[TO] Droit immobilier

Travaux affectant les parties communes et les équipements communs

DOCUMENT RECOMMANDATION NO 16 DE LA COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

COMMENTAIRE DU MONITEUR

Commission de la copropriété

La commission relative à la copropriété, qui émet des recommandations, a été instituée par un arrêté du 4 août 1987, du garde des Sceaux, ministre de la Justice et du ministre délégué chargé du Logement.

Les précédentes recommandations de la commission relative à la copropriété ont été publiées dans le cahier «Textes officiels» du 9 juin 1989 (p. 22), du 26 janvier 1990 (p. 30), du 21 décembre 1990 (p. 236), du 1er mars 1991 (p. 325), du 10 mai 1991 (p. 301), du 20 mars 1992 (p. 356), du 17 juillet 1992 (p. 233), du 4 juin 1993 (p. 257), du 18 juin 1993 (p. 326), du 28 janvier 1994 (p. 293), du 23 juin 1995 (p.332), du 15 décembre 1995 (p. 265), du 15 mars 1996 (p.337) et du 12 juillet 1996 (p.261).

Cette recommandation ne concerne pas le vote du budget prévisionnel des travaux qui fera l’objet d’une recommandation distincte.

La commission

1 / Sur le programme des travaux :

Considérant :

– que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son quatrième alinéa :

«Il (syndicat) a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.»

– que les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée déterminent les conditions de majorité auxquelles les assemblées décident les différentes catégories de travaux.

– que de son côté, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans son deuxième tiret que le syndic est chargé :

«d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;»

Constate :

– l’importance des prescriptions de sécurité parmi les travaux obligatoires en vertu des dispositions législatives et réglementaires ;

– les économies de charges résultant de l’exécution des travaux appropriés d’entretien ou d’amélioration ;

– l’absence dans les archives du syndicat de documents techniques tels que plans et schémas d’ouvrages ou de récolement de réseaux.

Rappelle :

– que le syndic informe les copropriétaires de l’état des constructions et des éléments d’équipements communs, ainsi que des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires.

– que ces travaux étant obligatoires, l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas compétence pour en refuser le principe et doit seulement délibérer sur les modalités de réalisation de ces travaux sans que le syndicat puisse s’en prévaloir pour se soustraire à ses responsabilités. Il convient cependant de réserver les cas d’annulation de la décision administrative prescrivant les travaux.

– qu’une planification des travaux peut améliorer leur mise en oeuvre et leur exécution, faciliter leur financement et abaisser leurs coûts.

Recommande :

1° qu’une visite annuelle de l’immeuble soit effectuée par le syndic en présence du président du conseil syndical, et, le cas échéant, des membres du conseil syndical et des copropriétaires intéressés.

2° qu’en dehors de la visite annuelle, en cas de désordres apparus sur les parties communes ou des équipements collectifs, il est souhaitable qu’un technicien assiste à la visite et que les copropriétaires concernés prennent toutes les dispositions utiles pour permettre l’accès aux parties privatives de leur lot où ces désordres se manifestent.

3° qu’un cahier de maintenance de l’immeuble soit ouvert et mis à jour.

4° qu’un état des travaux prévisibles ou souhaitables soit dressé par le conseil syndical compte tenu des éléments du constat effectué.

5° que le conseil syndical propose un calendrier prévisionnel des travaux et une évaluation approximative de chacun de ces travaux.

6° qu’un programme pluriannuel de travaux envisagés soit voté, dans son principe, par l’assemblée générale au vu du calendrier et de l’évaluation visés ci-dessus, ces documents étant notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

7° que les plans des ouvrages exécutés soient demandés par le syndic aux entrepreneurs ou aux architectes ou aux autres techniciens contractuellement liés au syndicat, à charge pour le syndic de les archiver.

2 / Sur la recherche et la désignation de l’entrepreneur :

Considérant que l’organisation d’une procédure de sélection des entrepreneurs introduit plus de clarté dans la gestion de la copropriété ;

Recommande :

– que, pour guider les copropriétaires lorsque le règlement de copropriété ne contient pas de mesures appropriées, l’assemblée générale adopte une procédure de recherche et de désignation de l’entrepreneur comprenant trois phases :

2.1 / Le descriptif des travaux :

Considérant que l’assemblée générale doit disposer d’éléments de comparaison entre les entrepreneurs pour faire son choix ;

Rappelle :

– que la loi du 10 juillet l965 vise trois catégories de travaux relatifs aux parties communes ou aux équipements collectifs : les travaux «d’entretien», les travaux «de mise en conformité», les travaux «d’amélioration».

Recommande :

1° que, sauf décision particulière de l’assemblée générale, le syndic établisse ou fasse établir un document comprenant : un descriptif des travaux, la qualité des matériaux, les garanties financières, les qualifications de l’entrepreneur correspondant aux travaux à réaliser, les assurances et la demande de références des chantiers précédents.

2° qu’en cas de travaux importants ou complexes, le syndic confie à un maître d’oeuvre l’élaboration de ce descriptif.

2.2 / La recherche d’entrepreneurs :

Recommande :

1° qu’en cas de travaux peu importants ne dépassant pas le seuil éventuellement fixé par l’assemblée générale, le syndic choisisse les entrepreneurs à consulter, les copropriétaires pouvant, le cas échéant, proposer des noms d’entrepreneurs.

2° que, dans les autres cas, le choix des entrepreneurs s’effectue après leur mise en concurrence. Le syndic reçoit les réponses sous double enveloppe. Les plis sont ouverts par le syndic en présence des membres du conseil syndical.

2.3 / Le choix de l’entrepreneur :

Considérant :

– que l’article 21 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

«En outre, il (le conseil syndical) donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire».

– que l’article 21 (alinéa 1er) du décret du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

«Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé».

– que l’article 26 (alinéa 2) du décret du 17 mars 1967 dispose :

«Il (le conseil syndical) peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a de la loi de 1965 et à l’article 21 du présent décret.»

– que l’information des copropriétaires est normalement assurée par l’application de l’article 11 (alinéa 4) du décret du 17 mars 1967 :

«Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l’assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l’un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret.»

Recommande :

1° que les devis soient communiqués aux membres du conseil syndical.

2° que, le conseil syndical, lorsqu’il a reçu délégation d’approuver un marché, fasse le choix de l’entrepreneur et adopte les conditions du contrat.

3° qu’en l’absence de délégation au conseil syndical, le syndic soumette le marché de travaux à l’approbation de l’assemblée générale en observant les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, notamment la notification du ou des devis proposés, ainsi que l’avis du conseil syndical. Il apparaît souhaitable que plusieurs devis soient soumis à l’assemblée générale.

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