Enjeux

Les effets de la loi Alur n’ont pas fini de se faire sentir

Mots clés : Gestion et opérations immobilières - Logement social - Urbanisme - aménagement urbain

La suppression du COS a permis de mieux densifier, mais la Vefa inversée a encore du mal à trouver des adeptes.

Si 82 % des décrets prévus par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 ont été publiés, ces mesures ont du mal à être appliquées localement. C’est, en substance, les grandes lignes du rapport d’information parlementaire, publié le 25 octobre dernier par les députés Audrey Linkenheld (PS) et Eric Straumann (LR), consacré à l’application de ce texte. Les députés se sont penchés uniquement sur les titres III et IV (politiques publiques du logement, modernisation des documents d’urbanisme) de la loi Alur. Des dispositions qui concernent les acteurs du BTP.

L’effet « booster » de la suppression du COS. La suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) et des tailles minimales des parcelles constructibles a permis « d’augmenter les droits à construire et l’offre de logements », précise Audrey Linkenheld. Le COS a depuis été remplacé par « des règles beaucoup plus qualitatives, en matière de hauteur, de gabarit ou d’emprise au sol », jugent les rapporteurs.

Les nouvelles règles du PLU mal maîtrisées. « La nouvelle philosophie du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) oblige à mener une réelle démarche de formation et de pédagogie à destination des élus locaux afin qu’ils mettent en œuvre les nouveaux outils prévus par le décret du 28 décembre 2015. La plupart d’entre eux n’en ont, en effet, pas connaissance », s’inquiètent les rapporteurs. Ces derniers invitent ainsi les collectivités locales à réaliser un effort de formation important auprès des agents des services instructeurs concernés.

Les offices HLM peu emballés par la Vefa inversée . Permettre à un bailleur social de vendre des logements dans les 28 plus grandes agglomérations de France, c’est l’objectif de la Vefa inversée. Mais la mesure reste peu utilisée par les organismes HLM, « alors que cette demande émane directement de l’Union sociale pour l’habitat (USH) », s’agace Audrey Linkenheld. Selon elle, seul l’OPH Paris Habitat a prévu de vendre 30 % de logements à loyer libre dans le cadre du projet de transformation de l’ancienne caserne de Reuilly, à Paris. Si l’USH compte promouvoir le dispositif auprès de ses adhérents, les députés préviennent : « Seuls les maîtres d’ouvrage aguerris et d’une certaine envergure » se saisiront de la Vefa inversée.

L’Ancols contestée par les bailleurs sociaux. L’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols), chargée d’évaluer l’efficacité des organismes HLM, est contestée par une grande partie d’entre eux. « Les bailleurs sociaux se demandent si l’Ancols fait du contrôle ou de l’évaluation », résume Audrey Linkenheld. Cette mission d’évaluation serait, selon eux, aussi assurée par la Cour des comptes. « Seulement lorsqu’elle souhaite le faire, elle n’y est pas obligée », nuance la députée.

Les trois quarts des EPCI engagés dans des plans partenariaux pour les logements sociaux. Depuis le début de l’année 2016, 276 établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), soit 72 % d’entre eux, ont engagé l’élaboration d’un plan partenarial de gestion de la demande de logements sociaux, qui vise à mieux orchestrer les attributions entre les communes et à améliorer l’information des particuliers. Seules la métropole européenne de Lille et la communauté d’agglomération du Grand Poitiers ont terminé l’adoption de leur plan.

De nouvelles compétences boudées par les EPCI. Les intercommunalités peuvent désormais s’occuper de la mise en œuvre du droit au logement opposable, de la procédure de réquisition avec attributaire ou encore de la veille sociale. Une majorité de collectivités considèrent cependant que ces compétences doivent rester du ressort de l’Etat.

Le SNE plébiscité par les usagers. Entre avril 2015 et avril 2016, plus de 120 000 demandes ont été déposées en ligne (soit 20 % des demandes au niveau national) sur le SNE (Système national d’enregistrement), le portail qui centralise les demandes de logements sociaux. Les conflits entre particuliers et bailleurs dans le cas de « mutations internes » (le passage d’un bailleur à un autre) ont de ce fait diminué.

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