Architecture et urbanisme Table ronde

Logement : il est urgent d’innover

Mots clés : Architecte - Bâtiment d’habitation individuel - Communication - marketing - Gestion et opérations immobilières - Innovations - Logement social - Métier de la construction

Cœur de métier de l’architecte, la conception et la production de logements sont-elles encore porteuses d’innovation pour tous les acteurs de la ville : architectes, aménageurs, urbanistes, promoteurs, bailleurs sociaux, etc. ? Comment, dans un contexte économique tendu et corseté de réglementations, relever les défis actuels : produire 500 000 logements par an, diversifier l’offre, l’adapter à ses destinataires, remédier à la précarité énergétique et développer de nouveaux programmes au travers de formes architecturales et urbaines inédites ? Les réflexions des architectes Emmanuel Combarel et Frédéric Druot, de Norbert Desmard, directeur commercial et marketing chez Icade Promotion, et Yves Laffoucrière, directeur général d’Immobilière 3F.

En panne d’innovation…

Le constat est sans appel pour Emmanuel Combarel : « L’innovation dans le logement est en panne. Aujourd’hui, elle est surtout dictée par les normes, et non par les acteurs eux-mêmes. Le programme a disparu de l’enseignement de l’architecture et de la recherche. Il n’y a plus de REX [réalisations expérimentales portées par l’Etat, NDLR]. La réflexion des architectes et des bureaux d’études ne porte plus que sur l’enveloppe. Exit les modes d’habiter, la manière dont le logement génère la ville, nos espaces et nos modes de vie. On est dans l’uniformité. » Un constat partagé par Frédéric Druot : « Aujourd’hui, la production courante de logement est d’une banalité affligeante. Tous les trois-pièces sont identiques, avec trois types de plan ! Le logement est devenu un produit financier dopé par le PTZ, les lois Méhaignerie, Scellier, Duflot, etc. Cela a rendu tout le monde paresseux. » Dans ces conditions, comment produire les 500 000 logements par an nécessaires pour pallier la pénurie de l’offre ?
Plus optimiste et plus nuancé, Yves Laffoucrière voit en l’innovation une chance à saisir : « Produire davantage de logements oblige à innover. La crise est là. L’Etat et les collectivités locales se désengagent. Ceci oblige les maîtres d’ouvrage à produire des logements au meilleur coût, sans brader leur qualité ni leur pérennité. Les procédés constructifs innovants sont une des pistes à explorer avec les entreprises et les maîtres d’œuvre. »

Identifier les capacités de l’existant

Frédéric Druot le concède : « Je ne sais pas ce qu’innover veut dire. La question est celle du logement. Il faut revenir à des systèmes constructifs simples, questionner la surface, le plaisir d’habiter, promouvoir une diversité de l’offre qui passe, côté maîtrise d’ouvrage, par une diversité des acteurs absente aujourd’hui. On oublie aussi de regarder l’existant et sa capacité à évoluer. On a rénové la tour Bois-le-Prêtre (Paris XVII e ), et la tour Borel, juste à côté, est en train d’être démolie. C’est consternant ! Cette tour, avec ses milliers de m 2 ne vaut rien aux yeux des bailleurs sociaux ou des promoteurs privés. Où est la logique économique de tout cela ? L’Anru a donné beaucoup d’argent pour démolir avant de reconstruire. Aujourd’hui, le solde est négatif : c’est une perte de 8 000 logements ! »
« L’Anru a été utile, même si les conditions de financement ont poussé à démolir, reconnaît Yves Laffoucrière. De fait, en dehors de la zone tendue de l’Ile-de-France, le problème est de renouveler des logements devenus obsolètes, comme à Selles-sur-Cher (Loir-et-Cher) où nous démolissons des barres et les remplaçons par une nouvelle offre. Mais nous ne sommes pas dogmatiques.A Vigneux-sur-Seine (Essonne), nous conservons une carcasse de béton en bon état et cherchons des partenaires pour y faire autre chose que du logement social. »

Mobiliser le foncier pour densifier la ville

« Le foncier est une question politique qui ne nous appartient pas. Mais il est la clef », souligne Emmanuel Combarel. Pour Yves Laffoucrière, il faut même innover dans ce domaine : « On ne peut pas réduire indéfiniment les prix de construction. Pour produire des logements pas chers, de qualité et durable, le nœud du problème, c’est le foncier. Où le trouver dans des conditions abordables ? Sur nos propres opérations où l’on peut densifier, et ainsi refaire de la ville sur la ville. C’est un gisement considérable ! Sans foncier à payer, on peut mettre plus d’argent dans les procédés constructifs, les matériaux, le programme. L’innovation ne peut pas être déconnectée de cette question. » La capitale recèlerait ainsi des trésors : « On a fait l’inventaire des territoires et des capacités de Paris intra-muros, explique Frédéric Druot. On pourrait y créer environ 250 000 logements, sous réserve de modifier le PLU. » « Les mentalités évoluent, reconnaît Yves Laffoucrière. Tout le monde est d’accord pour densifier. Nous avons cinq opérations de surélévation à Paris et des transformations de bureaux en logements dans la métropole. En zones moins tendues, les négociations sont plus serrées : sur un terrain à Bondy (Seine-Saint-Denis), occupé par des logements sociaux, le PLU permettait d’en construire 80 autres. Après deux ans de bataille, on en a réalisé 40… »

Adapter et faire évoluer le logement

« La finalité même de l’innovation, c’est d’apporter des réponses aux attentes du marché et de nos clients, de produire mieux et moins cher, affirme Norbert Desmard. On ne raisonne pas sans cible. Dans un contexte qui a changé (en 2050, les plus de 75 ans représenteront 15 % de la population), il nous faut apporter du bien-être et un nouveau style de vie : construire de l’habitat intergénérationnel, séparer pièces à vivre et services associés… 95 % des plus de 70 ans veulent rester chez eux ou proches des services. La construction doit permettre cette évolutivité. »
« Nous essayons de desserrer les contraintes des cahiers des charges, affirme de son côté Yves Laffoucrière. Ce sont des jalons, des repères, mais on essaie d’être moins normatif : en milieu urbain dense, avec des équipements et des services, on peut imaginer de petits trois-pièces de moins de 60 m 2 . Nous avons une forte demande de petites surfaces pour les jeunes et les personnes âgées. Nous concentrons les moyens sur la durabilité et l’évolutivité dans le temps. » Pour Emmanuel Combarel, « le différentiel de surface entre un trois-pièces à Paris et un trois-pièces en deuxième couronne doit être encore plus important. On doit savoir pourquoi on choisit de vivre ici ou là, ce n’est pas seulement l’économie qui doit décider du lieu de résidence : à Paris, on a moins d’espace mais tous les services en ville. »

Renouveler l’offre de logements, leur typologie et les services associés

« On n’innove pas, on propose. Innover c’est anticiper sur des besoins sociétaux, explique Norbert Desmard. A Lyon, par exemple, nous réhabilitons une ancienne poste sur la Croix-Rousse. Nous y avons déployé notre système Bihome, qui permet d’accoler à un appartement principal un studio avec son propre accès et la possibilité de les faire communiquer. Avec, en plus, une offre de services via Internet : possibilité de réserver une chambre d’hôte indépendante installée dans l’immeuble, de disposer d’une voiture ou de vélos électriques, etc. Cela fait partie du règlement de copropriété. »
Explorer d’autres modèles ? Emmanuel Combarel y est attaché : « La mutualisation et le partage de certains espaces se traduisent par des gains en termes financiers et d’usages. Regardez la question, jamais résolue, des laveries collectives : on les met toujours au pire endroit, au 3 e sous-sol. Mais elle devrait être comme le lavoir, au centre du village ! Au rez-de-chaussée, avec des journaux, Internet et une vue sur le jardin ! ». Beaucoup de choses peuvent ainsi être mutualisées. Yves Laffoucrière y croit : « Aux Batignolles (Paris XVII e ), cette mutualisation s’effectue entre des logements classiques, imbriqués avec une crèche, des studios pour jeunes travailleurs, etc. Nos meilleurs alliés sont ici les collectivités locales. Et on voit bien qu’il ne s’agit pas simplement de faire du logement mais bien de faire de la ville ! »

Moins normer pour surtout mieux normer

Desserrer l’étau normatif qui emprisonne le logement apparaît comme une nécessité. Comment ? « La France produit des normes qu’elle n’évalue jamais. Il faut les expertiser et comparer avec ce qui se fait ailleurs en Europe, plaide Emmanuel Combarel. En Suisse, on peut concevoir des escaliers non encloisonnés sur six niveaux. Ça change beaucoup de choses ! Y a-t-il davantage de morts par incendie ? En Espagne, le rayon de giration pour un handicapé est de 1,20 m (1,50 m en France). En Hollande, on peut avoir de belles façades de logements vitrées, sans la tyrannie du « C + D » [NDLR : règle de sécurité incendie] qui nous bride. On ne peut pas faire l’Europe sans comparer les réglementations entre elles ! Les normes finissent par imposer un système esthétique. Pourquoi une tour de logements de grande hauteur est-elle quasiment inconcevable en France et possible en Angleterre ? Et regardez le BBC : on se focalise sur l’isolation en négligeant l’inertie apportée par la masse, les apports gratuits. Isoler, c’est s’isoler ! On arrive à des logements clos sur leur environnement, avec des problèmes sanitaires, où les gains annoncés ne sont pas au rendez-vous… ». « Si le maître d’ouvrage impose un couloir de 1,20 m de largeur, on doit pouvoir le faire de 2 m ou de 3 m, et on crée une pièce en plus, hors programme. Il faut privilégier l’économie globale du projet pour pouvoir le défendre, explique pour sa part Frédéric Druot. Lorsqu’on propose davantage de mètres carrés à budget identique, mais que le loyer est calculé sur la surface du logement, ça ne fonctionne pas. Innover c’est aussi déréglementer. »

Réduire les coûts et trouver d’autres sources de financement

Où trouver l’argent ? « Parlons macro ! », s’exclame Emmanuel Combarel. « Les formes urbaines ont changé. Il faut une meilleure mixité programmatique, une plus grande densité construite et de services. Pour gagner en coût de construction, la grande échelle est une solution : 300 logements, 500 logements. C’est mieux construit et cela revient moins cher. Une opération de 50 logements est plus complexe, revient plus cher et se révèle plus difficile à entretenir. » « Le paiement en ligne, le numérique et les nouvelles technologies, contribuent à réduire les coûts, observe de son côté Norbert Desmard. Mais, en ce qui concerne la construction, on a atteint les limites. Il y a aujourd’hui nécessité d’une rupture, d’un saut. Comment faire ? Regardez Dacia par rapport à Renault : c’est Dacia qui fait vivre Renault ! Il faut réfléchir à de nouvelles approches en matière de prix et de financements : aujourd’hui, une opération ne peut être lancée que si elle est précommercialisée en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) à 50 %… Nous sommes les seuls en Europe à fonctionner sur ce modèle. »

Vers un meilleur partenariat entre maîtres d’ouvrage et maîtres d’œuvre

« Les promoteurs doivent cesser de vendre du style, de parler de ‘‘produit’’, martèle Emmanuel Combarel. Il faut centrer le logement sur l’humain ! Un grand logement, c’est un beau logement. Un petit logement bien situé aussi. Pourquoi une tour, une barre, avec vue à 180°, un gros œuvre simple et une façade lisse sont-ils devenus impossibles à imaginer, alors que l’économie de leur construction est très performante ? ». Un avis partagé par Yves Laffoucrière : « Dans le logement social, il y a encore des effets de mode sans intérêt. Il faut mettre l’argent dans de beaux matériaux, dans des dispositifs pérennes et de qualité. Le partenariat architecte/maître d’ouvrage doit être inventif. Les architectes ont longtemps délaissé la technique et la question du logement. Mais il y a une vraie culture partagée de l’architecture qui est en train de se mettre en place entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre. »

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