réglementation Fiche pratique

Le sursis à statuer sur les demandes d’autorisations de construire

Une demande d’autorisation d’urbanisme doit, en principe, être ins-truite dans un délai de trois mois à compter de sa réception par l’autorité administrative. Toutefois, cette dernière peut surseoir à statuer pendant un délai de deux à trois ans.

Une telle décision retarde nécessairement le projet du pétitionnaire et peut même empêcher sa réalisation, compte tenu du délai d’attente particulièrement long pour obtenir l’autorisation demandée. Rappel des règles applicables en la matière.

Dans quels cas l’autorité administrative peut-elle surseoir à statuer ?

Selon l’article L. 424-1 du Code de l’urbanisme, le sursis à statuer peut être opposé dans les cinq cas limitatifs suivants : – les demandes d’autorisation d’urbanisme concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains compris dans une opération devant être déclarée d’utilité publique ; – les demandes d’autorisation susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution de travaux publics ou une opération d’aménagement, réalisée dans le périmètre d’une opération d’intérêt national. Toutefois, ce sursis n’est légal qu’à deux conditions. Si, d’une part, le projet de travaux publics ou d’aménagement a fait l’objet d’une décision de mise à l’étude prise par l’autorité administrative compétente pour le réaliser, publiée avant le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme. Et si, d’autre part, les terrains publics ou privés affectés par ce même projet ont été délimités – étant précisé que ces terrains peuvent s’étendre au-delà de ceux strictement nécessaires à la réalisation du projet ; – les demandes d’autorisation de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution d’un futur plan local d’urbanisme (PLU) ; – les demandes d’autorisation de travaux, de constructions et d’installations sur des terrains compris dans une zone d’aménagement concerté (ZAC) ; – les demandes d’autorisation d’urbanisme dans les espaces ayant vocation à figurer dans le cœur d’un parc national.

Quelle est la durée du sursis à statuer ?

Le sursis ne peut pas excéder deux ans. Toutefois, il peut être prolongé jusqu’à trois ans si des décisions successives de sursis à statuer fondées sur des motifs différents ont été opposées à la même demande. Cette durée de trois ans doit être calculée en prenant en compte les délais des décisions de sursis à statuer, à l’exception de celles qui auraient été retirées par l’administration ou annulées par le juge. Ces dernières sont en effet considérées comme n’ayant jamais existé (CE, 9 mars 2016, n° 383060).

Que doit contenir la décision de sursis ?

Tout d’abord, la décision de surseoir à statuer doit être motivée : elle doit indiquer les considérations de droit et de fait qui la fondent.

Elle doit, en outre, indiquer la durée du sursis et le délai dans lequel le demandeur pourra confirmer sa demande. A défaut, aucun délai ne lui sera opposable (article R. 424-9 du Code de l’urbanisme).

A quel moment la décision de sursis doit-elle intervenir ?

En cas de PLU en cours d’élaboration, la décision de sursis à statuer peut être prise dans le délai d’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme. S’agissant d’un permis de construire ayant été délivré tacitement, un sursis à statuer peut être opposé durant le délai de retrait de trois mois dudit permis. Dans ce cas, la décision de sursis à statuer vaut retrait implicite du permis de construire tacite.

Pour les travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains compris dans une opération devant être déclarée d’utilité publique, il peut être sursis à statuer dès la date d’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP). Il s’ensuit que l’autorité compétente pour accorder l’autorisation d’urbanisme sollicitée doit surseoir à statuer si l’Etat, compétent pour instruire la procédure de délivrance de la DUP, rend un avis défavorable sur cette demande d’autorisation (CE, 25 mars 1994, n° 116512).

Pour les travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains compris dans une ZAC, le sursis peut être opposé à compter de la publication de l’acte créant ladite zone.

Pour les demandes d’autorisation dans les espaces ayant vocation à figurer dans le cœur d’un parc national, le sursis peut être opposé à compter de la décision de prise en considération de ce parc.

Si l’autorisation risque de compromettre ou de renchérir l’exécution d’un PLU, à quel moment le sursis peut-il être opposé ?

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et la citoyenneté, le sursis pouvait être opposé à compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration ou la révision du document d’urbanisme au risque d’être appliqué irrégulièrement de manière anticipée alors que le projet d’aménagement urbain n’avait pas commencé à être sérieusement conçu.

Désormais, le sursis est opposable dès que le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) a eu lieu.

Même si le Code de l’urbanisme ne le prévoit plus expressément, il peut être soutenu que le sursis pourrait être opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme lorsque le PLU est en cours de révision. En effet, aux termes de l’article L. 153-33 dudit code, la procédure de révision d’un PLU doit être effectuée selon les mêmes modalités que celles de son élaboration. Par voie de conséquence, le futur plan révisé devrait être protégé par le sursis à statuer sur les autorisations d’urbanisme selon le même régime qu’un nouveau PLU.

Dans cette hypothèse, à quelles conditions le sursis est-il légal ?

La décision de sursis est légale si, d’une part, la procédure d’élaboration ou de révision du PLU n’est entachée d’aucun vice et si, d’autre part, le projet est de nature à compromettre une disposition du futur plan suffisamment précise du fait de sa nature ou de son importance. Le sursis prend nécessairement fin à la date à laquelle le PLU ou sa révision a été adopté.

Quelle est l’étendue du sursis ?

Le sursis peut être légalement opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme pour l’ensemble du projet alors même que le motif de surseoir à statuer ne concerne que la moitié du terrain d’assiette du projet (CE, 17 mars 1982, n° 24962).

Quels sont les droits des pétitionnaires ?

Dans l’attente de l’expiration du délai de validité du sursis à statuer en cas d’opération mise à l’enquête préalable à la DUP, de projets de travaux publics ou d’opérations d’aménagement, les propriétaires des terrains concernés disposent du droit de délaissement prévu aux articles L. 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Ils peuvent ainsi mettre en demeure la collectivité publique ou le service public qui a pris l’initiative du projet de procéder à l’acquisition de leur terrain.

La décision de sursis à statuer n’oblige pas le pétitionnaire. Celui-ci peut donc librement abandonner son projet à tout moment.

Que se passe-t-il à l’expiration du délai de validité du sursis ?

Le pétitionnaire doit confirmer sa demande auprès de l’autorité administrative compétente pour accorder l’autorisation d’urbanisme. Cette confirmation peut prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle le pétitionnaire indique son intention de commencer l’exécution de son projet. Le dépôt d’un nouveau dossier n’est pas nécessaire. La confirmation doit intervenir après l’expiration du délai de validité du sursis, sous peine de ne pas produire d’effet (CE, 9 février 2001, n° 198456). Elle doit être présentée dans un délai de deux mois à compter de l’expiration du délai de validité pour ne pas être tardive.

En cas de sursis à statuer du fait de l’élaboration ou de la révision d’un PLU en cours, le pétitionnaire peut confirmer sa demande dès l’approbation du document d’urbanisme nouveau ou révisé jusqu’à l’expiration du délai de validité du sursis.

Si le pétitionnaire ne confirme pas sa demande de permis de construire, il est considéré comme ayant renoncé à son projet. Le courrier de confirmation du pétitionnaire indique son intention de commencer les travaux. Toutefois, il est déconseillé au pétitionnaire de les démarrer avant que l’autorité compétente prenne une décision dans un délai de deux mois suivant la confirmation de sa demande. Il pourrait alors se voir opposer une décision de refus de permis de construire si, par exemple, le projet devait être illégal au vu des règles d’urbanisme applicables à la date de délivrance de ladite autorisation.

Lorsque le pétitionnaire a confirmé sa demande, sous quel délai l’administration doit-elle se prononcer ?

L’autorité administrative doit prendre une décision dans un délai de deux mois. A défaut de notification de la décision, l’autorisation doit être considérée comme implicitement accordée dans les termes où elle avait été demandée, et cela même si, en droit commun, il s’agissait d’une demande pour laquelle le silence aurait dû valoir rejet. Cette autorisation implicite n’est pas susceptible de retrait (CE, 25 mars 1996, n° 100136 ; CAA Douai, 15 octobre 2015, n° 14DA01808).

Un recours contre la décision de sursis est-il possible ?

La décision de sursis à statuer peut faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir dans un délai de deux mois à compter de sa notification au pétitionnaire. Ce recours n’est pas soumis à l’obligation de notification visée à l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme. Il peut être accompagné d’un référé-suspension.

Si la décision de sursis à statuer est définitivement annulée, le requérant peut demander à ce que sa demande initiale soit examinée au vu des règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle le sursis est intervenu par application des dispositions de l’article L. 600-2 du Code de l’urbanisme.

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Ce qu'il faut retenir

Le sursis à statuer peut être opposé par l’autorité administrative compétente pour accorder une autorisation d’urbanisme dans cinq cas limitativement énumérés par l’article L. 424-1 du Code de l’urbanisme.

Le sursis doit être motivé. Son délai de validité ne peut pas excéder deux ans. Il peut toutefois durer trois ans en cas de sursis fondés sur des motifs différents.

Il appartient au pétitionnaire de confirmer sa demande par lettre recommandée au plus tard dans un délai de deux mois à compter de l’expiration du délai de validité du sursis.

Le dépôt d’un nouveau dossier n’est pas nécessaire.

L’autorité administrative dispose d’un délai de deux mois pour répondre. A défaut, l’autorisation est implicitement accordée. Elle n’est pas retirable par l’administration.

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