Dossiers Urbanisme et Environnement

Urbanisme commercial – de Pinel à Macron : des progrès mais peut mieux faire

Mots clés : Centre commercial - Magasin - Réglementation - Urbanisme commercial - Urbanisme et environnement

Comme souvent, tout est dans le presque. Ainsi en est-il de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron. Avec ses 308 articles, ce texte a déjà fait, et va continuer à faire, couler beaucoup d’encre sur des sujets tels que la procédure parlementaire adoptée, l’ouverture dominicale des magasins, la déréglementation de certaines professions juridiques, et j’en passe,… mais rien (ou presque) sur les dispositions relatives à l’urbanisme commercial. Arrêtons-nous sur ce presque…

1. Quelques propos introductifs

L’urbanisme commercial est presque absent de la loi Macron. Il aurait d’ailleurs été logique qu’il n’y ait effectivement rien dans cette loi sur le sujet, l’entrée en vigueur de la réforme de l’aménagement commercial ayant moins d’un an. En effet, les dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 réformant les autorisations d’exploitation commerciale sont entrées en vigueur, en partie :
– le 18 décembre 2014 pour les dispositions ne nécessitant pas de décret d’application ;
– le 15 février 2015 pour les dispositions nécessitant l’adoption d’un décret d’application (décret daté du 12 février 2015).
Mais, un ministre en chassant un autre, la loi Macron est intervenue pour mettre fin à certaines « failles » du dispositif Pinel. Notons que l’ensemble des mesures de la loi Macron portant sur l’urbanisme commercial est issu d’amendements déposés au cours des débats parlementaires et ne figurait donc pas dans le projet de loi initialement rédigé par Bercy.
Les corrections à la loi Pinel, au nombre de quatre, sont plus ou moins heureuses. Nous allons nous arrêter sur chacune d’entre elles, à savoir :
– le complément aux mesures transitoires ;
– la fin de l’incessibilité des autorisations d’exploitation commerciale ;
– la diminution des exigences de développement durable pour les ensembles commerciaux existants ;
– la reprise des dispositions portant sur la modification substantielle d’un projet autorisé.

2. La feuille de route tracée par la loi Pinel

L’INSTAURATION D’UNE AUTORISATION UNIQUE

Il convient de présenter succinctement la réforme de l’urbanisme commercial issue de la loi Pinel pour comprendre la suite des développements. Poursuivant la réforme engagée par la loi LME de 2008, elle a été expressément demandée par les parlementaires lors des débats sur la loi Alur. Le gouvernement, après avoir obtenu un « moratoire » des élus de l’Assemblée nationale, a présenté son projet dans la loi Pinel. Le permis de construire (PC) tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC), aux termes de l’article L. 425-4 du Code de l’urbanisme. Ce permis calque le modèle du permis de construire tenant lieu d’autorisation de travaux sur un établissement recevant du public (ERP) au titre du Code de la construction et de l’habitation (article R. 425-15 du Code de l’urbanisme). Le PC tient lieu d’AEC parce que la commission d’aménagement commercial a décidé d’autoriser le projet via un instrumentum dénommé « avis favorable », mais qui ressemble en tout point aux autorisations d’exploitation commerciale prises depuis 2008, en application de l’article L. 752-1 du Code de commerce fixant le champ d’application des projets soumis à AEC (l’article L. 752-1 reste donc inchangé…).

UNE PROCÉDURE AU FINAL COMPLEXE

Loin d’une simplification par la suppression d’une procédure et/ou d’une autorisation, cela aboutit à une procédure complexe et coûteuse pour les constructeurs de commerce. Les commissions départementales et nationales ne sont pas supprimées (leurs membres sont même plus nombreux), les délais d’instruction en commission d’aménagement commercial restent identiques et les critères d’aménagement du territoire, de développement durable et de protection du consommateur sont maintenus. La seule – et importante – différence est que la commission d’aménagement commercial n’est saisie que via le dépôt d’un dossier de PC. À l’issue d’une longue procédure semée d’embûches (durant cinq à dix mois, et bien plus si le projet est soumis à enquête publique), c’est le PC qui autorise non seulement à construire mais aussi à exploiter commercialement l’immeuble. Et seule cette décision peut être attaquée, soit en ce qu’elle permet de construire, soit en ce qu’elle permet d’exploiter.
Il reste donc deux décisions prises par deux entités différentes dans le PC valant AEC :
– une décision décentralisée, à savoir celle du maire sur le permis en ce qu’il permet de construire ;
– une décision de l’État, à savoir celle de la commission départementale ou nationale qui décide d’autoriser ou non l’exploitation commerciale. Dénommée « avis », elle est intégrée au PC si l’avis est favorable ou au refus de permis si l’avis est défavorable.
Cela présenté, revenons aux corrections apportées par la loi Macron qui sont toutes entrées en vigueur au lendemain de la publication de la loi, soit le 8 août 2015, la loi ayant été publiée au Journal officiel du 7 août 2015.

3. La loi Macron complète le régime transitoire posé par la loi Pinel

un oubli dans le décret d’application de la loi actpe

L’article 36 II de la loi Macron ajoute à l’article 39 de la loi Pinel : « III. Pour tout projet nécessitant un permis de construire, l’autorisation d’exploitation commerciale, en cours de validité, dont la demande a été déposée avant le 15 février 2015, vaut avis favorable des commissions d’aménagement commercial. »L’article 36 II de la loi Macron complète l’article 39 de la loi Pinel. Il dispose que pour tout projet nécessitant un permis de construire, l’autorisation d’exploitation commerciale, en cours de validité, dont la demande a été déposée avant le 15 février 2015 vaut avis favorable des commissions d’aménagement commercial. Cette disposition, très attendue des opérateurs économiques de commerce, vient rattraper un oubli dans les dispositions transitoires prévues par le décret du 12 février 2015 relatif à l’aménagement commercial.

Publication tardive du décret d’application de la loi Pinel

Reprenons le contexte juridique dans lequel elle s’inscrit. L’article 1er du Code civil prescrit que la loi entre en vigueur à la date qu’elle fixe ou, à défaut, le lendemain de sa publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de ses dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures. Or, l’article 60 I de la loi Pinel fixait expressément une date d’entrée en vigueur en ces termes : « Les articles 39 à 58, à l’exception de l’article 57, entrent en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d’État et au plus tard six mois à compter de la promulgation de la présente loi. ». Six mois après la promulgation de la loi, soit le 18 décembre 2014, aucun décret n’ayant été publié, les dispositions ne nécessitant pas de mesures d’application entraient en vigueur. Le décret d’application du 12 février 2015 n’a été publié que le 14 février 2015. L’article 4 du décret aménage un régime transitoire pour les demandes d’AEC nécessitant un PC et les demandes de PC qui sont en cours d’instruction au 15 février 2015, date d’entrée en vigueur du décret. Il y est ainsi prévu que :
– une demande d’AEC nécessitant un PC en cours d’instruction devant la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) au 15 février 2015 est présentée comme celle d’un projet ne nécessitant pas de PC. Le dossier est alors réputé complet ;
– Le délai d’instruction de deux mois des demandes d’AEC en cours d’instruction devant la CDAC au 15 février 2015 court à compter...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 79 du 02/11/2015
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