Dossiers Gestion et professions

Loi Pinel – Baux commerciaux : une refonte en profondeur

Mots clés : Centre commercial - Droit des assurances - Établissements industriels, agricoles, ICPE - Gestion et opérations immobilières - Gestion et professions - Gestion immobilière - Lieux de travail - Magasin

Avec la loi du 18 juin 2014, dite loi « Pinel », une partie de l’industrie immobilière vient de connaître la plus importante réforme menée depuis quarante ans. De nombreuses dispositions du Code de commerce relatives au régime des baux commerciaux sont ainsi remaniées. Le preneur à bail voit notamment sa position renforcée par les nouvelles obligations imposées au bailleur. Toutefois, cette réforme n’est pas adaptée à la diversité des actifs immobiliers, qu’il s’agisse de centres commerciaux, d’immeubles de bureaux ou d’entrepôts et, en outre, elle comporte des zones d’ombre. Passage en revue des nouveautés, y compris celles apportées par le décret « charges » du 3 novembre 2014.

La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, communément appelée loi « Pinel » (puisque Sylvia Pinel était, à l’époque de la présentation du projet de loi, en charge du ministère de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme) comporte un premier titre intitulé « Adaptation du régime des baux commerciaux ». Cette loi qui avait notamment pour but de favoriser les petits commerçants de centre ville et les artisans, est applicable, de manière indifférente, à l’ensemble des acteurs économiques, ce qui est de nature à avoir des répercussions sur l’investissement immobilier et les pratiques locatives. En outre, ce texte de loi, qui a été examiné et adopté selon la procédure accélérée, comporte des incohérences et imprécisions.
Ce dossier présente les éléments essentiels à retenir pour les professionnels qui sont amenés à étudier, négocier et gérer quotidiennement des baux commerciaux, sans toutefois aborder les modifications apportées au régime du bail dérogatoire ou encore la consécration législative de la convention d’occupation précaire (voir sur ce dernier point l’arrêt de la Cour de cassation commenté en page 36 de ce numéro). Les principales nouveautés induites par la loi Pinel peuvent être envisagées chronologiquement en évoquant la conclusion du bail, les éléments phares de l’exécution du bail (prise de possession des locaux loués et fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé), ainsi que les éléments relatifs aux cessions de droit au bail et des murs et ceux relatifs à la fin du bail. L’ensemble est complété par la présentation du nouveau régime de sanctions prévu pour les dispositions contraires à l’ordre public, de zooms sur l’occupation du domaine public et sur le décret « charges » du 3 novembre 2014 (publié au Journal Officiel du 5 novembre 2014).

1. La conclusion du bail commercial

Durée et dérogation

Dans sa rédaction antérieure à la loi Pinel, l’article L. 145-4 du Code de commerce prévoyait que le preneur avait la possibilité de résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale (suivant le classique cadencement 3/6/9), et ceci, « à défaut de convention contraire » des parties. C’est la loi du 30 décembre 1985 qui avait ajouté à cet article L. 145-4 du Code de commerce d’ordre public, la mention « à défaut de convention contraire » afin que les preneurs puissent renoncer à leur faculté de résiliation triennale et convenir ainsi de baux ayant une durée ferme supérieure à trois années. En pratique, la conclusion de baux fermes d’une durée supérieure à trois années permet aux locataires d’obtenir des franchises de loyer et incite les bailleurs à réaliser des travaux dans les locaux puisqu’ils peuvent se projeter au-delà d’une période triennale.
L’article 2 de la loi Pinel supprime cette mention « à défaut de convention contraire », revenant sur l’avancée que constituait cette loi du 30 décembre 1985 et limitant ainsi de nouveau la liberté contractuelle des parties. Désormais, le principe en matière de baux commerciaux est que :
– les parties ne peuvent plus déroger au cadencement 3/6/9 ;
– la conclusion de baux d’une durée ferme supérieure à trois ans est interdite.
Par exception à ce principe, les parties pourront prévoir des stipulations contraires au cadencement 3/6/9 et conclure des baux d’une durée ferme supérieure à trois années dans les quatre cas suivants :
1- les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
2- les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, à savoir les locaux monovalents ;
3- les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;
4- les baux des locaux de stockage cités au 3° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts, à savoir les « locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production ».
Autrement dit, le principe que constituait la possibilité pour le preneur de renoncer à sa faculté de résiliation triennale, est désormais devenu l’exception.
Il est dès lors probable que les quatre cas ouvrant droit à la possibilité de déroger au cadencement 3/6/9 soient interprétés de manière restrictive.

Encadrement des charges, travaux et impôts

En matière de baux commerciaux, la répartition des charges, travaux et impôts entre le locataire et le bailleur relevait jusqu’à ce jour de la liberté contractuelle. La loi Pinel bouleverse cet équilibre en introduisant un article L. 145-40-2 du Code de commerce applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Cet article, d’ordre public, prévoit différentes obligations (voir page 25).

Inventaire précis

Les catégories de charges et impôts dus par le preneur devront être limitativement énumérées dans le bail. Ceci signifie que les formules de style comme « cette liste est non limitative » ou « notamment » sont désormais à proscrire, s’agissant des catégories de charges susceptibles d’être refacturées au preneur. La loi Pinel précise en outre qu’un décret, qui est intervenu le 3 novembre 2014, fixera les charges et impôts qui ne peuvent plus être répercutés au preneur, ce qui constitue la mesure phare de la loi Pinel. Bien que la formulation de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce ne le mentionne pas expressément, le décret prévoit également les travaux que le bailleur ne peut plus répercuter sur le preneur. Ce décret a ainsi notamment créé les articles R145-35 à R145-37 du Code de commerce (voir encadré en page 25).

Transparence pour refacturer

Les charges et le coût des travaux supportés par le preneur devront faire l’objet d’un état récapitulatif annuel mentionnant la répartition entre le bailleur et le preneur. D’après l’article R. 145-36 du Code de commerce, issu du décret du 3 novembre, cet état récapitulatif annuel « est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ». Surtout, cet article prévoit que le bailleur devra communiquer au locataire, à sa demande, « tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
En outre, cette répartition des charges et du coût des travaux devra intervenir en fonction de la « surface exploitée ». Cette notion n’est pas définie en l’état. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au preneur devra quant à lui correspondre strictement :
– au local occupé par chaque preneur ;
– et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.
La répartition des charges et travaux d’une part, et des impôts et taxes d’autre part, sont ainsi susceptibles d’intervenir en fonction de clés de répartition différentes.
Enfin, le bailleur devra...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 70 du 28/11/2014
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