Réglementation Marchés de partenariat

Les instruments de valorisation immobilière enfin clarifiés

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

La cession en pleine propriété de biens du domaine privé de la personne publique est expressément autorisée.

L’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics opère une profonde refonte des textes relatifs au contrat de partenariat (CP) – qui devient le marché de partenariat. Les dispositions relatives à la valorisation, par le titulaire, du domaine privé de la personne publique dans le cadre des marchés de partenariat, sont ainsi remodelées. Cette valorisation permet de réduire le montant des loyers d’investissement versés par l’acheteur public au titulaire à due concurrence de la recette qui en est tirée. La nouvelle rédaction issue de l’ordonnance de 2015 ne modifie pas radicalement le dispositif qui résultait de l’ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 modifiée sur les contrats de partenariat. Mais elle opère une clarification essentielle concernant les instruments de valorisation du domaine privé de l’acheteur public.

Les instruments initialement prévus

L’ordonnance du 17 juin 2004, modifiée par la loi n° 2008-735 du 28 juillet 2008 relative aux contrats de partenariat, ne prévoit expressément que la conclusion de baux de droit privé, et en particulier de baux à construction et de baux emphytéotiques, comme modalité de valorisation du domaine privé immobilier de la personne publique (article 13-I).

Baux de longue durée.

Le schéma ainsi préconisé consiste à autoriser aux termes du CP le titulaire à conclure des baux de longue durée sur des immeubles du domaine privé avec des investisseurs immobiliers en vue de faire réaliser, sous la maîtrise d’ouvrage de ces derniers, un programme immobilier privé et d’assurer sa commercialisation. La recette de cette valorisation (loyer versé par l’investisseur au titulaire) vient diminuer le besoin de financement de celui-ci et donc le montant des loyers versés par l’acheteur public pour la réalisation de l’ouvrage public. Ce schéma est celui mis en œuvre pour la réalisation de la plupart des projets immobiliers privés dans le cadre de CP. Néanmoins, une question s’est posée de manière récurrente : dans le silence de l’ordonnance modifiée, le titulaire peut-il, plutôt que de consentir des droits réels au bénéfice du preneur à bail à construction ou de l’emphytéote, céder le bien immobilier en pleine propriété à un investisseur ?

L’interprétation du silence des textes

En 2008, lors de l’examen au Sénat du projet de loi modifiant l’ordonnance du 17 juin 2004, un amendement a été proposé par Laurent Béteille, alors élu (UMP) de l’Essonne, selon lequel : « Si la personne publique cède au titulaire des biens appartenant à son domaine privé, celui-ci peut à son tour les céder à un tiers. La personne publique peut...

Vous lisez un article de la revue Moniteur n° 5842 du 13/11/2015
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