Immobilier

LES GARANTIES D’ACHÈVEMENT ET DE REMBOURSEMENT DANS LE CADRE D’UNE VEFA

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) porte sur un immeuble non encore construit, ce sont les divers paiements des acquéreurs qui financent la construction. Il est donc évident que ces derniers se voient accorder des garanties dans les cas où la construction ne se terminerait pas.

1 – Quelles sont les protections financières applicables en cas de vente en l’état futur d’achèvement ?

Acquérir un bien qui n’existe pas encore impose de protéger l’acquéreur contre les éventuelles défaillances du vendeur qui pourraient intervenir entre la signature du contrat et la prise de possession de l’immeuble acquis. Il est en effet essentiel d’éviter que ce dernier n’ait à supporter les frais liés à la reprise du chantier. Pour cette raison, le législateur de 1967 a créé un mécanisme de garanties financières.

Ce mécanisme protecteur, développé aux articles L. 261-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH), est d’ordre public dans le secteur protégé.

Ainsi, l’absence de souscription de garantie financière, dans ce secteur, est sanctionné par la nullité relative du contrat de vente qui pourra être invoquée par l’acquéreur jusqu’à l’achèvement des travaux (CCH, art. L. 261-10 et L. 261-11).

Initialement, les garanties financières pouvaient revêtir deux formes, alternatives : garantie intrinsèque (qui résulte de circonstances propres à l’opération) et garantie extrinsèque (qui repose sur l’intervention d’un tiers, garant).

Désormais, le vendeur en l’état futur d’achèvement doit obligatoirement souscrire soit une garantie financière d’achèvement de l’immeuble, soit une garantie financière de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement (CCH, art. L. 261-10 et suivants). En effet, du fait de ses lacunes, la garantie intrinsèque d’achèvement a été supprimée (cf. infra).

2 – Pour quelles raisons la garantie intrinsèque a-t-elle été supprimée ?

Cette garantie est passée de « révolutionnaire » en 1967 au moment de sa création, à « dangereuse » ou « illusoire » à l’avènement du droit de la consommation et de la construction.

En effet, la garantie intrinsèque d’achèvement étant assurée par le promoteur / vendeur lui-même, elle était dépendante de la seule solidité financière de ce dernier, et donc parfaitement aléatoire.

La volonté de sécurisation des opérations immobilières et de protection de l’acquéreur n’étant donc pas efficacement assurée, l’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 1, issue de la loi n° 2013-569 du er juillet 2013 2 , a sonné le glas de la garantie intrinsèque et a, parallèlement, rendu obligatoire la souscription d’une garantie extrinsèque financière d’achèvement ou de remboursement. Ce nouveau mécanisme est entré en application, pour le secteur protégé, pour les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015.

Il a toutefois fallu attendre la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 3 et le décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 4 pour que l’ensemble des dispositions relatives à la garantie intrinsèque soient supprimées des textes.

La disparition de la garantie intrinsèque s’inscrit dans l’évolution actuelle du droit qui accroit sans cesse la protection du consommateur et notamment du consommateur immobilier.

3 – Quelles sont les formes des garanties financières ?

L’ordonnance précitée du 3 octobre 2013 a clarifié la nature de la défaillance du vendeur contre laquelle le législateur a souhaité protéger les accédants, à savoir, la défaillance purement financière du vendeur en l’état futur d’achèvement, raison pour laquelle les textes font aujourd’hui expressément référence à ce terme « garanties financières » (notamment depuis la publication du décret du 25 mars 2016 précité).

Les garanties financières peuvent revêtir deux formes :

– garantie extrinsèque d’achèvement qui, quelle que soit sa forme, a pour objet le -financement de l’achèvement de l’immeuble, et qui elle-même peut résulter soit (CCH, art. R 261-21) : – d’une ouverture de crédit : le garant avance au vendeur ou paie pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ; la convention de crédit doit stipuler au profit de l’acquéreur ou du sous-acquéreur, – d’un cautionnement solidaire : convention aux termes de laquelle le garant s’oblige, solidairement avec le vendeur, à payer à l’acquéreur les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;

– garantie extrinsèque de remboursement : il s’agit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à lui rembourser les versements effectués (CCH, art. R. 261-22). Cette garantie a cette fois seulement pour objet le remboursement des versements effectués par l’acquéreur. En pratique, cette garantie est peu utilisée car les acquéreurs privilégient l’achèvement de l’immeuble plutôt que le remboursement des fonds versés et ce d’autant plus que la garantie de remboursement ne couvre pas tous les frais liés à l’acquisition (cf. infra).

Le choix de la garantie appartient au vendeur de sorte qu’il l’impose à l’acquéreur. Il en est de même de la faculté de substitution entre une garantie et l’autre que peut exercer le vendeur au cours de l’exécution du contrat de vente, sous réserve toutefois que cela ait été prévu par le contrat, de l’accord du garant et de la notification à l’acquéreur.

4 – Qui sont les garants et que garantissent-ils ?

Les garanties financières ne peuvent être fournies que par « une banque, un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou encore une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 191 7, ayant pour objet l’organisation de crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie » conformément à la liste limitative visée à l’article R. 261-17 du CCH.

Lorsque la garantie de remboursement est mobilisée, l’obligation du garant se limite au remboursement des fonds versés au vendeur et ne couvre pas la totalité des frais afférents à l’acquisition. À titre d’exemple, sont exclus de la garantie les frais d’acte, les intérêts bancaires, les pénalités dues par le vendeur défaillant ainsi que la réparation des préjudices causés par la résolution de la vente.

Il en est de même dans le cadre de la garantie d’achèvement, puisque l’obligation du garant est alors limitée au seul financement des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble à l’exclusion de tout...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 98 du 26/09/2017
PAS ENCORE ABONNÉ
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies pour vous proposer des services et offres adaptés à vos centres d'intérêt. OK En savoir plus X