Réglementation Permis de construire

Permis modificatif : comment régulariser un projet

Mots clés : Droit de l'urbanisme - Gestion des chantiers - Jurisprudence - Urbanisme - aménagement urbain

Le permis de construire modificatif a deux finalités distinctes : permettre au pétitionnaire de modifier le projet initial, mais aussi régulariser le permis primitif ou les travaux accomplis au titre de celui-ci.
Cette dimension « régularisatrice » a bien été consacrée par le législateur à travers les articles L.462-2 et L.600-5 du Code de l’urbanisme.
Malgré cette reconnaissance, le permis de construire modificatif reste encore largement régi par la jurisprudence.

Un « modificatif » ne se substitue pas au permis de construire initial. Il vient s’y intégrer pour former avec lui une autorisation unique dont la légalité doit être appréciée globalement. En conséquence, le « modificatif » peut être utilisé pour régulariser la légalité du permis initial.

RÉGULARISER L’AUTORISATION PRIMITIVE

La cour administrative d’appel de Paris avait limité l’intérêt de cette pratique en jugeant qu’un « modificatif » ne pouvait régulariser que l’illégalité interne d’un permis primitif et non les vices affectant ce dernier d’illégalité externe (CAA Paris, 14 janvier 2001, n°99PA00757). Toutefois, le Conseil d’Etat a annulé cet arrêt en jugeant que « lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut-être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises » ( CE, 2 février 2004, « SCI La Fontaine de Villiers », n° 238.315).
Le débat a rebondi à propos de l’ article 4 de la loi du 12 avril 2000 imposant qu’une décision administrative individuelle comporte le nom et le prénom de son auteur, obligation aujourd’hui reprise par l’article A.424-2 du Code de l’urbanisme. La CAA de Marseille a jugé que « l’omission de la mention des nom et prénom du signataire des permis de construire en cause est une irrégularité formelle entachant l’édiction même desdits actes, qui ne peut être régularisée, postérieurement à ladite édiction, par la circonstance que des permis de construire modificatifs sont intervenus » (CAA, Marseille, 16 mai 2007, « M.Y », n° 04MA01336). Néanmoins, cette décision ne reflète pas la jurisprudence dominante, d’autres juridictions ayant estimé que la méconnaissance de l’article 4 de la loi pouvait être régularisée par un simple « modificatif » (CAA Nantes, 27 mars 2007, « CNE de la Faute-sur-Mer », n° 06NT01269 ; CAA Paris, 30 octobre 2008, « M. Gilbert Y », n° 05PA04511). Hormis peut-être l’incompétence de l’auteur de l’autorisation primitive, le « modificatif » apparaît ainsi apte à régulariser l’ensemble des vices affectant cette dernière, y compris donc les vices de forme et de procédure.
Quant à la régularisation des vices de fond affectant la légalité du permis initial et donc la conformité du projet au regard des règles d’urbanisme qui lui sont opposables, elle implique le respect des conditions de base : les modifications du projet doivent avoir un impact limité sur l’économie générale du projet initial (à défaut, c’est un nouveau permis qui devra être obtenu) et ces modifications devront être conformes aux règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance du « modificatif » (et non pas à celles en vigueur à la date d’obtention de l’autorisation primitive). Il en va de même pour les travaux, non conformes à l’autorisation initiale, qui ont vocation à être régularisés par un permis modificatif.

RÉGULARISER LES TRAVAUX ACCOMPLIS

Les travaux à régulariser – pris isolément – peuvent relever, non du champ d’application du permis de construire mais de la déclaration préalable. Selon la jurisprudence (CAA Marseille, 15 mai 2008, « SCI Les Hautes Terres », n° 05BX02700), dès lors que le permis de construire obtenu n’a pas été entièrement exécuté, toute modification du projet initial exige l’obtention d’un permis de construire – a priori modificatif – quand bien même, compte tenu de leur nature et de leur importance, ces modifications, prises isolément, relèveraient de la simple déclaration préalable, voire même seraient dispensées de toute formalité (CAA Nancy, 28 juin 2001, « Gaillot », n° 97NC00472).
Ce principe n’est pas absolu. Il ne vaut que si les travaux modificatifs portent sur la réalisation de travaux attenants ou structurellement liés à l’ouvrage en cours de réalisation ( CE, 9 janvier 2009, « Ville de Toulouse », n° 307.265).
En résumé :

LE MOMENT DE LA RÉGULARISATION

Pour qu’un «...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5572 du 10/09/2010
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