Enjeux

Pourquoi les bailleurs sociaux vont bouder la Vefa

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Logement social - Maîtrise d'ouvrage

En 2015, le monde HLM va donner la primeur à la maîtrise d’ouvrage directe pour contrôler davantage les opérations.

La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) avait jusqu’ici la cote auprès des bailleurs sociaux. Pour preuve : un HLM sur quatre bâtis en 2014 était issu de la promotion privée, selon une étude de la Caisse des dépôts (CDC) publiée en mai. « Il est plus facile d’acheter en Vefa que de chercher du foncier », fait remarquer Yves Laffoucrière, directeur général d’Immobilière 3F. Certes. Mais cela n’empêche pas les principaux concernés de vouloir réduire la voilure. Selon l’enquête de la CDC, les organismes HLM vont limiter la part de la Vefa dans les programmes lancés en 2015. Pour Immobilière 3F, elle doit se limiter à 40 %, contre 51 % l’an passé. Chez Polylogis, elle chutera à 30 %. Du côté du Groupe Logement français, il s’agit de maintenir l’équilibre. « Nous entrons en zone de vigilance lorsque nous dépassons les 50 % de Vefa », indique Pierre Tonneau, directeur général de l’entreprise. Trois raisons expliquent cette stratégie.

1. Etre indépendant des aléas du marché.

« Quand le marché se détériore, la production de logements se grippe. En 2014, 1 400 Vefa manquaient à l’appel à cause des maires qui bloquaient les programmes et de la mauvaise commercialisation des projets immobiliers », signale Yves Laffoucrière. Il faut dire que les banques ont resserré les conditions de financement des promoteurs privés. Par le passé, les plus solides d’entre eux pouvaient décrocher leur prêt après avoir commercialisé 30 % des habitations destinées aux acheteurs privés. Aujourd’hui, ce seuil tourne autour de 50 %. Face à ce constat, certains maires changent leur fusil d’épaule. « Ils réexaminent leur position sur les programmes 100 % Vefa pour sortir des programmes de logements sociaux seuls, soit pour répondre aux exigences de la loi SRU, soit pour faire tourner les services publics nouvellement développés, note Daniel Biard, président du comité exécutif de Polylogis. Nous constatons cette situation dans le Maine-et-Loire, en Seine-Maritime, ou encore dans la grande couronne d’Ile-de-France. »

2. Avoir un patrimoine qui colle à son cahier des charges.

On n’est jamais mieux servi que par soi-même. Si les promoteurs privés connaissent les habitudes des bailleurs sociaux, au moment de la rédaction du cahier des charges, les intérêts divergent. « Par exemple, en promotion sociale, nous avons tendance à développer le chauffage collectif pour mieux maîtriser les charges des locataires, explique Daniel Biard. En promotion privée, vous avez plutôt intérêt à opter pour du chauffage individuel, plus économique lors de la construction. » Et selon le professionnel, la qualité laisse parfois à désirer. « Nous avons une logique de gestion dans la durée, pas les promoteurs. De fait, le choix du revêtement du sol, de la robinetterie… diffère. »

3. Préserver ses équipes.

Enfin, si les bailleurs sociaux veulent être en mesure de construire leurs propres logements, c’est aussi pour mieux choisir les programmes en promotion privée qui leur sont proposés. « Mais pour conserver notre équipe de maîtrise d’ouvrage directe (MOD), il faut la faire tourner. De fait, les critères de sélection des programmes en Vefa sont plus restrictifs qu’en MOD », signale Daniel Biard. Et même si la législation ne le prévoit pas, disposer d’une équipe de MOD facilite la négociation avec les promoteurs privés lorsque les projets ne sont pas encore trop avancés.

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Les clés pour séduire les bailleurs

Les bailleurs sociaux préfèrent les lots petits mais denses. « Nous voulons des petites surfaces (3 pièces de 55 à 65 m²), avec une cuisine indépendante, un balcon et une cave », rappelle Yves Laffoucrière, directeur général d’Immobilière 3F. A condition qu’ils soient situés dans des quartiers dotés de commerces, d’équipements et bien desservis en transports en commun ou dans des territoires en devenir. Enfin, les promoteurs devront éviter « les coquetteries architecturales que l’on aura du mal à maintenir en l’état », lance le DG. Quant à Daniel Biard, président du comité exécutif de Polylogis, il fait carrément de l’appel du pied au privé et aimerait développer la « copromotion ».

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