Règlementation

LES AUTORISATIONS PRÉALABLES À LA RÉALISATION DES TRAVAUX

Mots clés : Accessibilité - Domaine public - Droit de l'urbanisme - Gestion immobilière - Protection et sécurité incendie - Sécurité incendie

Indépendamment de l’autorisation du bailleur, les travaux du preneur peuvent être assujettis à l’obtention d’autorisations diverses qu’il convient d’anticiper lors de la négociation du bail. Il s’agit essentiellement de celle du syndicat des copropriétaires pour les immeubles soumis au statut de la copropriété, et des autorisations relevant de la compétence de l’administration (urbanisme, réglementation relative à la sécurité incendie et à l’accessibilité des locaux, les enseignes et les autorisations d’occupation du domaine public).

1 L’autorisation du syndicat des copropriétaires

Les travaux affectant les parties communes ou modifiant l’aspect extérieur 1 de l’immeuble sont soumis à une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

Seul le bailleur peut demander au syndic que soit inscrite à l’ordre du jour la question de l’autorisation des travaux projetés. Le ou les projets de résolutions doivent être joints à la demande, ainsi que des plans et une notice descriptive précisant l’implantation et la consistance des travaux envisagés.

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 25, b).

Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet réunit au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder à un second vote immédiat à la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25-1).

Si l’assemblée générale autorise les travaux, ils pourront être entrepris par le preneur, sous réserve que cette autorisation devienne définitive, les copropriétaires opposants ou défaillants disposant d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour introduire une action en annulation de la résolution.

L’assemblée générale peut :

– subordonner son autorisation à des conditions qu’elle détermine comme par exemple, des modalités particulières d’exécution des travaux, des travaux de remise en état, la souscription d’assurances, le contrôle d’un expert ou d’un architecte et/ou d’un bureau de contrôle ;

– refuser tout ou partie des travaux si elle considère que les travaux projetés ne sont pas conformes à la destination, à la stabilité, à l’harmonie de l’immeuble ou portent atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots ou à la sécurité de ses occupants.

L’assemblée générale n’a pas l’obligation de motiver sa décision de refus, mais le cas échéant le bailleur devra solliciter une autorisation judiciaire (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 30, al. 4).

Même requis par un texte réglementaire ou par le document d’urbanisme, les travaux ne pourront être autorisés par le tribunal que s’ils remplissent les conditions suivantes : – être compatibles avec la destination de l’immeuble, c’est-à-dire ses caractéristiques, son standing et son affectation, tels qu’ils résultent notamment du règlement de copropriété ;

– être conformes à l’aspect extérieur de l’immeuble, c’est-à-dire à son harmonie et à son esthétique ;

– respecter les droits des autres copropriétaires sur les parties communes et sur leurs parties privatives.

2 Les autorisations d’urbanisme

Les aléas et délais inhérents à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme nécessaire à la réalisation des travaux doivent être anticipés.

Aux termes du Code de l’urbanisme (C. urb., art. R. 421-13), les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité à l’exception de ceux soumis à permis de construire ou à déclaration préalable.

Selon l’article R. 421-14 du Code de l’urbanisme, « sont soumis à permis de construire, les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires: a) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure 2 à 20 m ; b) Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 40 m2 ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de 2 2 plus de 20 m et d’au plus 40 m de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 ; c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; d) Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière (…) ».

L’article R. 421-16 du même code précise que « tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires ».

L’article R. 421-17 du Code de l’urbanisme impose que soient précédés d’une déclaration préalable les travaux non soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 et R. 421-16 du même code et exécutés sur des constructions existantes (à l’exception des travaux d’entretien ou de...

Vous lisez un article de la revue Operations Immobilieres n° 99 du 24/10/2017
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