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Logement Le marché se heurte à la solvabilité des acheteurs

Mots clés : Financement du logement - Marché de l'immobilier - Politique du logement

Paris n’est pas la France. Mais en matière de logement, la capitale a toujours donné le « la ». Et aujourd’hui, les prix étant revenus au plafond historique de 1989, des signes de blocage, soulignés par les experts du Crédit foncier, se manifestent.

S’il qualifie 2003 d’« année des paradoxes », Emmanuel Ducasse, directeur régional Paris, est interrogatif pour l’avenir : « La question est désormais de savoir si l’on va vers une inversion de tendance ». « A-t-on atteint le point culminant de la hausse ? Je serais tenté de dire oui », estime-t-il avant d’avancer des arguments : l’activité a été creuse en janvier et pour la première fois depuis longtemps, dans le haut de gamme à Paris, on assiste à des baisses de valeur (6e et 5e arrondissement, 16e et 17e ouest, 7e). Pour les autres biens, en revanche, la tendance reste à la hausse, confie-t-il en aparté.

Car, une fois la clientèle étrangère partie, il est clair que la limite de solvabilité des acheteurs français est atteinte pour les biens les plus chers, stoppant ou déviant le parcours résidentiel des familles. En Ile-de-France, le logement représente 30 % du revenu des ménages. Une augmentation annuelle de 10 % – encore constatée en 2003 – représente une dépense supplémentaire de 3 %, ce qui est insupportable lorsque le pouvoir d’achat ne progresse pas.

«ETOUFFEMENT DE LA CONSTRUCTION NEUVE»

« Le taux d’effort atteint désormais ou dépasse la barre fatidique des 35 % du marché des ménages ; il les conduira à terme vers le surendettement », s’inquiètent les experts du Crédit foncier qui estiment à quatre ans le délai à partir duquel les emprunteurs rencontrent des difficultés. Pourtant, ils ne pronostiquent pas une décrue des prix en raison des fondamentaux qui expliquent la tension du marché :

l’asphyxie du marché locatif qu’ils analysent ainsi : « Depuis deux décennies, le législateur a conforté le statut du locataire en place et découragé les bailleurs par divers moyens ». Ainsi, « on a provoqué une hausse continue des loyers, dont on mesure aujourd’hui l’ampleur : parce qu’acheter son logement est devenu plus abordable pour les salaires moyens, on a repoussé une partie des candidats locataires vers le marché de l’accession ».

« L’étouffement de la construction neuve » ensuite, qui nourrit la hausse et pousse les candidats au logement à s’éloigner. Dans leur sillage, les loyers s’uniformisent entre les arrondissements et les hausses des prix et des loyers contaminent la première couronne, puis la grande couronne sauf les secteurs résidentiels les plus chers et les quartiers les plus difficiles…

CARTE :

Immobilier d’habitation

Prix en euros/m2 des appartements récents et anciens en 2003

Source Crédit foncier de France

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