Dossiers Vente et contrats spéciaux

Propriétés publiques – Passation des actes en la forme administrative

Mots clés : Domaine public - Etat et collectivités locales - Réglementation - Vente et contrats spéciaux

Pour l’acquisition ou la cession de leurs biens immobiliers, les collectivités territoriales peuvent être tentées de recourir à l’acte en la forme administrative. Cette procédure, autorisée par l’article L. 1212-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), confère aux édiles des attributions d’ordre notarial puisqu’elle leur permet de rédiger eux-mêmes un acte en la forme administrative, qui bénéficie alors de tous les privilèges de l’acte authentique. Dans un contexte d’économie des deniers publics, cette technique peut s’avérer utile s’agissant d’opérations ne présentant pas de difficultés particulières, à condition toutefois de respecter un formalisme strict. Décryptage de cette technique méconnue.

1. Champ d’application de l’acte administratif

Si les règles de droit privé s’appliquent majoritairement aux actes juridiques liés au patrimoine des collectivités, celles de droit public vont également agir et impacter les actes de cession et d’acquisition des collectivités locales et des établissements publics locaux.

AUTHENTIFICATION DES ACTES EN LA FORME ADMINISTRATIVE

Autorités locales compétentes

La publicité foncière d’un acte prend la forme d’un acte authentique (article 1317 du Code civil) qui peut être établi devant notaire ou par le maire d’une commune si celle-ci est partie à l’acte. Ce type d’acte est établi par le maire lorsque la commune achète, vend ou échange un bien immobilier. Le principe est le même pour les autres administrations locales : conseil régional, conseil départemental, syndicat mixte et établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Les maires, ainsi que les autres autorités exécutives locales, sont habilités à recevoir et à authentifier, en vue de leur publication au service de la publicité foncière, les actes concernant les droits réels immobiliers passés en la forme administrative par ces collectivités territoriales et établissements publics en vue de leur publication au fichier immobilier (articles L. 1311-13 et L. 1311-14 du CGCT pour l’Alsace-Moselle).

Représentation

Quand un maire authentifie un acte, la commune partie à l’acte est représentée, lors de la signature de l’acte, par un adjoint dans l’ordre des nominations (article L. 1311-13 du CGCT).
En effet, le maire, officier ministériel, joue le rôle du notaire et reçoit les deux parties à l’acte : la commune, représentée par l’adjoint désigné par délibération, généralement le premier adjoint (ou le premier vice-président) en vertu de l’article précité, et le cocontractant de la commune. Le but de cette disposition est de garantir la neutralité de l’autorité procédant à l’authentification de l’acte et de sécuriser le dispositif juridique.
Les personnes publiques peuvent se vendre entre elles ou échanger des biens appartenant à leur domaine public sans déclassement préalable (articles L. 3112-1 et L. 3112-2 du CG3P). Le bien du domaine public cédé à une autre personne publique doit rester dans le domaine public. En cas d’échange, l’acte doit prévoir les clauses nécessaires à la garantie de la continuité du service public.
Le maire, comme le notaire, ne peut recevoir un acte dans lequel intervient sa famille, jusqu’au degré d’oncle ou neveu inclus. L’acte sera alors reçu par notaire. Lorsque le maire est absent ou empêché, il ne peut être remplacé par un adjoint, car le pouvoir de recevoir un acte est une prérogative de puissance publique qui ne peut être déléguée. En conséquence, si le maire ne peut ou ne souhaite pas authentifier lui-même l’acte de vente, celui-ci devra être établi par un notaire.

TYPES ET CONTENU DES ACTES ADMINISTRATIFS

Des actes administratifs d’achat, de vente et d’échange

Une commune peut donc vendre (article L. 3211-14 du CG3P), acheter (article L. 1111-1 du CG3P) ou échanger un bien immobilier (article L. 1111-4 du CG3P).

La procédure de vente

Le bien immobilier susceptible d’être vendu par la collectivité ne doit pas faire partie du domaine public communal (article L. 3111-1 du CG3P). En outre, une commune ne peut pas céder un bien immobilier gratuitement. Enfin, toute vente nécessite, pour une commune de plus de 2 000 habitants, une délibération motivée du conseil municipal portant sur le principe de l’opération et sur ses conditions de réalisation, prise à l’appui obligatoire d’un avis rendu par France Domaine (articles L. 2241-1 alinéa 3 et L. 1311-9 et suivants du CGCT). Cet avis ne s’impose pas à la commune, mais si le prix retenu est différent, le conseil municipal devra motiver les raisons de son choix dans la délibération (réponse du ministère de la Fonction publique publiée dans le JO Sénat du 28/03/1996, p. 738 à la question n° 13460 de M. Mouly publiée dans le JO Sénat du 18/01/1996, p. 87). Si la commune retient un prix de cession très inférieur à la valeur du bien, le juge peut estimer qu’elle ne respecte pas le principe d’égalité des citoyens. En effet, la commune ne peut pas céder des biens appartenant au patrimoine public à des personnes poursuivant des fins d’intérêt privé pour des prix manifestement inférieurs à leur valeur, sauf à démontrer la réalisation de l’intérêt général justifiant cette décision, assorti de contreparties suffisantes pour la collectivité (CE, 25 novembre 2009, Commune de Mer, n° 310208). Toutefois, une cession à l’euro symbolique n’est pas contraire au principe d’égalité lorsque la cession est justifiée par des motifs d’intérêt général. Une commune ne peut également vendre un bien immobilier que si elle dispose de la propriété et de la jouissance. Dans le cadre des transferts de compétences mettant des biens à disposition des EPCI, ces biens sont remis gratuitement (article L. 1321-2 du CGCT). L’EPCI en a donc la jouissance mais n’est pas le propriétaire (articles L. 1321-1 et suivants du CGCT). Les deux entités publiques ne peuvent pas vendre le bien.

La procédure d’échange

L’échange est considéré comme une double vente. L’article L. 3211-23 du CG3P permet aux collectivités de céder des biens et des droits à caractère mobilier et immobilier par voie d’échange. Il faut que l’échange de terrains relève du domaine privé, à l’exception de ceux soumis à des dispositions particulières, comme pour les chemins ruraux, alors même qu’ils font partie du domaine privé communal. Ces derniers répondent au respect d’une procédure d’aliénation particulière, en application des articles L. 161-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime (CAA Bordeaux, Commune de Saint-Martin-de-Hinx, 26 juin 2014, n° 12BX03055). Lorsque le bien faisant l’objet du contrat d’échange est grevé d’inscriptions, la partie qui apporte le bien en échange est tenue d’en rapporter mainlevée et radiation dans un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en aura été faite par l’autorité compétente, sauf clause contraire de ce contrat stipulant un délai plus long. À défaut, le contrat d’échange est résolu de plein droit (article L. 3211-22 du CG3P). La valeur des biens échangés doit être strictement identique. Sinon, la différence doit être compensée par le versement d’une soulte, c’est-à-dire d’une somme d’argent à la partie dont la valeur du terrain est moindre (article 826 du Code civil). Si ce n’est pas le cas, la commune peut se voir reprocher d’avoir consenti une libéralité, c’est-à-dire d’avoir procuré à autrui un bien ou un droit sans contrepartie, ce qui lui est formellement interdit (CE, 6 décembre 2002, Syndicat intercommunal des établissements du second cycle du second degré du district de L’Haÿ-les-Roses, n° 249153), en vertu du principe d’incessibilité à vil prix de la propriété publique (Cons. const., 17 décembre 2010, région Centre et région Poitou-Charentes, n° 2010-67/86 QPC). L’échange doit faire l’objet d’une délibération motivée du conseil municipal prise après avis de France Domaine, conformément aux dispositions de l’article L. 2241-1 du CGCT, qui devra également être consulté sur la valeur du bien qui va entrer dans le patrimoine de la commune si son montant est égal ou supérieur à 75 000 € (arrêté du 17 décembre 2001, NOR : ECOL0100182A). L’échange sera ensuite constaté par un acte authentique et publié au service de publicité foncière.

Le contenu des actes administratifs

L’acte doit contenir toutes les indications prévues dans le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Sur la forme, l’acte est constitué de deux parties comme un acte notarié, pour répondre aux exigences de la publicité foncière. L’ensemble de l’acte et de ses annexes forme un contrat indissociable et unique. La première partie, dite normalisée, constitue le document hypothécaire normalisé. La seconde partie, dite développée, comporte des informations sans incidence sur la partie foncière de l’acte.
Les acquisitions immobilières par les communes ne donnent lieu à aucune perception au profit du Trésor (article 1042 du Code général des impôts) (CGI).

Particularités de l’acte administratif de vente

Concernant plus particulièrement les actes de vente, chaque commune de plus de 2 000 habitants doit impérativement solliciter l’avis de France Domaine pour connaître la valeur vénale du bien qu’elle envisage de vendre. Si elle décide d’acheter un bien, elle peut se dispenser de solliciter l’avis si le prix d’acquisition est supérieur à 75 000 €. France Domaine dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la demande d’avis et d’un dossier complet pour formuler son avis. L’avis domanial ne lie donc pas la collectivité qui peut toujours, en vertu du principe de libre administration, décider de passer outre (TA Montpellier, 28 novembre 2001, n° 971709, Association Saint-Cyprien ma ville).
L’évaluation domaniale permet de vérifier, à partir de l’avis de France Domaine, si le prix fixé par la délibération ne révèle pas une erreur manifeste d’appréciation de la commune. Le juge a annulé une vente consentie à un prix très inférieur au montant fixé par le service domanial (CE, 25 septembre 2009, Commune de Courtenay, n° 298918).
La commune doit indiquer dans une clause de déclaration des droits dans la partie normalisée de l’acte, en application de l’article 1594 D du CGI, le détail du calcul des droits à paiement par l’acquéreur.
Les ventes d’un montant inférieur à 15 000 € sont exonérées de paiement de plus-value immobilière (article 150 U, II, 6° du CGI), ainsi que du paiement éventuel de taxe sur la cession de terrain si celui-ci est situé dans une zone constructible (article 1529, I et 1605 nonies, III du CGI).
En application de l’article L. 410-1 a du Code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme (CU) est établi par le vendeur et il doit être joint à l’acte en annexe, accompagné d’un plan cadastral de la parcelle (disponible sur cadastre.gouv.fr). Un CUa, dit d’information, permet de connaître le droit de l’urbanisme applicable sur le terrain.
Un CUb, dit opérationnel, permet de connaître, en plus du droit applicable sur le terrain, si la réalisation d’un projet précis est réalisable et si les équipements publics sont existants et suffisants. Selon le type de demande, les CUa sont à établir en deux exemplaires et les CUb en quatre.

Singularités de l’acte administratif d’achat

La commune peut se dispenser d’établir des CU dans la mesure où elle bénéficie de l’acte d’achat. Dans la partie normalisée de l’acte, il convient d’indiquer que l’acte d’achat est exonéré de toute perception au profit du trésor, mais aussi d’y faire figurer le montant de la contribution de sécurité immobilière (CSI) représentant la taxe au...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 81 du 05/02/2016
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X