Immobilier

OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES EN COPROPRIÉTÉ : MAÎTRISER LES RISQUES CONTENTIEUX

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Gestion immobilière

Comme l’indique le titre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété est un statut de gestion « des immeubles bâtis ». Il semble donc exclure toute opération immobilière en son sein et, de fait, tant les investisseurs que les opérateurs ont une extrême réticence à intervenir en copropriété.

Pour des raisons historiques, certains acteurs du marché (établissements financiers et assureurs, notamment) conservent un patrimoine important en copropriété. C’est également le cas de certains fonds et de certaines SCPI ayant acquis « en bloc » depuis la loi Aurillac n° 2006-685 du 1 : lorsque les preneurs ont fait jouer leur droit de préemption, les immeubles vendus ont nécessairement été soumis au régime de la copropriété entre les anciens locataires et l’acquéreur « en bloc ». C’est enfin le cas des ESH et des OPH, les dispositions légales récentes 2 incitant fortement l’accession à la propriété au sein du patrimoine HLM.

Avant de remettre les lots détenus sur le marché, les propriétaires initiaux -ou les opérateurs bénéficiant d’une promesse de vente sur les lots- souhaitent les rénover, les restructurer, voire modifier leur affectation, afin d’assurer une meilleure péréquation avec le marché.

Or ces rénovations et modifications requièrent des autorisations d’assemblées générales de la copropriété, à des majorités plus ou moins qualifiées. La situation de ces copropriétaires institutionnels, même majoritaires, n’est pas nécessairement confortable, en raison de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires (art. 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 3 )… Ainsi, le propriétaire institutionnel ou l’opérateur peut voir ses projets paralysés par une fronde des « petits » copropriétaires qui bloquent systématiquement les décisions nécessaires à cette rénovation.

L’idéal, évidemment est de solliciter le retrait des lots à rénover de la copropriété, par scission de la copropriété, éventuellement par le biais d’une scission volumétrique 4 . Toutefois, la scission n’est possible que si « la division est possible au sol » (scission classique) ou s’il existe des « entités homogènes affectées à des usages différents ». Elle suppose également que le retrayant convainque les autres copropriétaires, puisqu’elle doit être votée à la majorité absolue (soit 50 % des voix + 1 voix), sans second tour possible. Ainsi, un propriétaire institutionnel peut se trouver propriétaire d’un bâtiment entier au sein d’une copropriété, sans pouvoir pour autant réaliser la scission, pour des raisons techniques ou par défaut de majorité. En outre, quand bien même la scission serait envisagée, la durée du processus (plus d’un an) peut rendre nécessaire l’obtention d’autorisations d’assemblée générale en amont de la scission.

Il faut alors tenir compte des contraintes propres à la copropriété qui vont, d’une part, accroître le risque contentieux et, d’autre part, sont susceptibles de ralentir l’opération immobilière. Seront envisagées successivement les contraintes propres à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et les risques associés devant les tribunaux judiciaires (1) ; puis les contraintes induites par la situation des lots dans un immeuble en copropriété sur le plan des autorisations administratives, et leurs conséquences devant le juge administratif (2).

1 – Maîtriser le risque contentieux propre à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

A. La division du lot

L’opération de division du lot aux fins de revente à deux propriétaires distincts est apparemment la plus simple de toutes : elle ne requiert aucune autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le notaire recevant l’acte de vente peut donc tout à fait, de façon unilatérale, déposer un modificatif à l’état descriptif de division comportant cette division avant la vente (art. 71, D, 3, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955).

Pour autant, il convient de se défier de cette apparente facilité : la division du lot devra nécessairement être suivie d’une division des charges entre les deux lots issus de la division initiale. Cette modification de la répartition des charges doit être votée à la majorité de l’article 24 (art. 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) : « En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. À défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »

Or, tant que la division des charges n’a pas été opérée par l’assemblée générale, le copropriétaire vendeur reste redevable de la totalité des charges du lot initial. De plus, la Cour de cassation considère que, tant que cette modification n’est pas intervenue, les acquéreurs des lots issus de la division ne peuvent être convoqués aux assemblées générales, sans rendre celle-ci annulables 5 . Cette jurisprudence est extrêmement gênante en phase d’opération immobilière, car elle peut empêcher l’acquéreur de porter au vote et de soutenir les autorisations de travaux qui lui seront par la suite nécessaires. Il est donc nettement préférable de faire valider la modification des charges avant cette division et sa cession à un opérateur.

B. Le changement d’affectation du lot

Le propriétaire ou l’opérateur envisage souvent un changement d’affectation des lots après rénovation pour optimiser leur valorisation : en zones tendues, il est souvent pertinent de transformer en logements d’anciens bureaux. Sur Paris, certaines opérations hôtelières se sont implantées sur des immeubles en copropriété, précédemment à usage de bureau, notamment dans le 8 ème arrondissement.

À ce sujet il convient de bien distinguer les deux notions « d’affectation » ou « d’usage » du lot et celle de « destination de l’immeuble ».

La destination de l’immeuble s’attache au bâtiment dans son entier ; elle ne s’apprécie pas local par local mais sur l’ensemble de l’immeuble. Ainsi l’ensemble de l’immeuble a-t-il une destination d’habitation, commerciale ou professionnelle. L’immeuble peut par ailleurs avoir une destination mixte telle que la destination d’habitation d’une part et une destination commerciale d’autre part. Sur ce point, il est fréquent que les rez-de-chaussée de copropriété soient destinés à un usage commercial tandis que les étages sont destinés à un usage d’habitation, ou encore que le bâtiment sur rue soit affecté à l’habitation, tandis que le bâtiment sur cour est affecté à des bureaux. Lorsqu’elle figure dans le règlement de copropriété, cette destination par étage ou par bâtiment doit être respectée.

La destination se définit comme l’ensemble des caractéristiques juridiques et techniques au regard desquelles les copropriétaires ont acquis leur lot. On comprend donc que toute atteinte à la destination de l’immeuble requiert l’unanimité (art. 26, in fine, et art. 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Alors que la destination de l’immeuble est en principe « figée », la jurisprudence a fini par admettre, au contraire, une certaine liberté dans le changement d’affectation des parties privatives au visa de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui dispose que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives (…) à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ».

Ainsi, une jurisprudence constante depuis 1986 pose le principe selon lequel l’état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la 7 . Aux termes d’un arrêt récent du 8 avril 2014, la Cour de cassation a rappelé que « l’état descriptif de division est un document qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu’immeuble ou fractions d’immeubles, objet d’un droit de propriété, et qui, ne présentant pas de caractère contractuel, n’a pas à être soumis à l’assemblée générale ».

Il en résulte qu’un changement d’affectation du lot d’un copropriétaire ne requiert aucune autorisation de l’assemblée générale à condition de respecter :

– la destination générale (ou partielle) de l’immeuble (habitation, commerce, ou mixte) ;

– les droits des autres copropriétaires, et notamment les modalités de jouissance de leurs parties privatives ;

– les clauses restrictives licites contenues dans le règlement de copropriété. Le copropriétaire qui souhaite modifier l’affectation peut faire annuler une clause du règlement de copropriété qui ne serait pas justifiée par la destination de l’immeuble 8.

– Avant toute opération de changement d’affectation d’un lot il faut clairement identifier : si les restrictions à l’usage actuel du lot relèvent de l’état descriptif de division ou de la destination de l’immeuble et s’il existe une véritable affectation « par étage » ou « par bâtiment » dans le règlement de copropriété ;

– si les clauses restrictives opposées par le syndic au projet sont justifiées par la destination de l’immeuble.

Sur le plan stratégique, il faut apprécier s’il est opportun de soumettre à l’assemblée générale une question sur la conformité du projet à la destination de l’immeuble, pour trancher la question en amont, et donc de sécuriser la conclusion de la vente. La Cour de cassation a admis que si l’assemblée doit statuer sur la conformité à la destination et non sur une modification de cette même destination, la décision relève de la majorité simple de l’article 24 de la loi 9. En cas de refus de l’assemblée générale, l’opérateur devra contester la résolution dans le délai de deux mois et faire trancher par le juge la question de la conformité du projet à la destination de l’immeuble. Malheureusement, un tel recours est engagé devant le TGI et sa durée est de 12 à 18 mois. En réalité, cette discussion se noue le plus souvent autour de la demande d’autorisation de travaux affectant les parties communes, le rejet des travaux par les copropriétaires dissimulant le plus souvent un rejet du changement d’affectation lui-même.

Il faut noter que si l’assemblée générale n’a pas à se prononcer sur le changement d’affectation du lot, elle peut être saisie de ses conséquences. En effet, le changement d’affectation peut rendre nécessaire la révision des charges de services et éléments d’équipement : par exemple, la transformation d’un lot habitation en bureau ou à l’usage de profession libérale rend nécessaire la révision de la grille de charges ascenseur. L’adaptation de la grille de charge relève alors de la majorité « absolue » de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

C. L’autorisation de travaux sur parties communes ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble Tous les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés, quand bien même ceux-ci permettent un aménagement normal des parties privatives, ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble ou à sa destination et ne réduisent pas l’usage des parties communes.

Il semble toutefois se dessiner une certaine tolérance pour le raccordement des installations privatives du lot à une canalisation existante sans percement pour lesquelles l’autorisation ne serait pas .

Il appartient au copropriétaire concerné de notifier au syndic, par lettre recommandée, les demandes d’autorisation de travaux pour qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si le copropriétaire détient plus de 25 % des voix, il peut même exiger la tenue d’une assemblée générale « extraordinaire » et, en cas de résistance du syndic, se faire habiliter à convoquer .

Doivent être impérativement joints à cette demande le projet de résolution et « un document précisant l’implantation et la consistance des travaux », c’est-à-dire un descriptif des travaux suffisamment pré. En pratique, tous les éléments qui permettront à l’assemblée générale de s’assurer que le projet ne portera atteinte ni à la solidité, ni à la destination de l’immeuble sont utiles : visuel en cas de modification de façade, note du BET structure, caractéristiques (notamment acoustiques) du matériel, attestations d’assurance des intervenants, etc…

Le syndicat des copropriétaires statuera, sauf exception 13, sur la demande à la majorité de l’article 25 de la loi, soit la majorité des tous les copropriétaires, avec un second tour possible à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, si le projet recueille, au 1 er tour, le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Les travaux ne peuvent être engagés avant l’obtention de la double autorisation de l’administration (lorsque celle-ci est requise) et du syndicat des copropriétaires. Pour ce qui concerne le syndicat des copropriétaires, les résolutions sont définitives si elles n’ont pas été contestées dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Si un recours est engagé contre les résolutions, celle-ci sont néanmoins exécutoires, les travaux peuvent donc être lancés sans attendre l’issue du contentieux. Toutefois, si la résolution est annulée à l’issue de la procédure, le propriétaire se trouvera « rétroactivement » privé de toute autorisation et tout copropriétaire pourrait demander la remise en état pure et simple ! Il convient donc de bien apprécier les risques en cas de réalisation des travaux alors que la ou les résolutions sont contestées.

En cas de refus de l’assemblée générale, il appartient au copropriétaire demandeur de saisir le juge d’une demande d’autorisation de travaux. Le délai de recours de deux mois de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne s’applique pas en ce cas précis 14.

L’autorisation judiciaire de travaux, selon l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est subordonnée à deux conditions :

– les travaux envisagés constituent une amélioration (l’amélioration s’entend au profit du copropriétaire demandeur. Il n’est pas nécessaire qu’elle bénéficie à l’immeuble tout entier) 15 ;

– les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble. La jurisprudence a précisé que :

– le copropriétaire doit avoir des droits sur les parties communes concernées (en cas de parties communes spéciales par bâtiment, il ne peut être autorisé à modifier des parties communes dans lesquelles il n’a aucun droit indivis) ;

– les travaux ne doivent avoir reçu aucun commencement de réalisation, car le « fait accompli » ne peut être ratifié, quand bien même ces travaux seraient techniquement irréprochables ;

– les travaux soumis au tribunal pour autorisation peuvent ne pas être rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale, le projet pouvant...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 97 du 11/07/2017
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