Enjeux

Les promoteurs ne s’endorment pas sur leurs lauriers

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel

La construction de logements a repris des couleurs en 2015 mais les promoteurs immobiliers restent sur leurs gardes.

«L’alignement de quatre astres » a permis au marché de l’immobilier neuf de renouer avec la croissance en 2015 selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Le dispositif d’investissement locatif Pinel, les taux d’intérêt bas (2,20 % au 4e trimestre 2015 en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement CSA), les prix stables et l’amélioration du contexte économique ont su rassurer les investisseurs particuliers. Car ces derniers ont largement porté la reprise de la construction, « séduits par la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, explique Guy Bernfeld, vice-président de la FPI. Ce produit fiscal a rencontré son marché ».

Carnets de commandes mieux remplis en 2016

. L’an passé, 122 781 logements ont été vendus (13,6 % de plus sur un an), dont 49 564 à des particuliers investisseurs. Toutefois, ce que les professionnels redoutaient est arrivé : au 4e trimestre 2015, les primo-accédants ont reporté leur achat dans l’attente de l’entrée en vigueur, au 1er janvier 2016, de la nouvelle mouture du prêt à taux zéro (PTZ). De fait, la FPI enregistre un recul des ventes en accession de 11,2 % au dernier trimestre de 2015. Cette fausse note ne plombe pas l’optimisme de Guy Bernfeld pour 2016. Selon lui, « les carnets de commandes des entreprises seront mieux garnis qu’en 2015. Le marché sera porté par un bon produit fiscal et le prêt à taux zéro qui pourrait relancer la primo-accession ». Le courtier en crédit immobilier Vousfinancer.com a d’ailleurs noté « un bon démarrage du PTZ. En janvier 2016, 12 % des demandes d’emprunt incluent un prêt à taux zéro, contre 8 % seulement en 2015. Le PTZ concerne davantage de futurs acheteurs grâce au relèvement des plafonds de ressources », analyse Jérôme Robin, président et fondateur du courtier. Et, selon les prévisions de Nexity, le marché devrait atterrir sur un niveau de commercialisation oscillant entre 105 000 et 110 000 unités d’ici à la fin de l’année 2016.

Crainte de tensions sur les prix.

Toutefois, la FPI alerte sur d’éventuelles tensions sur les prix. Le stock de logements neufs s’établit à 92 840 unités, soit 11,7 mois de commercialisation théorique. « En dessous de ce niveau, nous entrerions dans une situation d’insuffisance d’offres », craint Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. Les raisons sont connues : les promoteurs ne lancent la construction des programmes qu’après avoir atteint un taux de commercialisation donné (50 % en général), les délais d’instruction des permis de construire sont jugés trop longs par la FPI et les recours des particuliers bloqueraient la construction de 30 000 à 33 000 habitations. De quoi faire flamber les prix ? « Naturellement, lorsque l’offre et la demande sont en déséquilibre, les prix augmentent… dans la limite des moyens financiers des ménages, rappelle Alain Dinin, P-DG de Nexity. Les investisseurs attendent un certain taux de rendement, les primo-accédants doivent faire face à leurs mensualités et les bailleurs sociaux ont leurs contraintes. Chez Nexity, le prix moyen de vente oscille autour de 214 000 euros et il ne bougera pas. » De quoi rassurer les promoteurs sur leur bonne étoile ?

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La FPI fait son lobbying

Emmanuelle Cosse, ministre du Logement et de l’Habitat durable, s’est entretenue le 17 février avec la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Trois sujets ont notamment été abordés : « Nous attendons qu’elle soutienne la prolongation des dispositifs Pinel et Censi-Bouvard », révèle Alexandra François-Cuxac. Ces outils de défiscalisation arrivent à échéance au 31 décembre 2016. La présidente de la FPI a aussi milité pour l’application d’une TVA à taux réduit (5,5 % et 10 %) permettant aux promoteurs de développer des logements « sociaux » et « abordables » mais à prix maîtrisés. Autre sujet abordé : la transformation des locaux industriels en habitations. « Lorsqu’une entreprise vend des bureaux ou des locaux commerciaux pour en faire du logement, elle bénéficie d’un taux réduit de 19 % sur l’impôt sur les sociétés. Aujourd’hui, ce taux n’est pas applicable pour les locaux industriels », a déploré Jean-Michel Mangeot, délégué général de la FPI.

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