Réglementation Marchés privés

Vademecum du bail à construction

Mots clés : Gestion immobilière

Qu’est-ce qu’un bail à construction ?

Le bail à construction est un contrat civil, créé par la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964, dont les modalités d’application ont été précisées par le décret n° 64-1323 du 24 décembre 1964. L’objectif du législateur de l’époque a été d’élargir les modalités juridiques de maîtrise du sol. Et d’ajouter ainsi un nouveau mode d’accession provisoire à la propriété, en conférant au preneur la propriété des immeubles édifiés par ses soins pendant la durée du bail.
Les textes concernant le bail à construction sont codifiés aux articles L. 251-1 à L. 251-9 et R. 251-1 à R. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). A de nombreux égards, le bail à construction se rapproche du bail emphytéotique, mais il s’en distingue par l’obligation faite au preneur d’édifier des constructions. Il obéit, par ailleurs, à un régime propre.

Quels sont les caractères communs du bail emphytéotique et du bail à construction ?

Le bail à construction est un bail de longue durée.

Le bail à construction, tout comme le bail emphytéotique, se caractérise par sa durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans (art. L. 251‑1 du CCH).
Toutefois, cette durée peut être inférieure en matière d’accession sociale. En effet, l’article L. 251-1 alinéa 4 du CCH dispose que, lorsque le bail prévoit une possibilité d’achat du terrain par le preneur dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété (dans les conditions prévues par la section 1 du chapitre III du livre IV dudit code) et que le preneur lève l’option, le bail prend fin à la date de la vente.
L’article L. 251-1 du CCH exclut, en revanche, la possibilité de tacite reconduction du bail à construction. Un renouvellement tacite prévu dans le contrat conduira donc à exclure la qualification de bail à construction (Cass, 3e civ., 2 juillet 2008, n° 07-16071).

Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier.

L’article L. 251-3 du CCH dispose que « le bail confère au preneur un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière ».
Il en résulte que le bail à construction doit être publié auprès du Service de publicité foncière (il peut, pour cela, être conclu par acte authentique ou par acte sous seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire). Le bail régulièrement publié est ainsi opposable à l’acquéreur du terrain.

Le bail à construction est librement cessible.

Le bail à construction peut être hypothéqué, et même librement cédé. La libre cession par le preneur des droits qu’il détient du bail est un critère déterminant de qualification. Cette faculté est, en effet, expressément prévue par l’article L. 251-3 du CCH, selon lequel « le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires, ou la société, sont tenus des mêmes obligations que le cédant, qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier […] ».
Ce principe de libre cession se trouve, au surplus, renforcé par l’article L. 251-8 du CCH, qui énonce que les dispositions le consacrant sont d’ordre public. Il est, dès lors, impossible d’y déroger.
La libre cessibilité est ainsi entendue de manière tout à fait large, en y incluant la liberté de sous-louer le bien, objet de la location, sans que le bailleur puisse contractuellement interdire ou limiter cette faculté (Cass. 3e civ., 7 avril 2004, n° 02-19870).
Il en résulte que, pour la jurisprudence, une convention, même de longue durée, non librement cessible, ne peut être qualifiée de bail à construction ; tel est le cas lorsqu’une clause interdit...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5853 du 29/01/2016
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