Réglementation

POINT DE VUE Construction-logement Changement d’affectation de locaux : une réforme en demi-teinte

Mots clés : Droit de l'urbanisme - Jurisprudence - Politique du logement

L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, qui subordonne la transformation de locaux en un autre usage que l’habitation à autorisation préfectorale, est sur le point d’être réformé. Objectifs annoncés : la simplification et la transparence dans la mise en oeuvre de la procédure.

Le gouvernement envisage de réformer l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation : une première étape a déjà été franchie avec la loi de finances rectificative pour 2003 (voir encadré).

Disposition bien connue et peu appréciée des praticiens de l’immobilier en Ile-de-France, l’article L 631-7 subordonne la transformation des locaux d’habitation, des locaux à usage professionnel ou administratif et des hôtels, en un autre usage que l’habitation à autorisation préfectorale. Ce texte, institué par l’ordonnance du 11 octobre 1945 afin de remédier à la crise du logement, a un champ d’application territorial très large (1) :

– Paris et les communes situées dans un rayon de 50 km de l’emplacement des anciennes fortifications ;

– les communes dont la population est égale ou supérieure à 10 000 habitants ;

– les communes n’entrant pas dans l’une des catégories susvisées, mais auxquelles l’article 10- 7° de la loi du 1er septembre 1948 aurait été rendu applicable par décret ;

– les communes auxquelles l’article L. 631-7 du CCH a été rendu applicable par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation.

Toutefois, en pratique, cette disposition n’est appliquée qu’à Paris, dans certaines communes des Hauts-de-Seine et dans quelques grandes villes de France.

LE SYSTEME APPLIQUE A PARIS

De façon schématique, le système tel qu’il est appliqué à Paris se caractérise par les éléments suivants :

La notion de locaux «à usage dit commercial»

Les locaux à usage d’habitation ne peuvent être affectés à un autre usage quel qu’il soit et les locaux à usage professionnel ou administratif, les hôtels, pensions de familles ou établissements similaires ne peuvent, s’ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un autre usage que l’habitation.

Les locaux n’entrant pas dans les catégories susvisées sont qualifiés par l’administration de locaux « à usage dit commercial ». La Cour de cassation a adopté une qualification différente. Elle a jugé que la notion de local professionnel doit s’entendre comme s’agissant du local où s’exerce régulièrement une profession, qu’elle soit ou non commerciale (Cass civ. 3e, 20 décembre 1995, « Cabinet ASPE c/SARL Savoie Gascogne ») (2). L’administration a toujours refusé d’appliquer cette décision et considère que la notion de local professionnel s’entend uniquement des locaux utilisés par des professions libérales.

Dans le cadre de la présente analyse, il est délibérément fait le choix d’exposer la pratique actuelle de l’administration (et plus particulièrement la pratique des administrations parisiennes et des Hauts-de-Seine) à laquelle sont confrontés les praticiens de l’immobilier et donc de faire référence à la notion de locaux « à usage dit commercial » défini par défaut et comprenant toutes les affectations non visées par l’article L. 631-7 du CCH.

Autorisation préfectorale

Toute transformation d’un local à usage d’habitation en un autre usage est soumise à autorisation administrative. Il en est de même de la transformation des locaux à usage administratif ou professionnel, des hôtels, pensions de famille et établissements similaires en un autre usage que l’habitation. Toutefois, il résulte de la pratique administrative que si le local était affecté régulièrement à usage commercial à l’origine, l’affectation à usage administratif, professionnel, d’hôtel, de pension de famille ou établissements similaires ne lui fait pas perdre son affectation à « usage dit commercial ».

Le principe de compensation

L’administration peut discrétionnairement subordonner son autorisation de changement d’affectation à des engagements de reconstitution d’une surface habitable au moins équivalente. S’agissant de Paris, la circulaire du 3 novembre 1989 (3) définit les zones où aucune autorisation ne devra être délivrée sans que soit exigée une compensation par transformation en logements de locaux commerciaux pour une surface au moins équivalente, dans le même arrondissement ou dans l’arrondissement limitrophe.

Ce principe de compensation a donné lieu à la pratique de la cession de commercialité : il s’agit d’un contrat au terme duquel un opérateur qui transforme un local à usage dit commercial à usage d’habitation « cède sa commercialité » à un autre opérateur qui lui transforme un local d’habitation à usage dit commercial. Lorsque ce dernier demande à l’administration l’autorisa-

tion nécessaire pour procéder au changement d’affectation, il propose à l’administration, à titre de compensation, la commercialité qu’il a acquise sous la condition suspensive que l’opération aille à son terme. L’administration analyse si la compensation proposée est satisfaisante au regard des critères qu’elle s’est fixée dans le cadre de la circulaire de 1989.

Autorisation personnelle et incessible

Depuis la loi du 23 décembre 1986, l’autorisation accordée par le préfet est personnelle et incessible : cela signifie que si le local est vendu ou si le professionnel-occupant titulaire de l’autorisation cesse son activité, l’autorisation, qu’elle soit assortie d’une compensation ou non, tombe. Le local doit alors, sauf nouvelle autorisation, être considéré comme un local à usage d’habitation. Ceci a été confirmé par la jurisprudence (CE 28 février 1997, « Sté civile de placements immobiliers France Pierre ») (4). Toutefois, la cour administrative d’appel de Paris a décidé, par une décision du 29 décembre 2000, « Spiry » (5) que « les autorisations délivrées en application des dispositions de l’article L. 631-7 du CCH dans leur rédaction antérieure à la loi du 23 décembre 1986, sont afférentes aux locaux pour lesquels elles ont été accordées et non aux personnes ou sociétés qui y exercent » et donc qu’elles ont un caractère réel. L’article L. 631-7 du CCH a des conséquences importantes sur la fluidité et la sécurité des transactions immobilières.

Même si la préfecture de Paris a fait des efforts importants de...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5232 du 05/03/2004
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