Autres Logement social

Trois virages à négocier

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel - Efficacité énergétique - Logement social - Réglementation thermique et énergétique

Amélioration de la performance énergétique du parc, adaptation des logements aux seniors, restructuration dans les zones détendues… Les bailleurs sociaux débordent de projets et sont preneurs d’initiatives privées.

Les organismes HLM ont du pain sur la planche. Réunis lors du congrès HLM, du 22 au 24 septembre à Montpellier, ils réfléchiront au développement de bâtiments plus performants pour anticiper la RT 2020 et réduire les charges locatives. Un enjeu stratégique car 882 000 ménages étaient en retard de paiement au 31 décembre 2013, soit 22 % de plus sur un an selon l’Union sociale pour l’habitat (USH). Par ailleurs, l’émergence des métropoles et des nouvelles régions va créer de nouveaux besoins en logement. Mais pendant que certains territoires attirent les foules, d’autres se vident… laissant un parc vacant coûteux à entretenir, qu’il faut restructurer. Enfin, les bailleurs sociaux doivent adapter une partie de leur patrimoine au vieillissement des locataires et aux nouveaux modes de vie.

Concevoir des bâtiments plus performants

En 2060, les Marseillais vivront sous un climat andalou et les Parisiens subiront des températures madrilènes, selon les prévisions du climatologue Jean Jouzel. C’est ce que Laurent Castaignède, ingénieur conseil climat-énergie pour le bureau BCO2, appelle « le déménagement climatique ». Les logements construits aujourd’hui devront donc être adaptés aux ménages confrontés au dérèglement climatique de demain. « Nous travaillons en partenariat avec des architectes et des bureaux d’ingénieurs pour réaliser des simulations thermodynamiques et tester des produits sur nos résidences en construction », révèle Agnès Dorel, porte-parole du Groupe Logement français, qui lance son premier bâtiment passif à Cergy (Val-d’Oise) et sa première résidence à énergie positive à Lieusaint (Seine-et-Marne). Selon une étude menée par l’USH en partenariat avec la Caisse des dépôts, publiée en mai 2015, le surcoût des constructions passives est « de l’ordre de 18 % par rapport à une opération de logement social moyenne », et de « 26 % pour un programme à énergie positive ». En outre, « le choix des équipements compromet fortement le niveau de charges locatives, sans garantir de faibles consommations énergétiques ». Pour séduire les bailleurs, les industriels devront donc développer des produits fiables et financièrement plus accessibles. Ils peuvent aussi se pencher sur la résilience du bâtiment, c’est-à-dire sa capacité à préserver ses fonctionnalités pendant une crise. Car « aucun organisme n’a intégré, à ce stade, cette approche », s’inquiètent les auteurs de l’étude de l’USH, qui pointent des exemples concrets, comme le maintien d’une VMC double flux en cas de coupure de courant prolongée, le confort d’été face au réchauffement climatique…

Bâtir en zone tendue, restructurer ailleurs

La création des métropoles et des nouvelles régions, dont les centres décisionnels seront parfois partagés entre plusieurs villes, rebat les cartes des besoins en logements. Dans les capitales régionales, l’offre de HLM sera renforcée, et certaines villes intermédiaires devraient tirer leur épingle du jeu. « Avec la fusion des régions Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées, Castelnaudary, située entre Montpellier et Toulouse, va gagner en attractivité », prévoit Daniel Biard, président du groupe Polylogis. De son côté, Yves Laffoucrière, président d’Immobilière 3F, mise sur l’est de la France : « Dans les villes d’Annecy, Grenoble, Chambéry et le pays de Gex, les loyers demeurent élevés et le marché peut accueillir une offre locative sociale. » Dans la « diagonale du vide », qui s’étend du nord-est ou sud-ouest de l’Hexagone, l’enjeu est tout autre : il faut contenir, voire endiguer, la vacance locative, qui peut atteindre jusqu’à 20 % du parc selon une étude de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat (FOPH). Là-bas, « le logement social est cannibalisé par le neuf, estime Valérie Fournier, directrice d’Habitat en Région. Quand les niveaux de loyers sont comparables entre le secteur privé et social, la demande des locataires devient plus qualitative. » Les bailleurs sociaux doivent donc lancer des opérations de destruction du bâti jugé obsolète, afin de réduire l’offre, et réhabiliter les logements vieillots pour gagner en attractivité. Dans les territoires détendus, « entre 10 et 20 % des habitations mériteraient d’être démolies, 40 % doivent faire l’objet d’une réhabilitation lourde, et le reste du parc pourrait se contenter de programmes de maintenance courante », estime Laurent Goyard, directeur général de la FOPH. Au total, 893 300 logements seraient concernés, pour un montant de 144 millions d’euros.

S’adapter aux modes de vie

30 % des locataires HLM ont plus de 60 ans, soit 3,12 millions de personnes… qui voudront rester le plus longtemps chez elles. La facture risque d’être salée pour les bailleurs sociaux car, selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le coût moyen d’une opération de maintien à domicile oscille autour de 6 500 euros.
Autre sujet d’actualité : la pièce en plus, transformable en bureau ou en chambre supplémentaire. « Dans les Bouches-du-Rhône, nous travaillons sur des logements composés d’une pièce avec salle d’eau pouvant être cloisonnée différemment selon les besoins, indique Agnès Dorel. Elle permettra d’accueillir un parent âgé ou d’autonomiser un étudiant qui n’a pas les moyens d’avoir son propre logement. » Les organismes HLM innovent. Aux entreprises de les épauler.  

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1 400€/m² Shon : coût de construction d’une opération passive

1 600 à 1 800 €/m² Shon : coût de construction d’une opération Bepos

Source : USH/CDC – mai 2015

893 300 logements à démolir ou réhabiliter

144 millions d’euros de travaux

Source : Fédération des OP

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Les aides à la pierre au cœur des tensions

Le ministère du Logement et Bercy vont créer un « fonds national des aides à la pierre », effectif au 1er janvier 2016, pour « financer les 400 millions d’aides à la pierre octroyées par le gouvernement ». Ce dernier a beau assurer que le montant des aides à la pierre déjà octroyé serait maintenu, les bailleurs sociaux craignent de devoir abonder eux-mêmes ce fonds. Le schéma de préfiguration de ce fonds devrait être connu dans le cadre du projet de loi de finances pour 2016. Selon les rumeurs, il s’ajouterait au système de mutualisation déjà mis en place par les organismes HLM (750 millions sur trois ans). Cet été, le gouvernement a engagé les discussions avec les bailleurs sociaux… et la tension est montée d’un cran. « On a eu le sentiment qu’un tour de passe-passe faisait passer des financements pour des aides à la pierre alors qu’ils ne l’étaient pas », indique Stéphane Peu, président de Plaine Commune Habitat. A Paris, la suppression de ces subventions entraînerait l’annulation de la construction de 1 000 HLM sur les 7 000 programmés en 2016, signale Anne Hidalgo, maire de la ville. Et, au plan national, cette coupe budgétaire « pourrait ralentir la reprise du secteur de la construction », s’inquiète Pierre Madec, économiste à l’OFCE. La création du fonds devrait être abordée lors du congrès HLM selon Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat, pour qui « la discussion autour de la modernisation de la gestion des aides à la pierre ne peut pas faire l’objet d’un chantage budgétaire »…

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« Réhabiliter et démolir pour réduire la vacance locative »

« Les immeubles bâtis il y a trente à quarante ans présentent des problèmes d’isolation thermique et phonique, de menuiserie… Ces caractéristiques peuvent engendrer de la vacance locative, surtout dans les zones détendues, car le parc social entre en concurrence avec le privé. Lorsque la vacance devient trop importante, il faut réhabiliter l’ancien – entre 20 000 et 40 000 euros de travaux par logement – et ne pas hésiter à démolir les bâtiments durablement déqualifiés pour rendre le patrimoine plus attractif. »

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« Construire plus de T1-T2  et moins de T4 »

« La typologie des logements sociaux n’a pas changé depuis vingt ans. Or, les organismes HLM doivent la revoir pour construire plus de T1-T2 que de T4, afin de répondre aux besoins des habitants. Par ailleurs, on s’occupe beaucoup de la couleur des bâtiments et de leur forme, mais pas de leur fonctionnalité. Nous sommes donc en train de travailler sur la cellule logement pour savoir ce qu’attendent les locataires. La salle à manger doit-elle vraiment être au centre du logement, faut-il une pièce pour le télétravail ? »

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