Dossiers Gestion et professions

Rapports locatifs – les baux d’habitation post Alur et Macron

Mots clés : Gestion et professions - Gestion immobilière

Après l’effervescence et les tensions suscitées par l’élaboration du volet locatif de la loi Alur, s’est ouverte une période de mise en œuvre qui va se poursuivre bien au-delà de la parution de ce dossier. S’il a pu être dit que la loi serait appliquée a minima ou « détricotée », cette idée doit être écartée : la promulgation des textes d’application, qui s’intensifie depuis l’été 2015, va en ce sens. Se contentant en apparence d’ajuster la loi du 6 juillet 1989, la loi Alur a en réalité bouleversé le régime du contrat de location. Voici les principales modifications à retenir, sans vocation ici à l’exhaustivité, tant les ajustements sont nombreux et pour certains, profonds.

1. Champ d’application

DÉFINITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

La loi Alur du 24 mars 2014 ne bouleverse pas le champ d’application fixé par la loi du 6 juillet 1989, lui-même largement inspiré de celui déterminé par la loi Quilliot du 22 juin 1982. Elle vient néanmoins préciser certains critères permettant de déterminer les logements concernés et les locations exclues, en totalité ou partiellement. La loi Alur définit ainsi la notion de résidence principale comme : « Le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure […] ».
Le critère de durée d’occupation est directement issu de la loi du 1er septembre 1948 et des textes applicables au logement social : il a pour objet de rendre prévisible et impartiale l’appréciation de la résidence principale sans s’en remettre, comme la jurisprudence antérieure, à un faisceau d’indices hétéroclites qui devaient conduire le juge à se prononcer sur ce sujet, au cas par cas. Ce critère n’est cependant pas sans soulever des difficultés de preuve, d’autant qu’il connaît diverses exceptions, telles que les raisons professionnelles, de santé ou encore le cas de force majeure, qui justifient une occupation moins longue.

ENTRÉE DU BAIL MEUBLÉ DANS LE GIRON DE LA LOI DE 1989

La principale innovation de la loi Alur relative au champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, réside dans la création d’un titre 1 bis de la loi du 6 juillet 1989 dédié à la location meublée dont les principales dispositions quittent dès lors le Code de la construction et de l’habitation.
Les baux meublés sont ainsi dorénavant soumis, à titre principal, à ces dispositions spécifiques de la loi du 6 juillet 1989, alors qu’ils étaient antérieurement régis par quelques mesures du Code de la construction et de l’habitation et, en l’absence de dispositions contraires, par celles bien plus libérales du Code civil. La loi Macron (article 82) qui rectifie certains oublis, tel par exemple l’obligation d’annexer au bail la notice d’information, accentue encore la tendance.
Il en ressort un rapprochement étroit des régimes des baux de logements meublés et nus, dont les principales différences sont désormais limitées à la durée du bail, à l’exclusion dans certaines conditions du système d’encadrement des loyers, au montant du dépôt de garantie et au régime des charges locatives.

APPLICATION DE LA LOI DANS LE TEMPS

La loi Alur, et plus récemment la loi Macron, ont soulevé la question de l’entrée en vigueur des dispositions nouvelles et de leur application à ce contrat à exécution successive qu’est le bail.
Sans céder au trop plein de dispositions transitoires des lois précédentes, le législateur de 2014 et de 2015 a, comme en 1989, fixé l’application dans le temps de la loi nouvelle en imposant deux règles : la survie de la loi ancienne à l’égard des baux en cours, l’application déclarée immédiate ou différée de certaines dispositions nouvelles.

Baux nouveaux

S’agissant des baux conclus postérieurement aux lois nouvelles, ils sont en principe régis par celles-ci, sous réserve d’une entrée en vigueur différée par l’effet, soit de la loi, soit de l’attente des décrets d’application qui peuvent en conditionner la mise en œuvre. Le pouvoir réglementaire n’est à ce sujet pas arrivé au bout de sa mission et si certains décrets ont été publiés, on en attend encore un bon nombre tels que ceux relatifs au modèle d’état des lieux, à la grille de vétusté, à l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité, à l’état amiante, etc.

Baux en cours

La règle est apparemment tout aussi simple pour les baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur des lois nouvelles. Le principe de non-rétroactivité de la loi posé à l’article 2 du Code civil s’impose. Toutefois, ce principe doit être conjugué à deux autres règles :
– les dispositions spécifiques de la loi elles-mêmes qui prévoient leur application immédiate aux baux en cours ;
– la théorie jurisprudentielle des effets légaux des contrats en cours.
Tant la loi Alur (article 14) que la loi Macron (article 82 in fine) ont dressé la liste de certaines dispositions d’application immédiate au contrat en cours, par exemple celles relatives à la révision du loyer. Mais certaines dispositions pourtant profondément modifiées par la loi nouvelle, par exemple l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux congés, ne figuraient pas au titre de cette liste, ce qui n’a pas manqué d’interroger sur le régime des congés à délivrer aux locataires titulaires de baux antérieurs aux modifications législatives. Fallait-il les délivrer sous les formes de l’ancien droit, sans faire bénéficier le locataire des protections résultant de loi nouvelle ?
À cet égard, un courant jurisprudentiel ancien et bien établi écarte la survie de la loi ancienne à l’égard des effets légaux des contrats. La Cour de cassation avait eu ainsi dans le passé l’occasion de se prononcer à plusieurs reprises en faveur de l’application de dispositions nouvelles aux contrats en cours au jour de leur entrée en vigueur : « la loi nouvelle régit...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 79 du 02/11/2015
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