Dossier

MUTABILITÉ, ADAPTABILITÉ, ÉVOLUTIVITÉ : VERS UNE ARCHITECTURE RÉVERSIBLE ?

Mots clés : Architecture

A Paris, nombre de logements haussmanniens ont été depuis des décennies transformés en bureaux. Ces immeubles de rapport configurés pour l’habitation se sont facilement adaptés à l’usage tertiaire, grâce à leur hauteur d’étage et aux grandes dimensions de leurs pièces d’apparat. Cette réversibilité discrète fournit un exemple historique de ville durable. Comme d’ailleurs le plan libre du système Dom-Ino conçu en 1914 par Le Corbusier qui permet une multitude d’agencements et de reconversions, ou le système industrialisé poteaux-plancher-dalle avec poutres noyées qui se prête à tous les usages. A l’inverse, les bâtiments de bureaux construits avec des espaces servants centraux (cages d’escalier, ascenseurs, sanitaires, salles techniques, salles de réunion ou de reprographie) semblent avoir un potentiel de transformation en habitation plus limité.

Une multiplication des normes coûteuse

« L’idée d’anticiper les changements d’usages dès la conception d’un édifice n’est pas neuve dans l’histoire de la ville », écrit l’observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (Orie), dans le rapport de synthèse du colloque « L’immobilier réversible et les nouveaux modes de production » tenu en février 2016. Tout en notant que « le risque existe de se retrouver avec des bâtiments qui permettraient d’accueillir toutes les fonctions sans en satisfaire aucune séparément ». Quoi qu’il en soit, en Ile-de-France, plus de 3,3 millions de mètres carrés de bureaux sont vacants (chiffre 2014), alors que le manque de logement est criant. Mais la multiplication des normes réglementaires a rendu difficile et a considérablement renchéri les opérations de transformation de bureaux en logements.

Depuis quelques années, élus et aménageurs réclament aux maîtres d’ouvrage des bâtiments réversibles. Il s’agit surtout de mettre un terme aux trop longues périodes de vacance que rencontre parfois l’immobilier d’entreprise en phase de commercialisation, au détriment de la vie d’un quartier.

En effet, la mise sur le marché d’un programme tertiaire présente des risques beaucoup plus importants que dans le domaine du logement. Il semble cependant difficile de trouver des investisseurs prêts à jouer le jeu de la réversibilité bureaux / logements. L’Orie dresse le tableau des enjeux et des obstacles qui se présentent, car les règles juridiques et fiscales diffèrent selon qu’il s’agit de l’un ou de l’autre programme. Dès lors, quelles normes simplifier ? Faut-il inventer un permis de construire à double destination ? Quelles incitations pour éviter les démolitions-reconstructions ? Et si les bâtiments n’ont plus d’affectation précise, comment organiser la mixité fonctionnelle des quartiers ?

En 2014, l’agence LAN a livré pour ICF Novedis dans le XVIIe arrondissement de Paris, au sein de la ZAC Saussure-pont Cardinet, un immeuble d’habitation conçu pour pouvoir intégrer facilement des bureaux : structure porteuse réduite aux façades et au noyau de circulation ; hauteur sous plafond de 3,20 m ; façades...

Vous lisez un article de la revue AMC n° 262 du 14/09/2017
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