à l’idée d’introduire ce dispositif dans la loi, car il est difficile à appliquer », concède Audrey Linkenheld, députée (PS) du Nord et co-rapporteur du document. La parlementaire doute « de la capacité financière et technique de certains bailleurs à se lancer dans ces opérations » et craint « le temps de montage de ces dossiers, pris sur celui destiné au logement social ».

Autre frein : l’opposition de certains promoteurs immobiliers. « C’est de la concurrence déloyale. Les bailleurs sociaux bénéficient d’avantages fiscaux, quand nous prenons tous les risques financiers pour monter des opérations similaires », s’indigne le directeur de l’habitat d’un grand groupe de promotion. Qui insiste : « Pour que des promoteurs achètent ces logements, il faudrait une décote vertigineuse sur le prix de vente, mais je doute que les bailleurs vendent sans marge ! » Les organismes HLM pourraient alors s’adresser aux investisseurs institutionnels, comme les assureurs, si ceux-ci ne s’étaient pas déjà détournés du secteur… Par ailleurs, « la Vefa inversée pâtit d’un réel manque de volonté politique », regrette Benoît Tracol, directeur général de la coopérative HLM Rhône Saône Habitat.

Opération très rentable. A Paris, l’aménagement de la caserne de Reuilly, porté par Paris Habitat, est le seul à être labellisé Vefa inversée, bien que son montage soit antérieur à la loi : en 2013, l’Etat cédait à la Ville 2 ha dans le XIIe arrondissement pour 40 M€. Le programme comprend 70 % de logements sociaux et intermédiaires et 30 % de logements à loyer libre. Une opération « pas plus compliquée qu’une autre » et rentable pour le bailleur, qui souligne qu’elle « rapporte 25 % de recettes complémentaires et permet de contracter moins d’emprunts ».

Dans le Grand Lyon, la création d’un groupement d’intérêt économique d’action foncière réunissant Est Métropole Habitat (EMH), Rhône Saône Habitat, Alynea et Aralis devrait permettre le lancement de plusieurs opérations. « A l’inverse de nombreux bailleurs, nous avons gardé une maîtrise d’ouvrage forte, signale Gabriel Sibille, d’EMH. La moitié de nos opérations sortent sur du foncier privé. Reste à convaincre les propriétaires de parcelles que la Vefa inversée peut être portée par des bailleurs sociaux. » A Anglet (Pyrénées-Atlantiques), le maire a lancé une opération pilotée par un bailleur social (Habitat Sud Atlantic), qui a revendu des droits à construire au groupe Pichet (10 HLM et 49 libres). Le système sera bientôt reproduit dans d’autres communes. Une alternative à la Vefa inversée ?

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Dates clés

1992 : création du laboratoire de sociologie urbaine Banlieuscopie.

1998 : conseiller technique du ministre de la Ville.

2008 : directeur de cabinet du président du conseil général de Seine-Saint-Denis.

2012 : directeur de cabinet du président de l’Assemblée nationale Claude Bartolone.

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