Règlementation

LES PRÉCAUTIONS ENVIRONNEMENTALES

Mots clés : Droit de l'environnement - Établissements industriels, agricoles, ICPE - Gestion immobilière

Le droit de l’environnement imprègne de plus en plus les règles régissant les baux commerciaux. À cet égard, par la voie des diagnostics devant être annexés aux baux, le bailleur communique au preneur un certain nombre d’informations environnementales relatives aux locaux loués (1). Par ailleurs, si le bail porte sur un bien destiné à recevoir une installation classée pour la protection de l’environnement, le bailleur doit délivrer au preneur un immeuble conforme à cette destination (2).

1 Diagnostics environnementaux et immobiliers

Le bailleur est tenu au respect de deux obligations fondamentales à l’égard du preneur :

– une obligation générale d’information ;

– une obligation de délivrance conforme, dont découle notamment une « obligation de sécurité ».

Dans ce contexte, les diagnostics immobiliers et environnementaux prennent une importance croissante.

Le bailleur a l’obligation d’en communiquer plusieurs au preneur. Par ailleurs, les informations sur l’amiante doivent faire l’objet d’une attention particulière (cf. Focus).

– Un diagnostic de performance énergétique

Ce diagnostic est obligatoire en cas de « location de tout ou partie d’immeuble bâti » (CCH, art. L. 134-3-1).

Il est joint au bail « à des fins d’information », et le « locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations [qu’il contient] ».

Ce document a une durée de validité de dix ans (CCH, art. R. 134-4-2).

– Un état des risques naturels, miniers et technologiques

L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) mentionne les risques naturels (inondations, mouvements de terrain…) et technologiques (industriels, chimiques…) auxquels le local commercial peut être soumis (C. env., art. L. 125-5).

Il doit être joint au bail commercial lorsque le local est situé dans une commune faisant l’objet : – d’un plan de prévention des risques technologiques ; – d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ; – d’une zone de sismicité ; – d’une zone à potentiel radon.

Les sanctions de l’absence d’ERNMT sont particulièrement sévères pour le bailleur, puisque le preneur peut solliciter soit la résolution du bail, soit la réduction du loyer. Étant précisé qu’à s’en tenir à une interprétation littérale des dispositions d’ordre public du Code de l’environnement, la preuve d’un préjudice n’a pas à être rapportée par le preneur.

Ce document a une durée de validité de six mois (C. env., art. R. 125-26).

– Le secteur d’information des sols

L’inclusion du bien immobilier dans un « secteur d’information sur les sols » (SIS), ainsi que les informations rendues publiques par l’État indiquant un risque de pollution des sols affectant le bien loué (C. env., art. L. 125-6 et L. 125-7), sont des éléments à joindre au bail sous peine de résolution du bail ou de réduction du loyer si la pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le bail.

Les modalités d’application des textes ont été précisées par un décret qui prévoit l’institution des SIS, à la charge des services de l’État, avant le 1er janvier 2019.

À ce jour, il n’a pas été institué de SIS et l’obligation à la charge du bailleur n’est donc pas applicable.

– Une annexe environnementale

Elle est obligatoire pour les « locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces » (C. env., art. L. 125-9).

Elle comprend obligatoirement : – la communication de toutes informations utiles aux consommations énergétiques des locaux loués (CCH, art. R. 137-1 et R. 137-2) ; – l’obligation pour le preneur de permettre au bailleur l’accès aux locaux pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique (C. env., art. L. 125-9, 2).

L’annexe comprend, à titre facultatif, « les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés » (C. env., art. L. 125-9, 3).

Il est enfin disposé que les parties « s’engagent sur un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués » (CCH, art. R. 137-3). Notons, sur ce dernier point, que cette obligation pourrait être considérée comme illégale, dès lors qu’elle est prévue par un décret qui va au-delà de ce que prévoit la loi. L’absence d’annexe environnementale n’est pas assortie de sanction pour l’une ou l’autre des parties au bail.

– Les termites et la mérule

Concernant les termites et la mérule, si un état relatif à la présence de termites et un document informant sur le risque de présence de mérule doivent être communiqués à l’acquéreur en cas de vente (CCH, art. L. 133-6 et L. 133-9), tel...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 99 du 24/10/2017
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