Actualité des marchés Financement

Marché des bureaux en régions : la part belle aux comptes-propres et clés-en-main

Mots clés : Financement - Gestion et opérations immobilières

Après une année 2014 marquée par l’omniprésence des méga-deals, le marché des bureaux en régions affiche des valeurs stables sur les six premiers mois de l’année 2015. Les évolutions restent hétérogènes selon les villes, mais les fondamentaux de l’immobilier d’entreprise sont établis. Avec une demande placée majoritairement orientée vers des surfaces neuves ou restructurées et un stock de seconde main qui ne cesse de croître, le marché doit faire face à une pénurie d’offre neuve toujours plus importante. Additionnée à des taux de vacance au plus bas, l’année 2015 s’avère être le timing idéal pour les investisseurs en blanc.

ENCADRE

CHIFFRES-CLÉS 1er semestre 2015

Bureaux
Offre Immédiate : 1, 773 million de m² disponibles, soit + 2 % sur 1 an
Part du neuf dans l’offre immédiate : 21 % contre 26 % au 1S 2014
Demande placée : 470 170 m²
Part du neuf dans la demande placée : 45 % contre 39 % au 1S 2014
8 transactions > 5 000 m² dont 3 à Toulouse
Des taux de vacance compris entre 5 % et 6,3 %
Loyer « prime » : 280 € HT HC/m²/an à Lyon
Investissements
Volumes investis : 300 millions d’€
Taux « prime » : 5,40 % à Lille

ENCADRE

Lexique

Clés-en-main :Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société utilisatrice.

Compte-propre : Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société, propriétaire ou non du terrain.

Projet « en blanc » : Immeuble destiné en général à la location, dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou à plusieurs utilisateurs.

Projet « en gris » : Immeuble pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction sont déjà réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire), mais dont la construction est lancée uniquement quand un utilisateur s’est positionné sur tout ou partie de l’immeuble

Loyer « prime » : Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois.

ENCADRE

Marché des utilisateurs

Des valeurs stables sur un an

Au cours des six premiers mois de l’année 2015, 470 170 m² de bureaux ont été commercialisés dans les dix principales métropoles régionales. L’activité enregistrée est ainsi relativement stable, comparativement au 1er semestre 2014 (+ 0,2 %) et à la moyenne des cinq derniers 1ers semestres (- 2 %). Les signatures de comptes-propres et de clés-en-main ont participé à la reprise d’activité de certains marchés à l’image de Rennes (+ 63 % en évolution annuelle), d’Aix/Marseille (+ 25 %) et de Lille (+ 28 %). L’ampleur du phénomène est telle qu’à Montpellier et à Bordeaux, la part des comptes-propres a représenté plus de 44 % de la demande placée. S’agissant des villes de Lyon (- 32 %), Strasbourg et Grenoble (- 29 %), elles accusent les plus fortes baisses de niveau de demande placée en un an du fait notamment de la diminution des transactions > 1 000 m². Pour autant, le nombre de transactions ne recule pas et les perspectives d’atterrissage pour la fin d’année s’annoncent réconfortantes.
Huit transactions > 5 000 m², soit 84 080 m² neufs ou restructurés qui pèsent pour 18 % de la demande placée totale, ont été réalisées au cours du 1er semestre 2015. Parmi elles, une seule émane du secteur public et trois transactions > 10 000 m² sont issues du marché toulousain : Rectorat de Toulouse (15 500 m²), Airbus Group (10 600 m²) et Thales Services (10 000 m²).

ENCADRE

Les comptes-propres et clés-en-main plébiscités

L’attrait des utilisateurs pour des locaux neufs, respectant à la fois les nouvelles normes environnementales et celles en matière de sécurité, n’est plus à démontrer. 45 % de la demande placée totale au cours du 1er semestre 2015 se sont orientés vers des surfaces neuves ou restructurées. Autrement dit, face à la raréfaction des biens de qualité disponibles immédiatement, les utilisateurs ont choisi de se tourner vers des solutions de comptes-propres ou de clés-en-main.

Les fondamentaux de l’immobilier d’entreprise en régions sont établis. Les critères de choix privilégiés par les utilisateurs dans leur...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 80 du 27/11/2015
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