Enjeux

« Pensons aux baux emphytéotiques »

Mots clés : Gestion immobilière

M. Pourquoi la problématique du foncier est-elle toujours d’actualité ?

Le sujet ne concerne pas tant le foncier que la capacité collective à le rendre constructible et à le faire accepter. Les promoteurs valorisent les terrains à acquérir en fonction du prix de sortie espéré, minoré des contraintes locales et réglementaires. Problème : les couches successives de réglementation menacent l’équilibre économique des opérations, si bien que la part restante pour le propriétaire du terrain est parfois si faible qu’il n’est plus vendeur. D’ailleurs, la fiscalité actuelle n’incite pas à vendre. Autre incohérence : en cédant un terrain à un organisme HLM, le vendeur bénéficie d’une exonération fiscale totale de l’imposition sur la plus-value, quelle que soit la programmation (logements locatifs, en accession, intermédiaires, locaux commerciaux, etc. ). Mais si on le vend à un promoteur immobilier, l’exonération sera proportionnelle au quota de HLM réalisées. Cette différence est incompréhensible. Enfin, les potentiels recours abusifs pèsent sur la prise de décision, car les banques hésitent à financer les promoteurs lorsqu’elles jugent ce risque trop élevé. Et pourtant, ils sont punis par la loi !

M. Quelle solution proposez-vous ?

Le secteur du bâtiment impacte les ressources des collectivités locales, la fiscalité des ménages, les conditions d’exercice des professionnels au regard du droit européen, etc. Tout est imbriqué. Nous devons avoir une vision réformiste du secteur pour faire sauter certains verrous. Je dévoilerai mes propositions en mars. Enfin, et même si les organismes fonciers solidaires ouvrent la voie, il existe une solution à développer pour réduire le coût du foncier : les baux emphytéotiques. Ils permettent de démembrer la propriété, de limiter le poids du foncier sur les opérations, et donc de réduire les prix de sortie.

M. Comment réduire les risques de recours abusifs ?

Les seuls programmes qui font rarement l’objet d’un recours sont ceux situés dans les ZAC. Pourquoi ? Parce que la puissance publique a initié une concertation avant de lancer l’opération d’aménagement. Les administrés doivent donc être davantage impliqués dans l’élaboration du plan local d’urbanisme.

M. Y a-t-il des tendances en matière de construction et de rénovation ?

Dans les villes, la tendance est au remembrement parce qu’il est rare que les îlots bâtis correspondent encore aux besoins urbains actuels. Cela permet aussi d’atteindre une taille critique pour amortir les surcoûts engendrés par les normes. L’autre tendance consiste à transformer les bureaux en logements, c’est un enjeu en Ile-de-France notamment. Nous avons obtenu que la plus-value générée par la vente d’un local à usage industriel par une société soit imposée au taux réduit de 19 %, lorsque l’acquéreur s’engage à transformer l’actif en logement. Il faudrait que ce taux réduit s’applique à tous les cessionnaires, et même aux sociétés civiles de construction-vente (SCCV), ce qui n’est pas le cas aujourd’hui.

M. Comment aider les promoteurs à recruter un développeur foncier ?

Lorsqu’il souhaite recruter un développeur immobilier, le promoteur n’a pas le choix : soit il passe par un cabinet de recrutement, soit il forme un jeune à sa sortie de l’école. Nous travaillons à la création d’une plate-forme de mise en relation pour aider nos adhérents dans leur recrutement. Ce site web facilitera le contact entre ceux qui recherchent un emploi – les jeunes, les architectes, les cadres -et les promoteurs.

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