Enjeux

Les métropoles tentées par le foncier solidaire

Mots clés : Bâtiment d’habitation individuel

Les organismes de foncier solidaire pourront confier la construction de logements à des bailleurs sociaux ou à des promoteurs immobiliers.

La maîtrise d’ouvrage publique s’étoffe avec l’apparition, prévue pour 2017, des organismes de foncier solidaire (OFS). Plusieurs métropoles réfléchissent à en créer, comme Rennes, Lyon, Toulouse, Nantes et Lille. Ces organismes dissocieront la propriété du foncier et du bâti pour réduire le prix de sortie des logements. Le terrain appartiendra à l’OFS, le logement à un bailleur social (s’il est loué) ou à un ménage (si le bien est vendu en accession sociale à la propriété, par exemple). Quel que soit son statut, chaque ménage signera un bail réel solidaire. « Ce contrat se recharge à chaque changement de propriétaire, le rendant perpétuel », détaille Anne-Katrin Le Doeuff, directrice générale déléguée d’Espacité, une agence spécialisée dans les politiques territoriales de l’habitat. En cas de revente, le nouvel acheteur devra répondre aux conditions de ressources fixées par décret.

Pérenniser les aides publiques. Et c’est bien le respect de cette condition qui intéresse les villes. « Nous consacrons chaque année 5 millions d’euros à l’accession sociale à la propriété privée », calcule Nathalie Demeslay, responsable du service habitat de Rennes Métropole, qui subventionne chaque année la construction de 500 logements vendus à 2 000 euros le m². Et de poursuivre : « Un OFS permettrait de pérenniser les aides publiques. Actuellement, les accédants peuvent revendre leur logement au prix du marché (entre 3 700 et 4 200 euros le m²) depuis que nous avons dû abandonner les clauses antispéculatives. Elles bloquaient les reventes, car les vendeurs peinaient à trouver des acheteurs sous conditions de ressources. Pour conserver la vocation sociale des logements, l’OFS pourra acheter ces logements en pleine propriété et choisir les nouveaux acquéreurs. »

Rennes Métropole étudie jusqu’à la fin de l’année 2016 l’opportunité de constituer un OFS. A Lille, « l’OFS lancera des opérations en cœur de ville, où le prix du foncier est élevé. Mais nous réfléchissons également au portage de logements à rénover dans la Métropole européenne de Lille », indique Audrey Linkenheld, députée (PS) du Nord et adjointe à la maire de Lille, chargée du Logement, qui mise sur la création de l’OFS courant 2017. Celle qui a porté à l’Assemblée nationale l’amendement permettant de créer les OFS a déjà identifié deux projets où l’organisme pourrait lancer la construction de 45 logements en accession sociale à la propriété.

Résoudre le problème des droits perpétuels. Les bailleurs sociaux, les OFS eux-mêmes (dans le cadre d’une maîtrise d’ouvrage directe) et les promoteurs immobiliers pourront construire ces logements. Mais avant de constituer un OFS, les collectivités locales doivent étudier le montage juridique de cet ovni. Car ce dernier propose des baux « perpétuels », et c’est là que réside toute la difficulté : le bail ne prend jamais fin. Comment être certain que ces conditions seront respectées sur une longue durée ? Qu’advient-il des logements si l’OFS disparaît ? « L’ensemble des droits et obligations de l’organisme sont dévolus à un autre organisme foncier solidaire », prévoit le décret du 12 septembre 2016 relatif aux OFS. Pas simple de se projeter lorsque l’on est précurseur…

Pour assurer la pérennité de l’OFS, Lille pourrait miser sur une structure peu commune : la fondation de Lille, une fondation territoriale reconnue d’utilité publique. Car l’article 18 de la loi du 23 juillet 1987 sur le développement du mécénat définit la fondation comme « un acte par lequel une ou plusieurs personnes physiques ou morales décident l’affectation irrévocable de biens ». De quoi rendre les OFS perpétuels.

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Deux décrets déjà publiés

Le décret 2016-1215 du 12 septembre 2016 relatif aux organismes de foncier solidaire donne le mode d’emploi pour créer un OFS.

L’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 détermine les caractéristiques du bail réel solidaire, proposé par les OFS.

Un décret doit être publié d’ici à la fin de l’année pour connaître les conditions de ressources des ménages à héberger et la formule de calcul permettant de fixer le prix d’un logement lors d’une revente.

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